标题：王军：新政将给中国房地产行业带来变革

28日上午，凤凰网房产《高端访谈》吴海花独家对话沿海地产总裁王军。以下是对话内容。

凤凰网房产：王总说的非常专业，第一块是高档需求，另一块是改善型需求，对于我们企业开发商来讲，把握住哪些产品来为这两款刚性需求和改善需求，量身订作既符合市场又符合发展的需求？从开发商来讲从拿地的层面怎么来应对这个大趋势？

王军：有个研判之后目前中国房地产市场确实有很大的问题，比如说现在房价偏高让很多的刚性需求，没有能力去解决住房问题，这是现在面临的问题，这一块谈到了刚性需求，这个刚性需求是因为人口红利带来的，是因为城市化进程带来的，大学生分配需要房子，很多人的能力刚开始达不到在商品房市场来解决，国家看到了这个问题现在进行了保障房的建设，在十二五规划期间3600万套保障房的建设，这样能满足刚性需求首次置业这样的需求。

在商品房市场未来着重满足是改善型的需求，这是不同层面来解决的问题，刚性需求满足基本需求的首次置业者现在很大一块是国家提供保障房来满足，对于人们提高生活品质，改善生活居住的质量，这一部分是由商品房市场来解决。包括这一次限售政策的出台，我们认为这一次政策的出台对整个房地产行业带来革命性的变革。这个变革甚至是整个改变房地产行业的生态，我们甚至做出一个判断来，这次政策的出台相当于97年房改政策的出台，有相同的革命性的意义，这个意义在哪里呢？原来因为整个中国房地产市场处于供不应求的阶段，供不应求就是刚才谈到了，一方面有改善型需求，另一方面还有刚性首次置业的需求，这两个需求叠加起来目前的供应量是满足不了，供不应求才引起了价格的上涨，价格的上涨带来了投资性、投机性，因为这个地方价格上涨投资性和投机性就会进来，整个需求还是比较大的。

通过这一次国家大规模的保障房建设，整个的供应量是在放大的，而踢掉了这种投资、投机性需求，整个市场供需相对保持平衡，在这个情况下，消费者就多了一次选择的机会，原来我们的购房者、消费者没有选择，在北京再烂的房子都能卖，在这种情况下大家对品质关注度是不高的，对我们消费者的需求关注度是不高的，而限购了之后出现一个情况，限购之后有的企业业绩反而上升，有的企业房子变得更好卖了，这个很多人不理解，很多人在观望，反而为什么很多人企业的业绩上升了？对于消费者来说他买房子的时候他变得慎重了，他手里拥有这个房票，他花这个房票他珍惜了，珍惜了他就会多做比较，在比较的时间就会发现各个企业因为提供的产品不一样，所以通过比较就能比较出优劣来，处于优势的房子消费者发现比其他的房子更有优势，需求就更加集中了，你的产品品质达到了就能卖得出去，所以对这个行业来说，我说为什么是生态性的变革呢？

以后整个中国房地产市场我的基本判断不是大鱼吃小鱼了，一方面整个土地的供应是相对比较紧张的，大家拿地的时间竞争是一样的，关键你能不能做出满足市场需求的产品，你的市场竞争力强，你规模虽然小一点，但是你拿地的时候你的优势可能会强，你未来的发展会更大，所以就不是大鱼吃小鱼了，也不是快鱼吃慢鱼，过去我们讲是快速周转，在现有的这样生态环境下，虽然你周转快，但是你的产品品质不被市场接受和认可，你就转不动了，以后应该是优鱼吃劣鱼。现在通过限购，消费者更加注重这种选择和比较的时间了，只有你的产品品质比较强，你能够了解市场，能够了解消费者的需求，提供的产品能够满足消费者的需求，这样的话你才能在市场上生存，才能够壮大和发展，这是市场的一个基本判断，对于开发商来说这一次市场环境的变化，会让这个企业怎么去关注，怎么去应对。我们得出一个结论，未来的市场是优鱼吃劣鱼的市场，不是谁都能活的市场，一定是优胜劣汰，必然有企业会被淘汰出去。