标题：范伟：货币政策从紧影响房地产市场

　　复星国际联席总裁范伟：

　　房地产市场首先从供应方来讲它是一个资金密集型企业，开发商对资金的需求非常迫切的，所以货币政策紧缩对开发商的压力会很大的。第二个从购买方来讲是一样的，现在购买房无论是真正买家还是投资需求，总是 需要银行的支持，包括按揭贷款，作为包括房地产投资商需要很宽松的货币政策。所以如果说整个2011年货币政策很紧的话，房地产市场肯定会受影响，这是毫无疑问的。但是这个事情话分两头讲，因为一头说货币政策紧了我会受影响；另外一个就是说房地产是天生的一个，当下正是城市化进程当中的关键环节，我们现在从一线城市去到的二线、三线、四线城市，这些地方的改善需求是非常旺盛的，以前的这些地方都是没有小区的，只有一栋楼，现在大家看到越来越多漂亮的小区了，所以全球这些需求，来自县级市和地级市的需求让你不可想象有多大。所以这种又有一种强烈的购买欲望，所以这两者之间是相互平衡，中间肯定会找到一个平衡点。至于这个平衡点对2011年底房价是上升还是下降谁都不好说。

　　从中国城镇化进度越来越快，对于房地产企业还是一个非常利好的政策的趋向，所以即使在货币政策出现变化的情况下，我们依然可以比较乐观的整体来看待这个行业。作为个体的公司来讲，在中国的行业里面来做，其实作为一个微观的公司来讲，它要想的事情首先它把产品做好，把客户研究清楚，这是它自己要关心的事情。第二个，把自己公司的杠杆控制好，负债率控制好。这个是作为一个微观的公司在这样的一个环境当中去生存、去发展的核心。货币政策我们是控制不了的，我们也影响不了，但是我们能够影响的是说我们做产品的档次，我们影响的是说我们对风险的防范意识，这是我们自己能够确定的。

　　对于医药股未来的走势我没有特别的研究，所以我也没办法说今年怎么样。但是我想医药之所以大家比较关注，或者说市场上还比较受欢迎，主要大家觉得是说医药这个东西的需求是不受宏观经济的影响。也就是说你无论货币政策怎么调，生病了该看病还得看病。所以相对来讲医药这个行业受宏观经济的影响波动相对会小一点。这是一个方面，所以它相对是一个抵御政策风险比较强的一个行业。第二个，这个行业又让人有比较大的所谓往上的空间。往上的空间的预期就来自于大家对技术进步的期待，一种期望，大家都觉得生物工程，基因工程，说不定哪天在哪个地方就有突破，这种突破带来的科技的生产力的增长，带来的对健康，对生命的这个东西，这个价值是无法估量的。他有一个很大的憧憬在里面，所以它既稳健又有憧憬，应该是一个很受期待的投资品。

　　最近大家说的比较多的都是货币，可能大家把最后的原因都归到货币，包括房地产涨也归到货币超发。大家想一想货币到底是谁发的？是央行发的吗？因为小川前段说的池子论。我的个人的理解，其实小川行长讲的意思是说我央行外汇储备进来了，但是我央行的责任是把它对冲掉，我已经通过央票各种各样的方法把它对冲了。所以我央行的基础货币并没有投放太多。大家知道货币发行不是央行，是地方发的，商业银行也在法，M2是商业银行发出来的，商业银行的货币又是谁发的呢？其实是我们在座的大家发的，企业也参与了货币发行。货币自然而然有一个市场需求。企业为什么有市场需求呢？我为什么去银行贷款？因为我觉得有一个好的投资项目，所以我去银行申请贷款，我要用于我的扩大再生产。我有了贷款之后按照现在的中国的过去一段时间的商业银行的制度的话，过去它不是授信的，就是不是说我有一个授信，五个亿，我今天一千万我就提一千万，过去的做法是说我五个亿我必须一次给我。五个亿批下后我就用一千万，4.9亿又冲回去，这又变成银行的存款，它拿着又放贷去了。这样企业对货币的需求没有被人为的放大。但是现在银监会已经有新的规定了，固定资产贷款，流动资金贷款现在规定要实收实付制，就是用多少付多少。这样从机制上可能会减少中国的货币发行的放大效应，会适当的合理的控制。我讲的意思是什么呢？就是大家把原因都归到是货币发行，但是其实货币发行不是说有一个机构自上而下发出来的，货币发行是因为市场有这个需求，才有那么多的货币被创造出来。现在问题就回到了说你这个需求到底是一个合理的需求吗？你这个投资是一个真的投资吗？你的这个投资是真的有产品创造出来有市场需求，是满足了普通老百姓的需求，我创造了这个产品，我是一个合理的投资项目吗？还是说那个投资项目本身就建立在将来土地要涨价，将来资产要升值？所以这个是核心。也就是说中国的投资机会到底是真的投资机会，还是虚拟的投资机会。如果说中国的投资机会真的是实实在在的投资机会，因为人民群众日益增长的物质需求，确实有大量的生产需求需要有大量的投资，这个没问题，货币就让它扩张。现在担心的是说央行为什么担心，中央政府为什么担心，它担心你这个投资不是真的投资进去，这个投资本身就是虚的，就是大家炒来炒去，这个时候当然它作为人民政府，人民银行它要控制，不能让它失控。但是关键问题是这个投资项目到底是不是真的投资项目，这个是核心。如果这个东西是虚的，这个循环到某一天终会破的，等破了就来不及了。所以中央政府和央行会担心，它要控制货币发行。但是我要说货币不是央行发出来的，它是大家发出来的。

　　中国的房地产市场会引进很多资本说明中国的投资机会还是偏少，一个说明中国处于财富创造期，那么核心问题财富创造出来干嘛？当然作为生产型企业理论上来讲是扩大再生产。但是现在说中国生产能力过剩，那就不需要扩大再生产，那干嘛呢？买车，买包，这个能买多少呢？最后这个钱要有一个去向，无论从文化上还是历史经验上，房地产是一个比较好的收藏财富的地方，所以大家自然而然觉得这是一个好去向。现在问题就是说你投在房地产里面，还是我刚才前面讲的到底是真的还是假的？就是房地产都这么投进去，房价越来越高，到底是虚拟的还是实在的。这里我认为有实在的地方的，因为中国除了在房地产说话的投资之外，城市的基础设施投资这几年是大量的，是非常厉害的。我举个简单例子，这个不一定很恰当，上海的现有的存量的民用住宅房可能大概是五亿平方米，如果说上海一年的基础设施的投资，修地铁，修路，环境建设等等，我们假如说是五千个亿的话，如果说把这五千亿的投入全部换算成，这个增值全部体现在住宅里面的话，一个平米就是一千块。就是说上海的如果简单这样来算的话，就是什么都不做，平均的价值可能会增加一千块，这一千块不会全在住宅里面，还会去到其他地方。我就是讲中国房价增长是有实在的基础的，第二个就是人口的集中带来的这个需求，对价值的增长还是有这个实在的基础。把这些基础一算，二算，三算，算了以后和实际房价的涨幅，中间到底有多少是泡沫成分，到底是大家炒出来的，这中间的差距有多大？这个就是风险所在。如果是实实在在有基础的，那么这个房价每年增长个百分之三五，百分之十，可能都是合理的。但是每年房价都在涨30％、50％，这个恐怕是有问题的。