标题：2011房地产行业九大判断

　一、中国经济长期向好，城市化进程不断加速，人民生活水平不断提高，使得房地产潜在需求依然十分强劲，从而为房地产业的发展提供有力支撑，房地产长期总体上涨的势头并没有根本改变。（最近各地出台的房地产调控目标可以印证这一点，个别城市“稳中有降”的目标能否实现还有待观察。此外在政策高压下，过去上涨过快的城市出现局部的、或者波段性的“下跌窗口”也是可能的，但不致改变总体走势）

　　二、当前的房地产调控政策，尽管有效地抑制了投资和投机性需求，推迟了部分改善性需求，但房价上涨的基础并没有根本消除；且压制需求还可能累积更大的需求，导致出现报复性反弹的可能性增加。

　　三、另一方面，由于土地供应渐趋减少，建材、劳动力价格上涨，以及通货膨胀预期等因素，房价下降的成本基础降不下来，房价进入下降通道的可能性不大。

　　四、从保民生、促和谐的政治目标出发，房地产调控政策将持久化。限购限贷措施极有可能作为调节居民财富性收入的二次收入分配手段长期存在。同时根据市场反馈效果不排除进一步出台新的调控政策的可能。（但2011年是政府换届前的最后一年，也是十二五规划开局之年，从国家权力交接的稳定性分析，2011年将不是一个政策频出年份）

　　五、从政府历年来的调控情况来看，调控政策将越来越走向成熟和精准，房地产市场回归正常运行轨道的可能性在增加。（例如，伴随着2011年“国八条”的出台，政策趋紧信号继续加强，投资客比例出现了比较明显的下降，预示着投资人对投资回报的担忧，也表明我国房地产市场正逐步步入正常运行轨道）

　　六、在一线城市房地产市场发展较成熟、竞争日趋激烈，以及当前趋紧的政策环境下，房地产开发热点向二三线城市转移，与此同时，受二三线城市的带动，县乡级城镇房地产市场将继续升温。

　　七、由于住宅价格上涨先于并快于商业地产，住宅与商业的长期背离将导致商业地产价值重估的出现，而目前城市化、人均收入等宏观经济数据完全能支持商业地产的规模增长，尤其第三产业服务业的迅速发展更是增加了商业地产的需求，预示着商业地产拥有较住宅更大的发展空间。

　　八、从当前政策来看，房地产调控政策主要是针对住宅地产，受其影响，无论是成交量还是价格都有所下降，但商业地产则不一样，并无具体政策介入，写字楼、办公楼的价格稳步上涨，商业地产整体呈现出较住宅地产更加优越的发展机遇。

　　九、城市综合体由于其空间巨型化、价值复合化、功能集约化的特点，以及逐渐成熟的商业模式和运营模式，在城市扩张和城市功能提升中具有极大的优越性，受到各地政府和企业界的大力推崇。在这种企业、地方政府共同选择的背景下，城市综合体将迅速成为业内竞争的新热点。