标题：桂房报告：2011年二季度桂林房地产市场预期分析

   桂林房地产市场预期分析是由桂房网多名一线工作人员收集整理当前桂林市场信息，并综合了部分业内人士的看法，针对当前市场的各个主体所做的总结和预测报告，我们虽然不能保证所有预测的准确性，但希望能通过一些对客观现象的分析，给购房者提供一个可以把握市场动态的参考依据，更为全面的了解目前和未来的桂林房地产市场走向。以下为我们对二季度桂林房地产市场的预期分析内容：

政府层面：
1、控制目标不给力  国务院很生气

       国务院要求各城市一季度末出台本地区年度新建住房价格控制目标，然而大多数城市均把控制目标与当地人均收入增长水平挂钩，桂林的房价调控目标也是如此。很显然国家对此种方式的控制目标尚存意见，4月份8个督察小组分赴16个省市进行房价控制目标实施调查，其中西安市就在督察组的建议下修改了当地的价格控制目标，分析人士预计8个督察小组的报告上交给国务院后，国务院将根据实际调查情况研究下一步的政策，不排除新的调控政策出台。

2、调控枪口转向二三线城市

       受“新国八条”影响，3-4月份一线城市的房价和成交量已经出现松动，而二三线城市仍旧呈上涨态势，其中桂林2月份和3月份新建商品住宅环比涨幅分别为0.5%和0.8%，因此在一线城市调控已经取得成效的情况下，国家调控可能会向二三线城市下手。

3、地方政府积极应对国家政策

桂林地方政府积极应对国家调控，除了出台桂林市房价调控目标以外，桂林市政府对保障性住房的建设进度狠抓落实。4月份因为保障房建设进度缓慢，七星区就被桂林市政府亮了“黄牌”。另一方面房地产行业也加强了自身规范，桂林市房地产业协会3月份就出台了《桂林房地产企业落实国务院通知自律公约》，引导企业正视国家调控，规范经营。

银行层面：
1、缩紧钱袋，资金不再流向房地产

       4月6日，央行半年以来第四次加息，分别上调人民币存贷款基准利率、金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点。半个月后，央行年内第四次再上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。强势的金融手段阻断了房地产买卖双方的资金来源，着实是调控中最狠的一招。业内人士分析仅4月21日的“调准”一项就能控制3600亿的银行资金流出。

2、办按揭不再是件容易事

; 目前，除桂林银行的首套房贷款利率最低可享受8.5折优惠外，其他桂林各家银行几乎都已经取消了优惠政策，执行基准利率。但是，大多数银行表示，首套房执行的基准利率也只能说是“最低可享受”，具体情况还是要根据银行的信用额度来决定，不排除有上浮的空间。近期中国建设银行在一些城市，已经取消了首套房贷款执行基准利率的政策，而是实行首套房贷款利率为基准利率的1.1倍，因此，由于政策的多变性，不排除近期一些银行也会在桂林实行类似的政策，购房者通过按揭买房的成本、难度都将越来越大。

3、通胀不止，金融杠杆将继续倾斜

       中国人民银行行长周小川在博鳌亚洲论坛组织的记者见面会上表示，存款准备金率提高到何种水平，取决于多个条件。条件发生变化，存款准备金率调整的力度和空间也会变化。根据国际经验，也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。这就意味着在稍后的几个月中，“加息”与“提准”的可能性还会很大，流向房地产买卖双方的银行资金会越来越紧张。

开发商层面：
1、 延迟销售节点将成开发商应对当前市场的主流

; 由于限价政策的实施以及当前调控所带来的市场不景气，让观望了一个季度的开发商仍旧打不起精神。据我们统计，原来计划五一前后动工或者开盘的多个楼盘都放缓了其原定计划，尤其是市区的一些高端项目如兴进•上郡、中海地产项目、彰泰•兰乔圣菲、冠泰城国等七星区的高端盘在五一期间主要还是以形象展示或者客户预约为主。

2、 转战商业地产成为开发商弥补资金链的救命稻草

       国家调控政策直指商品住宅而未对商业地产有所干涉，因此对于开发商和投资者来说，商业地产无疑是他们目前最好的游戏平台。据统计，在一至二季度，桂林推出商业地产的项目就多达10多个，远超过了商品住宅的开盘数目，其中包括了临桂的远辰国际文化新城、奥林匹克花园，象山区的润鸿水尚、叠彩区的湖光山色、秀峰区的耀和荣裕等品牌大盘，然而商业地产毕竟是少数人的游戏，能不能在桂林把商业地产玩出花样，我们拭目以待。

3、促销打折或从中小楼盘开始

从开发商的资金链来看，桂林大多楼盘在2010年取得了不俗的收益，所推出的产品也基本销售一空，因此不存在很大的资金流动困难，然而一些今年刚上马的中小型项目或许会因政策的影响而失去资金来源，没有了成交量、没有了银行信贷，这些本就囊中羞涩的中小型开发商只能靠促销降价来获得流动资金，一旦这样的情况在市场蔓延，再加上政策的持续强压，那么有可能会有越来越多的项目加入打折促销的大军中来。

购房者层面：
1、按揭难将成为高房价后的另一恐怖事件

       现在的购房者不但要面对一路高昂的房价，还要面对着银行一月一变的利息以及贷不到款的苦恼，仅存的几分想要买房的欲望也在这种双重的压迫下宣告破灭，再加上现在开盘项目少、可选户型少的情况，如今买方市场的观望情绪直逼2008年

2、寄希望于国家，留清醒给自己

       虽然时下的购房者一直都是吹着国家调控的“空调”成长起来的，但是看着一条条的政策、一篇篇的新闻报道，本对房价下跌死了的心又有了复苏，目前有相当一部分网友相信这一轮国家调控将会达到降低房价的目的，并且将自己的购房计划推迟到了明年。然而还有一部分网友认为在桂林来讲，房价下跌的空间不大，并且随着金融政策的紧缩，越往后越难贷款，还是会根据自己的经济实力来考虑购房日期。

3、分期付款或将重现楼市

       在银行政策与利率不断变化的情况下，不管是购房者还是开发商都头疼不已，有的已经付了首付提交了按揭资料的房子因为政策变化而办不下按揭，有的本来符合按揭申请条件的现在则申请不到按揭了，而大部分刚需购房者又不能一次性付清房款，因此开发商虽然不情愿但为了成交和回笼资金或许也将迫不得已的接受分期付款的形式。

4、 市场动荡期谨防中小楼盘烂尾

; 如上面所分析的，如果市场持续成交量低迷，金融政策持续紧缩，一些中小楼盘将率先发动促销攻势，但如果促销攻势仍不凑效，那么这些楼盘就面临着资金链断裂而烂尾的风险，因此购房者在近期的购房过程中一定要谨防那些没有取得合法销售手续的楼盘，像这样的楼盘一般都是资金链不太充足的楼盘，且销售过程不符合规范，所以一旦出现问题购房者进行维权的难度会非常大，造成的损失也难以弥补。

总结：

< 据《桂林日报》发布的信息称：一季度我市房地产市场呈现销售量下降以及价格上行涨幅趋缓两个特点。一季度我市新建房成交1956套，同比下降40.85%，其中2月份销量环比下跌幅度达50%；二手住房成交量亦呈逐月下降态势，1—3月成交数分别为487套、334套、314套。

       我们推测桂林二季度的房地产市场还将延续第一季度买卖双方集体观望的态势，季末可能将有部分开发商耐不住寂寞（也可以说是耐不住压力）而推出部分房源，然而从大形势来看，成交量与成交价格双双走低的局面已经越来越近。受后续政策和金融调控的影响，购房者的购买信心也将越加减弱，市场可能将迎来一个外表炎热内心冰冷的夏天。