标题：银行动了真格，房地产调控就能落实

　去年中国虽出台了较严厉的房地产调控政策，但因2009年超发的货币继续肆虐等原因，当年房价仍惯性上涨。而今年调控政策力度加大后，与政策目标仍有差距。不过，由于目前银行有全面减少对房地产贷款支持力度的迹象，房地产调控未来数个月可能将进入收获期。

　　从房价收入比等衡量居民购买力的指标来看，中国城镇住宅市场存在明显的价格泡沫。这种泡沫并非完全不可能继续膨胀，但难度也空前地大：一是中国要在五年内建设3600万套保障房。而2000-2009年的十年间，中国累计竣工的住宅也不过3682万套，住宅市场的供求关系将逆转。二是富人对房产可能由净投资转为净抛售。招商银行不久前的报告显示，个人可投资资产1000万元以上富人，90%以上表示将不再增加房地产市场投资，有一半表示逐步在撤回楼市中的资金，而中低收入者显然没有接盘的实力。

　　从目前的调控政策和持续时间来看，住宅市场难以继续膨胀的大趋势也比较明显，这使得银行显然看到了房地产市场的风险。

　　中国银行4月下旬宣布，对存量房贷将根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。中信银行风险管理部总经理史原5月4日表示，由于宏观政策对房地产市场的调控力度不减，该行认为国内房地产市场目前风险积聚，房地产市场的冬天将要来临。同日，建行首席风险官黄志凌也称，建行对房地产行业的态度日趋谨慎。在浙江，建行浙江省分行明确，从5月5日起，对首套房贷利率原则上执行基准1.1倍利率，首付不低于40%，对于第二套住房，首付要求不得低于60%，利率原则上不得低于基准利率1.15倍。中行浙江省分行一般购房贷款均执行基准1.1倍贷款利率。在首付成数上，面积在40-60平方米或140平方米以上的一般客户首付提高到四成。农行浙江省分行也上浮了首套房贷利率，除优质客户外，其余上浮幅度普遍在10%。

　　不良资产是银行经营的大忌，已有银行对房地产信贷发出警告。国内媒体5月10日援引某国有大行内部人士的话称，年初以来一些开发商的资金链就趋于紧张，已被迫向银行申请贷款展期。“如果调控力度不减，按这个趋势，房地产开发贷款的风险可能会在下半年全面暴露。”房地产不良贷款的增加，会促使银行下更大的决心收紧房地产贷款。

　　有不少上市房企今年以来不断在境外融资，房地产信托也解了部分房企的燃眉之急，但全国成千上万房企，绝大多数根本够不着在香港发债或发信托产品的门槛，主要的融资渠道仍是内地银行。当银行不断加大收紧房地产贷款的力度，多数房企只能寄希望于降库存回笼资金。从数据来看，房企自去年以来就以捂盘的老办法来应对调控。一季度136家上市房企存货达9865.14亿元，同比大增40%。其中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元。如按2010年的销售数据计算，静态地看，要消化这些存量，这四家公司分别需要35.51个月、32个月、35.69个月、42.48个月。

　　根据以往经验，当房企资金链出现问题时，各级政府会放松调控政策，而不是继续逼房企降价售房。不过这次的情况不同，中央政府食言的可能性不大。而银监会主席刘明康去年12月就表示，如把融资平台、房地产、产业结构调整这些因素都加进来，监管当局估计未来中国银行业的不良率会略有上升。显然，监管层已做好了银行承受房地产泡沫萎缩的准备。

　　最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：

　　从种种迹象来看，银行正全面收紧房地产贷款。在由于限购令等调控政策的影响下，多数城市住宅销售低迷的情况难以改观，加上高库存的压力，部分城市房价下跌这一调控目的，有望逐步实现。