标题：无锡一季度房地产市场：投资犹热 销售遇冷

  今年一季度，无锡房地产市场呈现“一热一冷”的新变化。根据昨日房管部门最新公布的一季度锡房指数报告显示：1—3月份全市房地产开发投资仍“红火”，新开工面积482.14万平米，同比增长38.56%；与此同时商品房销售却出现回落，成交面积113.14万平米，同比下降18.5%。

　　数据：市场呈现两升两降　开发升温，住宅投资增长58.45%

　　1—3月无锡市区房地产和住宅开发投资分别达到142.63亿元和96.94亿元，同比分别增长47.38%和58.45%。无锡市区房地产施工面积为2798.25万平米，同比增长21.6%，其中住宅2092.17万平米，同比增长25.43%；房地产新开工面积为482.14万平米，同比增长38.56%，其中住宅379.13万平米，同比增长64.46%。

　　房价升高，3个月上涨571元/平米

　　一季度市区商品住宅加权均价为8418元/平米，环比增长7.28%，但同比涨幅相比去年四季度回落0.42个百分点，从去年二季度以来呈现逐季回落的态势。而从月度来看，二三月份市区商品住宅均价也呈现回稳态势。二手住宅价格受调控政策影响更为明显，一季度我市二手住宅加权均价为7283元/平米，环比增长3.08%，涨幅相比去年四季度回落了1.07个百分点。

　　供应下降，上市节奏明显放缓

　　1—3月无锡市区商品房批准预售面积119.59万平米，同比减少8.16%，环比减少55.55%；其中商品住宅批准预售面积90.94万平米，同比减少13.20%，环比减少58.89%。

　　房管部门人士表示，房企的开发建设计划一般是提前一年就制定好的，虽然眼下的市场处于快速变化中，但大部分房企还来不及调整，因此在投资开发中，还是按照原先计划进行，保持大幅增长。不过在销售环节上，开发商正在根据市场情况作出调节，首先就是从供应上让节奏慢下来。

　　成交下降，限购之后缩量四成

　　1—3月市区商品房成交面积113.14万平米，同比减少18.50%，环比减少52.41%；其中商品住宅成交面积84.64万平米，同比减少22.01%，环比减少55.66%。二手房方面1—3月共成交52.22万平米，同比减少9.58%，环比减少27.29%；其中二手住宅成交31.46万平米，同比减少8.84%，环比减少26.41%。这也是自去年4月份启动调控以来，季度成交环比首次下跌。

　　自“锡十条”出台后，对市场需求产生明显抑制作用，成交量出现明显萎缩：2月份排除春节假期因素，22日前商品住宅日均成交1.19万平米，而限购政策落实之后(2月23日—3月31日)商品住宅日均成交0.69万平米，比22日前减少了约42%；二手住宅的降幅稍小，但也有将近30%的缩量。

    后期：一快、二低、三平稳　供应节奏加快，市场总量充足

　　虽然市场观望气氛依旧，但随着传统销售旺季的到来，为回流资金缓解压力，部分开发企业将加快推盘力度。另外，1—3月的房地产开发投资额、新开工面积增幅明显，对今年的新增供应量产生有力的支持。所以预计下阶段商品房新增供应节奏将有所加快，市场供应总量保持充足。

　　成交低位运行，季节性回升但不回暖

　　对于后期市场销售，房管部门人士认为，随着5月份传统销售旺季的到来，会出现季节性的回升，但并不是说市场会就此回暖。

　　限购政策落实以来，我市房地产市场成交主要由住宅刚性需求以及非住宅需求支撑，投机、投资性需求基本被排除在住宅市场之外，并且限购政策对市场需求的抑制作用还将持续显现，传统旺季的到来对成交量的提升作用有限，另外《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布以来，我市市区拆迁量减少也将影响刚性需求，因此预计下阶段市场成交情况或将略有好转，但很难形成明显的回暖，成交量总体保持低位运行态势。

　　价格总体平稳，局部小幅调整

　　1—3月各项经济指标显示通胀压力未减，建筑成本不降反升，且随着城市地位的提升、基础配套设施的完善、高品质改善型住宅的增多、精装房以及高科技住宅的推广，都对房价有一定的支撑作用。因此下一阶段我市房价大幅上涨或大幅下跌的可能性都较小，房价总体保持平稳。但在持续的调控措施下，开发企业资金压力将不断增大，下阶段部分楼盘可能采取降价促销的手段，从而引起局部区域房价小幅调整。

　　提醒：买卖双方注意两大问题　　卖方注意———合理定价，丰富供应

　　1—3月我市商品住宅新开工面积依然较大，市场供应充足。截至3月底，无锡市区商品房剩余可售面积782.21万平米，其中商品住宅剩余可售面积为431.75万平米，以近三年月均销量测算，剩余可售商品住宅去化周期约为9个月。虽然目前开发商由于前期的项目热销，袋中“粮食”充足，并未显现资金链紧张的情况，但随着后期限购政策的持续影响，房贷政策的持续收紧，住宅楼盘销售量很难明显起色，开发企业资金回流速度将持续减缓，这对部分企业的资金链是一个严峻的考验。在这种形势下，开发企业应着眼长远，降低利润预期，合理定价，加大促销力度，加快商品住宅的去化速度，促进房市健康发展。

　　此外，开发商还应该及时针对限购政策、调整供应结构，促进成交。眼下高端住宅供需矛盾较为突出，单价10000元/平米以上的住宅新增供销比达1.6：1，144平米以上住宅新增供销比1.24：1，而普通住宅供销比较为偏紧。同时可以针对目前国家倡导的成品住宅、低碳节能型环保住宅等对产品进行有效地提升，以此换取在市场竞争中取得有利地位。

　　买方注意———商业地产投资有风险

　　限贷、限购政策出台以来，商业地产逐渐取代住宅成为房地产投资的新热点。1—3月我市非住宅成交28.5万平米，占商品房成交总量的25.19%，相比去年全年占比高出了约8个百分点。但是，值得关注的是，近10年以来随着我市房地产市场快速发展，商业地产价格涨幅已经明显高于住宅市场，价格偏高，且据抽样调查，多数商业用房租售比(每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，国际标准通常为1：200—1：300)偏低，有的甚至低于1：400，投资空间不大。

　　由于商业受区位、环境等因素影响很大，目前我市商业地产发展尚不成熟、管理还达不到较高水平，投资者能否长期持续收益存在一定风险，因此消费者应谨慎。