标题：拐点未到 房地产双轨制趋势渐显

　　在最严厉调控政策继续实施之下，房地产市场未来走向何方？对此，著名财经评论员叶檀14日在南京大学商学院高层管理培训与发展中心，向南京大学国学班、总裁班、房地产高级工商管理ENMBA班、金融班、EMBA班及社会各界企业家给出了她的答案。她认为，2010年房地产黄金时代、零成本时代已经结束，房地产市场正在经历以经适房、保障房主导下的转型，在历经调整、再调整几个回合之后，商品房与保障房的双轨制趋势愈加明显。

　　叶檀认为，目前无论从政策还是市场方面，均呈现胶着状态。“尽管有些地区、有些楼盘出现了降价，但是大面积降价尚未形成，因此房价拐点未到。”

　　叶檀说，“现在房价已经上升为影响全局的问题，中央政策肯定是收紧、收紧、再收紧。”而地方政府呢，“看看最近各地出台的房价目标就非常清楚了。”她说，“只有重庆和长春两个城市明确了具体目标，大多数城市不是与GDP挂钩，就是与人均可支配收入挂钩，10%的目标成为涨价标杆。土地财政仍然是地方政府坚持的。”另外，很多地方政府玩起了文字游戏。在出台的房价目标中，主要是指新建住房，这其中就包括保障房，如果1000万套保障房全部出来，商品房占10%以上，那房价也会有不小的涨幅。

　　中央与地方的拉锯战仍在继续，最终谁会赢？叶檀说，“调控会继续，不过是温水煮青蛙似的慢慢来，政策肯定会占上风。但是，也不要指望房价下降30%。”

　　而从市场角度看，叶檀从市场中投资者的增幅、房产成交量以及存货及现金流三个指标得出结论，即房价下行态势已经形成。“房子成为投资品，自然要看投资者的多少，30%是一个中轴，如果增幅低于30%，那么其投资属性则不再。”她说，“由于限购令等调控政策的出台，目前大量投资者正在离开市场。”她举例说，北京八九成的中高档楼盘是外地人投资需求，而不是本地消费需求。某楼盘曾经统计过，在限购之前，大约有500万套的市场量，而限购之后变为50万套。这说明投资者在大量离开市场。据她了解，大摩等机构也正在逐渐撤出房地产市场。