Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
保障性安居工程的建设，从2008年的“131号文”开始每年都在成倍地增长。统计数据显示，2008年全国保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到了330万套，而2010年保障房的建设全国总规模达到了580万套，超过2008年的5倍。在2010年12月12日的中央经济工作会议中，提出了“加快发展保障房与商品房‘双轨制’的模式”。
所谓双轨，就是“保障房”与“商品房”同步发展，即“保障”与“市场”同步运行。合富辉煌首席分析师黎文江认为，保障房的推出，更多是针对中低收入者，“对无力购买商品房人群进行的保障”。事实上，此次政策的推出也是将房地产的调控推到另一种模式的“跨越”———将市场经济体与保障安居措施分开，“市场归市场，保障归保障”，而并非是将市场“一锅端”。
保障房总量首超商品房
住建部在去年12月中旬下发的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中明确提出，“2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套”。相比2010年新增420万套，增长达到了72.4%，并且公共租赁房将占主要其中的部分。
在住建部下发的通知当中，“1000万套保障房”明确的是2011年新增建设计划，而并非是“累计数字”。目前中国一年的商品房竣工总量大概是600万套。1000万套的规模实在有点惊人。如果按照保障房每套60平方米-80平方米计算，1000万套的保障房的建筑总面积就达到6亿平方米-8亿平方米。而截止11月，全国楼市成交总量才接近8.5亿平方米，换言之，今年1000万套的保障房供应量的面积将相当于2010年全年的住宅交易量。相比2010年实际开工的590万套保障性住房，今年1000万套的任务大幅增加了72%。据测算，共需投资约1.4万亿元，相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20。
据介绍，目前列入今年广州保障房建设计划日程的13个项目，开工的面积为300万平方米。据万庆良介绍，2010年一年就开工建设了4万套保障性住房，目前这13个项目的用地已全部落实。换言之，2011年广州要开建的保障房总建筑面积将是去年的10倍。庞大的建设数量，考验的不仅仅是地方财政，还有土地的征用与规划。
房企开拓保障住房蓝海
3月9日，住建部召开的新闻发布会传递出来的信息是，今年将吸引8000万社会资金进入保障房建设领域，其中，地产商被寄予厚望。
万科总裁郁亮对记者表示，万科愿意参与保障房建设，但前提是符合股东利益。他认为，保障房的推进主要靠政府，开发商无法计划可以建设多少保障房，如果将来的制度可以让保障房持续运营，万科也会加大参与力度。
“我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。”据郁亮向记者介绍，万科参与的保障房建设，都需要自身投入资金，政府提出的回报率是3%，平均算下来回报率在3%-5%左右。
业内专家表示，保障性住房开发市场的快速扩容，尤其是其在整体住房开发市场中比例的陡然攀升，这为房地产开发商提供了可以参与的空间，是众多开发企业关注和投入其开发建设的最重要原因。专家提醒，通过商业模式创新，保障性住房的盈利缺陷得到弥补。诸如万科、绿城等品牌企业通过商业模式创新，在金融、规划设计、建材、建设施工、装修等上下游其他环节盈利来平衡项目的整体收益，使很多开发企业担心的保障性住房的盈利缺陷得到弥补。景博行市场研究部李玉婷就认为，保障性住房具有低风险、快速周转的优势，可为开发企业在调控期间缓解现金流压力、保证资金周转速度。她认为，保障房建设其实是实力房企新的发展机遇，将加剧行业洗牌。同时，保障房大面积开建对二三线城市房企来说，也算是一个发展机遇。
南方日报记者关丽
调控逼出楼市新秩序
“2011年两会网上调查”结果显示，在选择“今年两会最关心的话题”时，高房价和楼市调控、通胀形势成为网民最受关注话题的前三名。事实上，房价问题已经连续三年蝉联两会网上调查的热点话题之首。温家宝总理对房企的“道德血液说”成为了两会代表被媒体热问的话题。颐杰鸿泰狮子湖集团副总裁董兴宝则直言，“道德并非存在所有的开发商当中，口头宣传的空谈远远比不上企业实际行动来得重要。”
“所谓的房地产商业文明、商业道德，核心都要体现在诚信经营之上。”董兴宝认为，现时越来越多的业主与开发商的纠纷，市场对于房企经营的不满，很大程度上是因为有不少的房地产开发企业没有坚持这一底线而造成的。作为一个关系到民生问题的行业，必须在诚信的问题上先得到解决，使之成为房地产行业的一个规范。而依托在诚信基础上的商业文明才能使中国房地产得到更良好的发展环境。
今年以来，“新国八条”重磅落地，房产税“敲山震虎”，各地限购令密集出台，再加上加息步步紧逼，楼市“最严调控”全面升级。1、2月份楼市成交明显萎缩，在这一轮调控高压下，多方都期盼楼市出现“合理调整”。对房企来说，以往以市场利润为最终目标的房地产经营理念，在现时中国市场已显得有点不合时宜。从去年起，面临着高房价压力下不断涌现的社会抱怨情绪，伴随着政策调控持续不断的出台，“社会责任”、“民生信念”作为社会对于房地产行业的基本要求被抬到了桌面上。董兴宝认为，国内房地产行业较发达国家显得更不平衡。面对庞大的居住需求，开发商必须寻求将民生与企业发展融合的最佳点。
经济学家茅于轼曾提出“投机房也是社会所必要的，但是这个比例如果太高的话就产生了泡沫。”对于房企而言，与其他行业不一样，对于控制刚需和投资之间应该有种自我调节的意识。这既有利于企业发展，也有利于行业发展和社会和谐。从另一个角度而言，这也是一种房地产商业文明进步。
目前，保障房与商品房“双轨运行”，在政府的推动下有希望成为行业在调和企业发展和社会责任感的一种新模式。去年富力金沙洲保障房项目推进，引发了各大房企参与到保障房建设当中来。“保障房”曾被行业认为是鸡肋，现在更是企业社会责任心的表现。
南方日报记者蒋劲劲
商业成为地产新方向
对于房地产市场来说，每年的“两会”都被视为政策基调的风向标。2010年的三轮调控政策并没有遏制住房价上涨的步伐，最终以“量价齐升”的表现收官。随着2011年各地两会相继闭幕，各地“两会”传出一个共同关注的焦点问题，那就是：调控、房产税和保障房。
其实对房地产业而言，楼市调控将逐渐深度化、常态化已经成为了相当一部分企业的共识。商品住宅在被抑制的购买、投资房产需求之下，转型已成为了业内关注的话题。一方面是新政的严厉调控，一方面是通货膨胀的巨大压力。在通货膨胀的形势之下，房产无疑是抵御“通胀”的最佳工具，在目前住宅市场受到打压后，商业地产成为投资客的最优选择。
记者了解到，不少开发商为了规避风险，已纷纷把目光从住宅转向发展复合商业地产、养生(养老)地产、旅游地产、产业地产和保障房在内的多业态战略，而商业地产因为市场的成熟度较高，成为房企争先抢占的下一个“桥头堡”。华润、保利、金地先后高调宣布了自己的商业地产计划和目标，直至一向以住宅专业化为目标的万科也公开表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%。而目前除房地产企业纷纷进军商业物业市场外，各类私募基金、保险基金和温州炒房团等资金都在向商业地产领域汇聚。
在广州，随着经济的逐渐发展，城市中心地位的进一步确立，以及数百个商业地产项目的崛起，可以肯定的说，下一个十年广州的商业地产将迎来成熟期。广州的商贸文化底蕴深厚，市一级的商圈正在逐步成为华南乃至全国闻名的商圈。此外，在城市管理和商业运营上广州也正成为全国的佼佼者。2011年广州有大量的商业项目开业和新项目的出现，未来十年广州商业地产将进入一个新的成熟期。
南方日报记者关丽
新动向千亿外资伏击楼市
从3月25日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是时隔一个月后，央行再次上调存款准备金率，也是年内第三次上调存款准备金率。至此，大型金融机构存款准备金率达到20%，再次创下历史新高；中小型金融机构存款准备金率达到16.5%。若以72.59万亿元的2月末人民币存款余额计算，此次存款准备金率上调0.5个百分点将冻结资金3600亿元左右。
显而易见的是，银行的“钱袋”不断收紧，加上房地产对银行信贷的倚重，令业内一度恐慌。然后，当地产商的融资渠道逐一被“设限”后，“另一扇窗”正在被敲开。拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市。2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。
“走FDI途径、实行基金化运作，是外资进入国内地产项目的主要特点”，而外资投资的项目绝大部分是商业地产。
通过将资金分解到国内各省市外商直投项目的额度内，或者通过境外红筹公司的票据融资，包括主权基金在内的海外资金正在潜入国内房地产业。这类外资多数以有限合伙人的身份出现，并投资于一二线城市的商业地产项目。
谋求长期稳定收益的外资与“求钱若渴”的国内地产商一拍即合。据媒体不完全统计，目前，单与主权基金有合作的国内房企就有10余家。除主权基金外，境外其他私募基金也纷纷抢滩国内楼市。目前，新加坡、菲律宾、马来西亚等政府投资基金均通过类似途径进入中国。而万科、中海、华润、富力、金地、龙湖等国内一线房企的项目中也都有外资的身影。
商务部数据显示，去年全年全国非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入国内房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。
南方日报记者关丽
专家论道
抓住市场调整的机会
无论房地产市场对于中国GDP有多么重要，所有理性的人都已经认识到房地产对中国金融与实体经济的风险，如果中国融资抵押担保、资金流动之源全部来自于房地产，如果中国的GDP来自于水泥砖块，中国就是下一轮资产泡沫与产业空心化的圣殿。应该说，此轮房地产调控绝非无数个蜻蜓点水式的经济小调整中无关紧要的一环，而是中国“十二五”经济结构转型的核心。
世联地产集团首席技术官黎振伟认为，从2010年的两轮调控效果持续时间来考虑，加上一季度春节因素的影响，随着“国八条”的地方细则不断出台，2011年上半年市场走势不容乐观。同时，随着政策的逐步消化、通胀的控制及信贷政策调整等因素的变化，2011年下半年市场将会存在走量的机会，但全年房价走势仍存在下行的压力。
2011年行业政策的三驾马车限购、限贷、保障房，分别从限制投资需求及增加低端供给两个方面对房地产市场进行调控。黎振伟分析，从限购前后的市场表现看，限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，二三线城市方面成交下降，但影响时间只在两个月以内，限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或呈现成交量放大的市场走势。部分即将“限购”的城市如东莞、合肥出现“抢购潮”，价格阶段性上涨动力较大。未来市场受楼市限购和大城市房价过高的影响，回乡置业比例将扩大化。
面对未来的2011年市场变化，黎振伟建议开发商提前做好应对房价下跌的善后对策，在资金充足的前提下，应当抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩张；如果资金紧张的话，应当降价促销、加速出货，合作开发，减缓开工，甚至停工。