标题：乔新生：房地产调控须持之以恒

按照一些学者的说法，中央政府颁布的2011 年房地产宏观调控政策面临夭折的危险。因为根据中央政府房地产宏观调控政策要求，第一季度国内主要城市都必须公布房地产宏观调控具体措施。

在全国608 个城市中90%没有公布房地产宏观调控具体措施，即使已经公布房地产宏观调控具体措施的城市，绝大多数都在重复中央政府的宏观调控政策，把房地产市场价格与居民收入和国民生产总值的增长挂起钩来，几乎所有城市房地产宏观调控方案都只解决新增住房的价格问题，对于城市房地产市场存在的历史问题，没有提出具体的解决方案。正因为如此，一些学者认为中央政府的房地产宏观调控政策已经失败。

主要城市房价仍涨

坦率地说，得出这样的结论为时尚早。中央政府此次房地产宏观调控政策有以下几个特征：第一，采取直接干预价格的方式，稳定全国各主要城市房地产市场价格;第二，要求各地根据本地的实际情况出台具体的配套措施，从而使房地产宏观调控政策具有可操作性;第三，把房地产宏观调控的效果与地方政府官员的政绩考核结合在一起，并且建立房地产稽查制度，对全国各地房地产宏观调控政策的落实情况进行核查。

即便如此，一些主要城市的房地产市场价格仍然处于上涨的通道。换句话说，中央政府稳定房地产市场价格的措施，的确没有产生预期的效果。之所以会出现这种情况，根本原因就在于，房地产市场积重难返，不可能毕其功于一役。控制房地产市场价格犹如扬汤止沸，不可能从根本上解决房地产市场中存在的问题。

当前我国房地产市场存量巨大，要想在短期内改变房地产市场价格走向，必须处理好存量与增量之间的关系，处理好房地产开发商与地方政府之间的关系，处理好消费者与潜在住房消费者之间的关系。一些学者不无辛辣地指出，要想保持社会稳定，地方政府必须推动房地产市场价格上涨，因为房地产市场价格下跌必然会引发社会性的恐慌。现在地方政府的财政收入主要依赖房地产市场，如果房地产市场价格迅速下降，那么，地方政府财政将会捉襟见肘。

土地价格必须降低

推动房地产市场价格上涨的主要因素是土地出让价格。土地掌握在政府手中，只要政府采取措施降低土地使用权的价格，那么，房地产市场价格就有下降的空间。但从目前的情况来看，各级地方政府并不打算这样做。在土地使用权价格不断上涨，钢材、水泥等原材料的价格居高不下的市场环境中，稳定房地产市场价格注定成为一句空话。

房地产市场的问题不仅仅是一个增量问题，同时也是一个存量问题。房地产市场资源配置的不均衡表现在两个方面：一方面房地产的投资与消费资源配置不均衡;另一方面则是房地产的投资结构不均衡。只要政府加快社会保障性住房建设，最大限度地满足社会保障性住房消费，那么，房地产投资需求与消费需求之间的不平衡现象就会逐步得到矫正。

解决房地产市场中存在的问题，必须注意研究「风险投资收益」规律。政府应该全面公开房地产投资者的基本情况，借助于社会的监督力量，最大限度地解决房地产市场信息不对称的问题。当前一些地方出台的房地产税政策之所以没有产生预期的效果，根本原因就在于这些政策只是针对新增住房，而没有考虑到已经购买商品房的投资者，这就使得既得利益集团得以从容地逃过各地出台的房地产宏观调控政策。

中央政府要求各级地方政府稳定房地产市场价格的方向是正确的。要想实现既定目标，中央政府必须在信息披露上加大力度，要求各级地方政府房地产管理部门将掌握的所有房地产投资者的信息张榜公布，只有这样才能发现问题，从而采取措施解决问题。在信息不透明的情况下，政府出台的房地产宏观调控措施，非但不能解决市场中存在的问题，反而会使公众产生怨气，他们认为政府不是积极进行房地产宏观调控，而是扮演「炒房团」的角色，帮助投资者虚张声势，拉升房地产市场价格。

强化信息披露制度

虽然中央政府把控制房地产市场价格作为自己的目标选择，但是，中央政府并没有确定具体的价格目标，而只是要求各级地方政府把房地产市场价格与国民生产总值和居民的收入增长挂钩。从政策理论的角度来看，这样的宏观调控政策具有可行性。但具体到每一个地方，要想确定房地产市场的价格，就必须对居民收入、国民生产总值的增长情况进行统计分析，如果居民收入增长和国民生产总值的统计分析权掌握在政府手中，那么，政府就可以根据自身的需要调整有关数据，从而满足中央政府房地产宏观调控政策的要求。

具体到一个城市的商品房市场而言，不同类型的商品房价格差异巨大，如果沿用统计部门的房地产价格指数作为衡量房地产宏观调控政策有效性的标准，那么，必然会把房地产宏观调控政策扭曲得一塌糊涂。总而言之，我国当前房地产宏观调控政策的目标是明确的，关键就在于要完善有关法律制度，通过强化信息披露，尊重社区居民的意见，使中央政府的房地产宏观调控政策真正成为造福于中国居民的福利政策。