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冯文东/文
“行业政策宽松，供需双方预期一致，市场保有量充裕，开发商推盘意愿强烈，只要具备这样的条件，楼市销售‘红五月’就会到来。”
4月24日，北京大学房地产研究所所长陈国强接受《中国建设报・中国住房》记者采访时认为，目前只看到开发商加快推盘计划、上市新楼盘有所增加，另外那几个条件则较为勉强。而且京沪楼市政策依旧敏感，供需双方对市场预期判断仍有比较多的分歧。因此，5月北京楼市能否再现往年“红五月”的热销景象目前尚难确定，或许房地产商推崇的旺销五月，今年将以另一种“红色”示人。
放盘时间到了
“潜在买家已被迫进入二手房市场。”美联物业全国研究中心主任徐枫接受采访时认为，2月到3月之间，住宅成交量下滑的主因是开发商推迟销售。以上海为例，2月以来上海共有181.85万平方米房源获得预售许可证，但是同期成交量只有85.93万平方米，这意味有将近100万平方米的房源因为市场因素而滞销或没敢开盘。
但是来自搜房网数据监控中心的最新统计显示，在4月18日～24日这一周，北京楼市住宅成交量终于体现了数据方面的跳跃，从4月初的815套跃升至2050套，2011年以来首破2000套大关。
来自搜狐焦点网的统计数字显示，截至4月21日，北京预计在5月开盘的项目有41个，包括城六区12个、郊区29个。其中，大兴区预计开盘的项目有9个，通州区有8个，昌平区则有7个。按照区位划分，五环路外项目已占总供应量的八成以上。
那么，在库存量充足的情况下，5月能否成为房企集体放盘的“狂欢节”呢？从政策层面可以做一个初步判断：
4月6日起，央行再次加息25个基点，这是自去年10月以来的第四次加息。为此有专家认为，货币政策将与一系列调控政策形成“合力”，对楼市产生深远影响，而此次加息可能加速楼市“拐点”的到来。
这个拐点到底是什么？温家宝总理日前与网友在线交流的一番话或许可以作为判断依据。温家宝总理强调“抑制房价还有信心”、“要防止捂盘惜售圈地不用”，意味着开发商“以时间换取涨价空间”的惯用对策或将面临政策清理。
按照楼市传统，5月是各大楼盘促销的黄金季节，为此也有“红五月”之称。但今年却与往年有所不同，目前中央制定的一系列调控政策已经逐渐显效，个别房企的“捂盘惜售”行为将受到更加严格的监管。至于开发商是否放盘促销，尽管尚需考虑诸多实际情况，但是如果选择放盘，5月或许将是最好的时机。
推盘策略更加成熟
以前有房子就不愁人来买，经过十年粗放型快速发展，在即将到来的这个5月，或许楼市将质变进入一个全新的增长阶段。在北京预计5月发售的41个楼盘中，有一种现象正在其中悄然发生，那就是开发商正在实行更有针对性的推盘策略。
如预计在5月开盘的万科幸福汇项目已制定了“社区老年人活跃计划”，项目中一栋楼将单独作为老年公寓，并为老年人量身打造各种娱乐、生活项目。虽然目前国内有不少项目以老年地产定位，但一般只是将其定位为老龄人口养老场所，而很少像该项目这样，完整地推出为老年人幸福生活设计的整体计划。
通州富力金禧花园、金隅万科城等部分楼盘则力推精装修，满足业主即刻入住的需求和期望。
上海5月推盘项目也打出组合牌，凸显住宅地产和商业地产的结合。其中，惠南一方新城规划有约3万平方米的超大商业中心，定位于南汇最完备的时尚商业休闲广场；新城悠活城项目则包含了创意办公楼及SOHO办公楼，试图推广就近办公概念。
大幅降价或未可能
近日房地产界传出的声音表明：降价促销将不再是今年5月的主旋律，2008年的降价狂潮或将不会重演。
阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲撰文表示，今年5月，降价将不再像以前那样有效刺激销售，限购令在各地的有效实施，使得冲动型置业和投机性置业大幅减少，转而慎重追求一步到位。在这种心态下，简单的降价未必带来有效的销量。
范小冲认为，大多数开发商或许谁都不愿首先降价，2008年万科的首先降价就受到首批购房者的冲击，近期，远洋一方的打折促销，也引发了一场“维权潮”，况且，从资金方面判断，大多数开发商维持正常运转是毫无问题的。他还明确表态，“阳光100是不会首先降价的，否则承受的各方压力太大”。
“尽管对有些开发商来说，回笼资金是第一位的选择，但是更多开发商更青睐拓宽融资渠道。”范小冲说。
万科集团总裁郁亮在近日与记者见面时也坦言，今年的调控，和2008年调控有很大的差别。2008年开发商降价就一定有人买，但是现在想买的不一定有资格买。所以在这种情况下，降价不是灵丹妙药，对市场的触动肯定也是有限的，未来将更考验开发商的营销水平。