标题：郑州购房观全局 房地产商最怕你知道的买房经

民众对购买房地产极为热衷，而集体热衷的根源，便是根深蒂固存在于民间的"房地产神话"。

由于房地产神话历史悠远、盘根错节，导致诸多违反一般财务或经济行为的奇特现象，但绝大多数人却见怪不怪，甚至以为如此才是正常的，而某些媒体和机构更是火上浇油、薪上添柴，使房地产神话更加难以撼摇，也让开发商、房地产从业者乐得利用房地产神话来卖房子。通过这些神话，房地产从业者简化或弱化购房者的决策思考，以利销售。我将当下普遍流传的房地产神话，整理、归纳为以下五大类。

一、普遍相信"有土斯有财"，并认为：房地产稳赚不赔、房地产是最佳的投资工具。

二、 在景气或不景气的时代，房地产都是最稳当的投资，因为自住、投资两相宜，实质资产不会大幅缩水。

三、 在低利率或高通胀时代，租房子的月租金与买房子每月要缴的房贷差不多，甚至更高，所以"租不如买"。

四、 购买房地产只需注意三件事，即"地段、地段、地段"。

五、 购买房地产只要跟着地铁走准没错。本堂课主旨在于告诉读者，这五大房地产神话似是而非，着眼点都是投资，而非居住，唯有先解构神话谜团，我们才能拨云见日，回归购房的本质，并建立属于自己的判断标准，买到理想的房子！

这些新闻总让不少人心痒难耐，更加坚信投资房地产是通往财富的康庄大道，虽不见得最快速，但却最平稳。然而，有土，真的就斯有财吗？投资房地产，绝对稳赚不赔吗？

购买房地产有两大本质，一是消费，二是投资。对大多数购房者而言，自住居多，投资只是一小部分。但在一般财务经济的观念里，投资者、消费者对价格的期待截然相反：投资的目的在于获利了结，所以希望房价波动，这样才有获利空间；而消费者则希望房价平稳或下降，才不至于在有购房需求时，买到贵的房子。

顾名思义，"有土斯有财"、"投资房地产稳赚不赔"的神话，着重的是投资面，而非从居住面来思考购房者与房子之间的关系；但购房者并不知道，媒体对房地产投资的报道并不全面，通常只报道名人赚钱的个案，却鲜少报道套牢或惨赔的故事。

以投资论投资，房地产虽是所谓的"实质品"、"硬资产"，看得见、摸得着、可以入住，却称不上是理想的投资工具。若是短期投资，买进卖出的相关费用很高（所谓高交易成本），除非恰好买在低点、卖在高点，否则赔钱或套牢的机会颇大；若是长期投资，投资回报率并不突出，远低于绩优股与基金。

而且，投资首要在于分散风险，理性的投资人都会进行适当的资产配置、投资组合，股票、基金、外币、期货可能各占一定比例，甚至还会买些黄金、钻石，不会将所有鸡蛋放在同一个篮子里。

但由于房地产的单价太高，大多数民众都得向银行借钱来买房子，根本没有能力将房地产当成投资组合的一部分。所以，除非财力相当雄厚，否则投资房地产并不明智。不过，就算对投资房地产兴趣浓厚、信心坚强，也不一定非得买房子，比如在国外，就可以改买REITs基金，也能兼顾投资与避险。

房贷如同融资，小孩莫玩大车

同样，根据一般财务经济的观念，只要是投资，就完全不可能"稳赚不赔"。房地产的价格取决于供求市场，虽然越多人进入投资，房价会被炒得越高，但若房市过热、供过于求，房价自然会下跌，买在高点的投资者，怎可能只赚不赔呢？

投资市场历经多次大起大落，无数的血泪教训已让大多数投资人学会"绝对不要融资来投资"，因为一旦投资失利，不但血本无归，连未来的人生也将一并葬送。

但极少有购房者认识到，借贷买房子与融资无异。以前有些新现房的首付只需房价的10%，也就是说，购房者可向银行借贷其余90%的款项，这可说是高财务杠杆的资金操作。因此，一般人想靠投资房地产赚钱，好比小孩想玩大车，风险极高。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。