标题：中国房地产的实质是政府坐庄

　　中国的房地产商是真正的商人吗？我的答案是否定的，地方政府才是真正的房地产开发商。而所谓开发商，不过是政府支配的食租、套利工具，是代-理政府房地产事务的掮客。

　　开发商肯定不承认自己是政府搞房地产开发的编外员工。有西谚曰：鸭子从来不承认自己是鸭子。但它们的叫声和走路的姿势，证明自己就是鸭子。譬如开发商的叫声，历来不像商人，而像个左右逢源的官员——任志强曾劝过购房人别指望降价：“别抱幻想，该买就买吧”！也劝过同行降价：“我都从了，你们也从了吧”！王石说过房价“激起了民怨；如果民怨转为民怒，开发商‘不自律，必自毙’”！随后又说房价“该降的都降了，应该不会再降了。”你听，像不像某些官员首鼠两端的话语？

　　至于他们走路的姿势，就更像是政府的编外员工了。当年从香港移植进来，由海南、北海、惠州孵化出来，又遍地春笋的中国式房地产开发模式，从胚胎里就是个商人高度依附官员的模式。开发商盖房子时，像个代-理政府部门事务的掮客，核心业务是花钱买批件。卖房子时，则像个代-理银行业务的掮客，甚至房子就是卖给银行的。

　　西方的开发商就是建筑商，中国的开发商却是政府行为的代-理人。前边说过，政府才是真正的开发商，房地产公司不过是替政府打工的。打工的不应冒充老板，事实上，他们也不敢冒充，只敢时不时地表达一点对老板的不满，冯仑与任志强的言论就是证明。

　　按理说，各地原有的建筑公司最有资格盖房子，对不？由他们来当开发商不就得了，哪儿用得着现在这批掮客般的房地产公司？然而中国的房地产不同于西方，盖房子不难，难在审批。国内离不了这批专业于服侍权力、熟练于斡旋官员的开发商，是由于费正清所说：“中国的企业不是造出较好的捕鼠笼来捕捉更多的老鼠，而是向官府谋取捕鼠专利”。也就是说，开发商的业务核心不是怎么盖房子，而是怎么搞到盖房子的批件。

　　懂不懂盖房子不重要，懂得谋取盖房子的批件才重要。为什么？因为这个行业的资源要素，如土地批租，银行批贷，税费征缴，规划报建等等，全是地方政府掌控最严格的核心权力。20年下来，房地产一直就是个官商、准官商专权垄断的领域。换言之，土地资源的资本化过程，就是一个权力资本由绝对剩余价值率的升高，带动含金率、设租率、寻租率不断升高的过程。因此，中国的开发商并不是什么真正的商人，而是依附于权力资本的编外员工。地价、房价是政府在变相征税，所有强迫交易被伪装成自愿交易。

　　谁都知道，房地产业是国内独占性最强、管控最严格、交易最不公平的政府垄断领域，但它装得像个真市场。房交会也办，广告促销也有，那都是营销手段。骨子里，房地产领域没有交易双方的对等平权，更没有消费者主权。谁的绝对主权？地方政府透过支配开发商来食租、套利的绝对主权。从征地拆迁开始一直到按揭售楼，交易双方协议价格、自由成交、互利互惠、愿打愿挨之类市场法则，你从来就没见过。为什么没见过？因为它压根儿就不存在。

　　靠这样一个反市场、超市场、伪市场食利而肥的人，只能是权力资本的工具，不可能是真正的商人，对不？　调控来调控去 为什么唯独不动房产商暴利

　　上海出台了执行住房限售政策的操作细则，购房需查验户口簿、结婚证等相关证明资料。而南京市政府办公厅19日印发通知，规定本市居民限购第三套房。前天广州市政府常务会议讨论并原则通过了限购政策(2月20日《新京报》)。

　　近日，国家统计局发布了改革后的房价统计数据，虽然没有了平均价格同比和环比涨跌幅的数据，但从70个城市各自的价格走势上看，今年1月份全国房价仍以“涨”为主。数据显示，1月份中国70个大中城市中新建商品住宅同比上涨的有68个，二三线城市和中西部城市房价涨幅提高超过东南沿海城市，表明房地产泡沫呈现由局部向全国扩张的态势。数据清楚昭示，去年以来让房价涨幅回归到合理水平的房地产调控目标还未能实现。

　　我注意到，无论是去年的“新国十条”抑或今年1月新出台的“国八条”，调控来调控去似乎万变不离其宗——不是打压需求就是抑制投资，却始终疏于对开发商暴利的出手动作。

　　在我看来，近年来中国楼市之所以屡次调控难脱“屡涨屡调屡调屡涨愈调愈涨愈涨愈调”困局，成因当然智仁各见众说纷纭有x个，然而，最根本动因无非在于地方政府的土地财政依赖和开发商的暴利预期。一个基本事实是，中国改革开放以来，原始积累最快生产富翁最多上榜富豪最多的是房地产业；一个常识思维和简单逻辑是，房产商和投机炒房者暴利衍生楼市畸高房价，楼市畸高房价又反哺房地产商和投机炒房者暴利，二者相互作用循环往复。久之，导致的便是现下官方和民间都不愿看到的“屡涨屡调屡调屡涨愈调愈涨愈涨愈调”的恶性循环困局。

　　调控来调控去，不解决地方政府的土地财政依赖和开发商的暴利预期，光在“提高首付”“加息”“限购”等措施上“公鸡追母鸡，兜圈子”，当然事与愿违难以立竿见影。弄得不好，设若本末倒置舍本逐末一根筋地迷信“提高首付”“限购”“房产税”这些“劳什子”片面打压投资投机需求，非但难以收到预期效果，相反还会适得其反走向调控愿望的反面。比如，目下各地落实“国八条”山雨欲来风满楼，在“限购令”出台前夕，一些城市上演了“抢网签、抢购房、抢推盘”的楼市“三抢”大戏；再比如，有的地方“限购令”祭出非但未能迫降房价，反而导致包括外地人在内的正当居住需求和居民改善性需求被打压误伤，且意外导致房租大涨，让部分消费群体陷入购租两难境地。

　　如果地方政府的土地财政依赖沉疴由于体制时机不成熟暂时解决不了，那么开发商暴利痼疾则完全可以即行手术拿下。遗憾的是，在落实“国八条”的地方城市中，我只见悉北京提出要打压开发商暴利。近日北京紧随“新国八条”颁布“京十五条”，对于在楼市调控中逆市大幅涨价或定价过高的楼盘祭出杀手锏：实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。

　　事实上，内行人都知道，北京做法不过是依法征收土地增值税而已。换言之，相对于近年各地土地增值税严重征收不足而言是杀手锏，在开发商暴利导致“屡涨屡调屡调屡涨愈调愈涨愈涨愈调”情势下却难称杀手锏。现行土地增值税暂行条例实施细则第七条第六款规定，房地产企业在计算扣除项时可按土地价格和开发成本金额之和加计扣除20％享受优惠政策。其不仅直接减少了开发商土地增值税计税依据(增值额)，还有可能由于增值额减少而降低增值率，进而影响和降低适用税率，导致开发商少纳税多得利。此优惠乃是基于特定时期鼓励和促进房地产业发展动因，而如今时过境迁房地产业早已成为高房价、高利润、高回报的代名词。有开发商自曝业内潜规则：5年前花费约200万元买地，5年后盖了商品房出售获纯利两亿元，百倍的利润源自高涨的房价(2010年7月2日《中国青年报》)。显然，在房地产过热面临数轮调控、房价畸高楼市暴利面临遏制的形势下，房地产行业已不需要政策扶持，再延续这一优惠早已不合时宜，相反它客观上起到了鼓励楼市暴利和热钱投资的反作用，既掣肘了调控效用，又有悖公平正义。

　　我想说的是，不动甚至默认房地产暴利的调控充其量只是隔靴搔痒的“空调”，只能导致“东边打渔，西边放生。”和延续“屡涨屡调屡调屡涨愈调愈涨愈涨愈调”困局。我强烈呼吁：动房产商暴利必须祭出旨在调节房地产暴利的税收利器，说白了，既要严格执行现行土地增值税政策，把该拿的坚决拿回来；更须即行废止纵容鼓励房地产暴利的过时不当优惠，把不该给的坚决不给！试问：果真房产商无暴利了，还会诞生“空手套白狼”中国式财富神话吗？还会上演“面粉比面包贵”的“地王”闹剧吗？还会有各行各业对房地产趋之若鹜的“东方不败”吗？还有滚滚热钱对楼市情有独钟吗？还会出现全民炒房的“吉尼斯纪录”级奇观吗？　谢国忠：中国房地产的实质是政府坐庄

　　一个泡沫最终会产生两个结果：一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点，这中间什么都没变，起点和终点是一样的，但是从起点走到终点这个过程中，有人买入、有人卖出，所以有的人钱变多了，有的人钱变少了，财富总量没有变，但是重新分配过了。第二，它也是一个资源重新分配的过程，这中间有人投资进去想要获利，结果造成了损失。

　　而大陆房地产泡沫的情形就是，这个过程中，财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱，财政富余很多。那么问题就是，政府要怎么花这么多钱？效率能有多高？会不会浪费？这是最大的问题。

　　如果把开发商交的税都算进去，他们真的不赚钱。比如绿地集团这么大的公司，你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的，造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子，卖了房子赚了钱，然后把赚的钱全部投进去，还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱，买地段更差的一块地，再造房子，卖掉以后，再拿出全部的钱，同时还要向银行借钱，再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小，它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。

　　再来看万科。这么大的房地产公司，分析员发现它公司的资产构成，其中70％都是靠高价发股票赚来的，也就是说，万科的钱大部分是从股市赚来的，靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的，即使他们靠造房子赚了钱，做大了，政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。

　　去年全国卖房子一共卖了4.6万亿，把建筑成本、毛利、土地税都算下来，这4.6万亿里面政府大概赚了75％，也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。

　　中国现在有大量的空房子。已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套，算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等，这些都加下来，就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。

　　从量上来看，中国造的房子已经足够住了，不用再造房子了。但问题就在这里--中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活，他们哪里买得起当地的房子？真正需要房子的人买不起，而买得起房子的人，他自己不缺房子住，却在不断地买房子。

　　糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉，一部分空房子可以折价卖掉，就没有损失，那些卖不出去的空房子，就成为烂尾楼，这是真正的损失。还有，政府在房地产业赚了那么多钱，用来搞形象工程腐化掉了，把钱浪费了，这也是真正的损失。

　　空置率本来应该是政府统计的，但是政府没有做这个事情，或者它根本不想把这个数据搞清楚。

　　一般国际上来看，比较合理的是，每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨，那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看，上海的平均月工资是四千块，房价平均是每平米二万六，超过五倍了，而且还没有把税算进去。

　　造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少？几年前我听央行说有三到四万亿，我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国，灰色收入是各行各业普遍存在的，做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣，民间的商业腐败是很大的。

　　但是我说的灰色收入不包括这些，我是按照国际上对灰色收入的定义，就是指与腐败有关的收入，中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长，他在一个小区里面拿了20多套房子。

　　其实当官的都特别明白这些道理，他知道货币供应量那么大，通货膨胀会很厉害，钱会贬值，而且中国人第一次可以有机会买卖房子，他就拼命买。所以中国有这么多空房子，跟这个有关。从某种意义上，中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑，现在都跑到房地产去了，那么最后还是都回到政府的口袋里去了。

　　这就带来两个后果：一个，它成为官员灰色收入躲藏的地方，它带动了房地产业的投机，造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天，他问一屋子的人：你买房子亏过么？没有吧。一个一个问下来，他说：看，没有人买房子亏过吧？继续买!另一个，它会带来社会问题和政治问题，一方面空房子那么多，一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。

　　在美国你有吃有穿，有房有车，每年还能出去度假一次，就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高，所以觉得生活压力很大。普通老百姓的不安全感让政府的游戏一直维持下去。政府说，你活该嘛，租金不算高，但是你非要买。你看中国历史也从来都是这样，可以做下去，就凑合着做下去，实在做不成了，再推倒重来。

　　中国人都有贪小便宜的心理，在房地产、股市不是都这样嘛？看别人赚一点，我也想赚，结果辛辛苦苦攒的钱转眼都没了。中国人好不容易才富了点，我就希望他们能把自己的钱看好，不要被骗走。

　　我觉得中国的房地产继续这样下去的话，中国有一天是要搞革命的，整个社会都会出现大的波动。中国核心的问题是官僚资本主义，是政府本身的问题，它体现和暴露在房地产泡沫和灰色收入上。所以最根本上，中国需要一个健康的体制，你不能靠泡沫来发展经济。太多的钱集中在政府手里是不好的。

　　所以观察中国经济，就要自己辛苦一点去了解真实情况，去地方看，看地方政府和企业。因为中国是政治经济体系，它不是市场经济体系。

　　中国的知识分子读书从来都是为了当官，这个和西方也很不一样。在西方，如果你说你是知识分子，那你的起点就是批评政府的。中国的知识分子不是这样。中国人历史上穷怕了，所以整个中国文化都是从饿肚子来的。地主家吃肉都不容易，所以革命就是吃地主的饭，住地主的房，睡地主的老婆，就是这么简单的思维.