标题：房地产市场调控中存在的五大问题

 加大住房保障是政府的责任，也是利国利民的好事，然而，如果具体政策设计不当，很有可能成为某些特权阶层寻租、谋利的工具，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。但从历次出台房地产政策看，保障对象从来就是一笔糊涂账，这次“新国八条”也不例外，对保障对象标准只字未提。
　　去年以来，我国出台了一系列的房地产调控政策，尤其是今年１月出台的“新国八条”，政策力度进一步加大，调控手段趋于多样化，调控对象更为明确。但“新国八条”是以往房地产调控政策的延伸，在调控思路上仍然以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点，能否从根本上疏导需求、增加供应、平衡供求，政策效果有待观察。此外，要求地方政府提出“新建住房价格控制目标”这一政策在执行落实中阻力重重，从目前各地公布房价调控目标及调控细则情况就可以看出这一点。
　　一、“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰
　　“新国八条”要求２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一新的调控手段很有可能引发较大争议，预计在执行落实中存在较大阻力。
　　首先，关于房价的统计数据存有较大争议。相关数据每经发布总会引起广泛争议，或与普通民众感受不相吻合，或与地方政府及其他机构公布的数据产生较大出入。给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。
　　其次，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。平均房价本就不是个准确定义的标准数，自然就可以用各种方式来假戏真唱了，如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强令开发商降价；如用“限房价、竞地价”的方式供应土地等等。目前在各城市已公布的房价控制目标中，济南、兰州等城市特指“新建商品住房价格”，而上海等地则为“新建住房价格”，“新建住房价格”中会包括保障性住房，本身价格低，能拉低统计房价。
　　最后，由于地方政府与房地产存在千丝万缕的复杂利益联系，并且中央是首次要求地方政府公布调控目标，也没有对调控目标提出任何数量标准甚至是原则性的规定，这样很有可能出现地方政府在制定调控目标时过于谨慎、目标偏低，达不到该项政策应有的效果。如目前已公布房价调控目标的城市，只有北京提出“稳中有降”，其余城市房价控制目标均有程度不一的上涨，大部分定在１０％左右，房价调控目标变成了“涨价令”。
　　鉴于此，针对各地公布的新建住房调控目标，住建部近日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
　　二、各地公布房价调控目标情况参差不齐
　　截至３月３１日，全国６００多个城市共有５０多个城市公布了本地区年度“新建住房价格控制目标”，近九成城市未按规定期限公布房价调控目标。在一线城市中，上海首先打破沉默，３月２８日晚间，上海公布全市２０１１年度新建住房价格控制目标，确定今年新建住房价格涨幅需低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。而北京是目前唯一提出“稳中有降”房价控制目标的城市，３月２９日晚间北京市政府称：将加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即２０１１年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度ＧＤＰ和常住人口人均可支配收入的增速。
　　从目前公布的二、三线城市房价控制目标来看，武汉、郑州、太原、济南、西安、兰州、海口、昆明、银川、贵阳等大多数省会城市公布了２０１１年的新建住房价格控制目标，其中部分省会城市，房价控制目标基本控制在１０％左右，还有部分城市表示涨幅“不高于本年度全市生产总值增速”或“小于城镇居民可支配收入增速”。在剩余的省会城市中，长沙、石家庄、长春、福州、南昌、南京、哈尔滨、西宁等尚未出台目标。西部一些省会（自治区首府）城市在公布调控政策时，都相对较晚，西部城市最近两年房地产市场才开始启动，原本基数就比较低，如果参照东部控制在１０％左右，政府可能会觉得吃亏，说到底还是受到土地财政情结的影响。

三、地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势
　　地方政府能否认真贯彻落实国家房地产调控政策精神，是房地产调控能否取得预期成效的关键，而从目前各地贯彻实施“新国八条”的情况看，形势并不乐观：
　　首先，许多城市对于出台调控细则不积极。按照“新国八条”要求，全国至少应有３６个城市在２月２０日之前出台地方调控细则，然而截至２月２２日，出台限购政策的城市（含地方政府规定）只有１８个，这意味着全国过半城市未按规定期限出台限购措施。尤其省会城市出台细则普遍比较慢，重要原因是担心政策对当地房产市场冲击太大，可能对地方经济带来较大影响。
　　其次，已经出台细则的城市存在政策力度逐渐减弱趋势。总体而言，一线城市限购政策较为严格，而二线城市，尤其是中西部地区，大多将限购范围划定在主城区范围内，有的虽然也列明“全市”，但是没有明确区域，因此也有操作空间，各地在限购范围、限购门槛、限购执行期限、纳税年限和社保证明门槛等方面各有文章。石家庄版本的调控细则限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，细则同时提出限购政策有效期到２０１１年１２月３１日。成都版“限购令”限购范围为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。贵阳仅限定“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。天津限购细则将“新国八条”规定的提供累计五年缴税或社保证明放宽为一年。此外，已出台调控细则的城市均未提及新建住房价格控制目标。
　　最后，曲线购房规避限购令的现象并不鲜见。除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外，不少城市实行购房落户制度，只要购入房屋达到一定面积，就可以迁入户口。因此，非户籍人口可以先买一套房，落户后再买第二套。有人专门为各类劳动者及相关单位代-理社保代缴、补缴业务，为异地购房者补办社保证明。地方出台调控细则一般是要求购房人主动提供家庭拥有房屋的证明，房屋管理局很少去实地核查，尤其对于家庭成员、亲属之间转移、潜在拥有房屋的情况，不能实地查明，相关漏洞可能影响政策执行的效果。还有“假装借钱以房抵债”、“先签合同做委托公证暂不过户”、“冒充员工骗取纳税证明”、“假结婚假离婚”、“以公司名义购房”等等。
　　四、对住房需求“堵有余，疏不足”
　　在市场经济条件下，某种商品价格快速上涨，一般是由供需失衡引起的，供不应求导致价格上涨。住房作为一种商品，同样遵循这一客观经济规律。从我国房地产需求看，除了刚性的居住需求外，在目前我国投资渠道狭窄、实际利率为负的情况下，房地产投资也可以看作“刚性需求”。我国近几年房价过快上涨，最根本的原因还是供求矛盾突出，从２００５年开始，销售面积与竣工面积的比例从１∶１提高到了２０１０年的１．３７∶１，２０１０年商品房销售１０．４３亿平方米，而竣工只有７．６亿平方米，供需缺口持续加大。因此，从长期来看，房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格，如果市场供应不能继续增加、未来供应紧缺预期不变，市场难有根本性转变，房价上涨压力仍然会比较大，高企的房价是果，而不是因。
　　而“新国八条”大部分政策的落脚点均集中于抑制需求方面，对疏导需求、增加普通商品住房供应的实质性措施不多。文件重点提到了增加保障房建设用地供应，对于增加商品房用地供应的规定是：“商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量”，这意味着今年的供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给，因为２００９年是负两位数增长，虽然２０１０年总供地增长了３０％多，但两年平均下来则是减少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％的规定，更有可能加剧市场对于保障房大幅增加挤压商品房用地供应的担忧，从而导致商品房供应量减少、进一步加剧供求矛盾、强化人们的商品房紧缺预期而推高房价。这样，供需失衡的格局难以有根本性改变，被政策暂时压制的需求很有可能在未来强力反弹，引起房价的再次报复性上涨。
　　五、保障房的保障对象标准有待进一步明确
　　随着保障房建设规模日益扩大，与之相关的分配、运营和管理问题都提上了议事日程。围绕保障性住房分配暴露出的一系列缺陷已经成了一个全国性的问题，从去年到今年，从北方到南方，从东部发达地区到西部欠发达地区，瞒报、骗购、作弊、违规等腐败问题层出不穷，严重影响政府的公信力，损害了党和政府的形象。加大住房保障是政府的责任，也是利国利民的好事，然而，如果具体政策设计不当，很有可能成为某些特权阶层寻租、谋利的工具，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。但从历次出台房地产政策看，保障对象从来就是一笔糊涂账，这次“新国八条”也不例外，对保障对象标准只字未提。从历次房地产调控政策看，中央层面关于保障对象的政策规定非常笼统，只有原则性的规定，缺乏具体明确的衡量标准，这客观上为腐败行为的滋生打开了方便之门。因此，未来需要进一步根据收入、现有居住面积、资产状况等因素制定保障对象具体明确的可量化标准，并根据实际情况建立保障对象的动态调整机制，同时确保在分配程序和实际操作中做到公开公平公正