标题：吕宁思：中国房地产开发是否为暴利产业

吕宁思：中国房地产开发是否是一种暴利的产业呢？不少人都会点头称是，不过您怎么知道他是暴利产业呢？您是怎么计算出来的呢。确实这不但要与数字和数据打交道，还要与思维习惯打打交道。

北京万通地产副董事长姚鹏先生，在他的微博上用一则故事比喻说：“有个叫豆豆的女孩，说他长大了要当售货员阿姨，为什么呢？很简单，豆豆说，这是因为爸爸妈妈给她的零花钱都被售货员阿姨收走了”姚鹏说这就如同国人以为地产业的钱都被地产商赚去了一样。

他写到，有新闻说房地产有没有暴利，那么姚先生回答是，政府以及相关行业得到了多少钱，我不知道。对于开发商我的判断是第一，遵纪守法的开发商没有暴利；第二，从开发企业的公司运营角度看没有暴利；第三，从一定的时间周期看也没有暴利；第四，从产品产销过程讲，也没有暴利；第五，是从年化收益看，没有暴利；五个无暴利的根据。

姚鹏举例说，近四、五年来，房产开发毛利润率大概是在25%-35%左右，可税后的净利润率是在6%-10%左右。遵纪守法的企业，尤其是在上市公司实在是无暴利可言。偷税漏税不可能是常态，法制建设的进步和企业治理的改善，越来越多的企业不再干这种苟且的勾当了，否则投资人也拿不到合理合法的收益。

姚鹏进一步表示，就算房产企业6%-10%的税后利润，那也只是近四、五年的事情。因为经济是有波动周期的，房产行业受经济周期影响最大，从更长的周期看，房产企业的平均利润是在5%以下。

姚鹏说，这些年房产业的利润来自两部分，一部分是房屋产销过程中的收益，一部分是土地增值，也就是土地红利。他说由于众所周知的原因，土地价值年年大幅增长，面粉贵过面包，对于房企确实有利。

对于有些企业而言，开发房屋就不如卖地了，但是土地增殖收益怎么能够算成房企就是房屋开发的暴利呢，再说国家税务制度对土地升值也是有制度性的约束，就是所谓的土地增值税，减轻与土地红利对房企的影响，开发利润要降50%，所以他说也根本不存在暴利。

还有一个房产项目开发建设周期少则五年多至十年，这是与许多其他行业根本不同之处。比如饮料行业，产品产销周期是以月份计算的，每年资金可以周转五、六次，而房产企业的项目年化利润恰恰相反，是产品利润除以开发年数。讲清这个道理，还有人会相信暴利说吗？

既然房产企业利润并不高，又为什么有这么多人投资房地产呢？姚鹏的回答是，第一，在一定时期房产行业利润还可以，许多人是在高潮时兴奋进入，低潮时沮丧退出。

第二，规模效应大。有句话说，房地产无小老板，那么地产企业再差，年销售额也在几个亿。而这个数额对于其他行业来说，却是梦寐以求的。

第三，房地产有杠杆作用，从前房地产企业是四两拨千两，利用一些行业特点和政策机会充分发挥投资的杠杆作用，即使产品利润率的不高，那么投资回报率还是很可观的。但是融资成本很高，而且风险极大。姚鹏说，高风险就是应该高回报的，怎么能把投资回报率算成房产暴利呢。