标题：解读文山市房地产市场调控新政

中国古话说，安居乐业，“安居”了，才能“乐业”。如今，高房价正成为我国住房体系面临的最大挑战。据了解，作为我州中心城市的文山城，去年底一般普通商品房售价一平方米大多在2000元以下，而今年春节过后，人们惊讶地发现房价竟上窜了。

去年以来，我国出台了一系列的房地产调控政策，尤其是今年1月出台的“新国八条”，是以往房地产调控政策的延伸，在调控思路上以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点。

从中央到地方，时至今日，限价、限购、限贷、增税，一系列行之有效的手段都已悉数登场。作为文山市的房地产调控是如何做的？获悉文山市政府日前正式出台了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》后，记者采访了文山市住房管理中心的杨相云副主任。

目标 稳市场

房地产产业链长、关联度高、带动性强，是国民经济的重要支柱。因此，房地产市场调控成了促进房地产市场健康发展，保障和改善民生的需要。“此次房地产市场调控，上至中央，下至地方，各级各部门都非常重视，调控的目的就是稳定房价，加快保障性住房建设，有效遏制投资投机性购房，促进房地产业健康稳定发展。”杨相云介绍说，加强房地产市场调控，能稳定住房价格，多渠道增加城乡住房供应，满足群众多样化居住需求，从而保障群众住房需要，让群众安居。

经杨相云向记者解读文山市政府的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》后，记者从中深刻感受到此次房地产市场调控，通过限制房价涨幅、提高二套房首付款、限制银行贷款、全额征收购买不足5年的住房上市交易营业税等举措，全力稳定文山市房价，让房地产市场能更规范发展。

亮点一 限房价

为将房价控制在合理水平范围内，文山市国土局、住建局、规划局、发改局及市住房管理中心等部门将对住房建设用地供给、住房总量、住房结构、区域、价格等进行监管和控制，切实将房价控制在合理水平范围内。对不按规定指标设计商品房的企业禁止办理施工许可证、规划许可证等证照；不按规划设计建设房屋的限期整改，直至撤销土地使用证、收回土地使用权；不按申报价格明码标价擅自提高价格对外销售的房地产开发项目，要进行土地增值税清算和核查，清算和核查期间禁止预（销）售商品房。

今年，文山市新建商品住房年度价格增幅要低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。据了解，这也是文山市政府首次在文件中将房价增幅与年度GDP、人均可支配收入增长水平相挂钩。“这样做的好处可以打消投资、投机者对预期囤房、炒房的追逐，同时，让有合理购买需求的购房者不再恐慌性购房。”杨相云说，如此一来，一定程度上能让房地产市场趋于逐渐平稳，特别是能让房价保持在相对稳定合理的区间。

亮点二 “住有所居”

加大住房保障是政府的责任，也是利国利民的好事，然而，如何更好地让群众“住有所居”呢？

文山市政府将成立专门的具有房地产开发资质的保障性住房建设投资公司，承担公共租赁住房、廉租住房等保障性住房的开发、建设和管理运营职能。坚持民生优先的原则，围绕“住有所居”的目标，按照“政府主导、分层保障、扩大覆盖、优化供给、完善管理”的思路，坚持投、建、管分离的原则，努力构建廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造及租赁住房补贴等形式的基本住房保障体系。

“建好廉租住房，让更多符合条件、无房居住的居民能住上房，是我们努力的方向，也会力争将廉租住房的工作开展得更透明、更公平。”杨相云告诉记者，文山市正健全保障性安居工程建设投融资体制机制，严格落实国家、省、州关于保障性住房建设资金筹集的相关规定，通过政策创新等手段，形成多元化的保障资金来源。积极争取使用银行提供的中长期贷款和机构投资者的投资，鼓励和引导实力强、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造住房的开发建设，拓展保障性住房投融资渠道，“真正实现让群众‘住有所居’！”

亮点三 严格税收

“严格执行国家房地产市场税收政策，实际上也是另外一种限购方式，更是一种抑制炒房的手段。”据杨相云介绍，个人将购买不足5年的住房转手交易，实行全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。“购买5年内的住房上市交易时，成本明显上涨，将很大程度遏制过度炒房。”

此外，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，税务、财政、住建、规划、国土等部门将紧密配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。

亮点四 差别化信贷

为了避免一些市民盲目地囤房、炒房，文山市对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。“通过提高首付款，贷款利率，一定程度上抑制了部分投资、投机者购买二套房、三套房。”杨相云说，二套房首付提高至60%后，部分经济能力有限的人在购买二套房的能力方面将会受到影响，由此可能会退出市场，从而缓解当前购房成交量上升、房价上涨的现象。

据了解，该项措施的出台，加强了对投资及投机者的购房控制，特别是第二套房贷增加首付比率，将使得投资及投机者在购房时最多只能贷款40%。

亮点五 “限房价、竞地价”

文山市国土局、规划局、住建局等部门要共同商定城市住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实现供地预安排。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%，并确保在每年上半年内供应到位。保障性住房建设用地一经确定，不得随意更改。

同时，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。在全市范围内推广采取以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。“该项举措除强调保证保障性住房建设用地外，还采取‘限房价、竞地价’的办法从普通商品住房的地价着眼，从源头上对房价进行了一定的限制。”据杨相云介绍，与之关联的具体实施细则将由市住建局、市规划局、市国土资源局共同制定出台。

亮点六 严查非法转让土地

为规范土地开发秩序，促进土地节约集约利用，充分挖潜盘活存量土地，避免土地闲置造成资源浪费，文山市加大闲置土地处置力度，严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

加强住宅用地出让管理，严格制定土地出让的规划和建设条件，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案，保证出让土地达到“三通一平”条件，对拟出让地块进行联合踏勘，明确各部门责任，确保地类清楚、面积准确、权属合法。商品住房项目的土地出让合同应明确开竣工时间、违约处罚等内容。

亮点七 落实调控责任

限价、限购、限贷、增税等系列措施的出台，对文山市的房价是否能起到作用，关键还在于这些措施的具体落实。住房供应和房价问题涉及群众的切身利益，因此，文山市将严格按照今年确定的保障性住房建设、供应目标、新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。

据了解，文山市要将住房保障工作目标纳入政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。