标题：2011年开封楼市房地产暴利探析

近日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林接受媒体采访时表示，随着《商品房销售明码标价规定》于5月1日起正式实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。其中，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　据了解，1995年中国颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》的行政法规。其中规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。

　　反暴利，一个地产界崭新的名词出现了。随之带来的辐射效应较之政府以前所出台的调控政策而言，其威慑力与影响力大幅度提升，这也表明国家发改委已经对房地产市场中所涉及的成本、利润以及价格开始分析、研究，也间接地证明了我国房地产市场所存在的高价格问题。

　　近年来，迅速攀升的房价让我市众多购房者“望房兴叹”。一套房子的价格往往要花费一个工薪阶层家庭半辈子的积蓄。随着去年4月份开始的本轮楼市调控，在经历了一整年的市场发酵之后，开封楼市市场价格较之去年有了较大幅度的上涨，虽然如今市场行情受多方因素影响，市场走势呈现出量跌价稳的局面，但新建商品房的价格却始终让消费者承受不起。但商品住房领域实施“反暴利”，对于购房者来说无论如何都是一件值得期待的事情，因为高房价让不少家庭背负了巨大的压力，如果能够通过反暴利的调控方式让房价更加亲民，让更多人“居者有其屋”的梦想也就会实现了。

　　那么，在谈及反暴利的同时，我们应该怎样去理解暴利的含义？开发一个楼盘项目的价格组成又将是什么？是什么原因让暴利一词冠冕堂皇地出现在了房地产行业的颜面之上？暴利，让我们一同来探析。

　　暴利含义

　　一场你看不到的浮华话剧

　　到底房地产行业是否有暴利，相信答案是不言而喻的。在中国的各类富豪榜上，房地产富豪们始终名列前茅。中国房地产利润率究竟多少，至今并无权威统计。中国社科院去年12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》分析认为，众多企业集中投资房地产的一个重要原因就是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。

　　地产领头军万科地产在其年报中披露，2010年全年毛利率较2009年上涨了8个百分点，达到29.75%，并在年报中说明，2010年毛利率提升的最主要原因就是房价的上涨。而从资料中可以看到，2009年是万科毛利率的一个低谷，而在2008年之前的4年内，万科的毛利率均维持在34%之上，2007年楼市的疯狂将毛利率提升到了42%，即使在2008年经历了降价和成本上升，毛利率仍然在39.53%的水平之上。和万科一样的高利润房地产开发企业不在少数，据行业内部人士透露，一个项目的毛利率大多在29%～35%之间徘徊。但另外一位业内人士对记者表示，房地产利润合理区间，国际惯例通常是不超过5%。

　　答案已经出来了，房地产行业的暴利问题长久以来都是存在的。高高在上的价格体系让有些开发企业都觉得不好意思，但市场的火爆行情让开发企业无论定出多高的价位都能轻易卖出，这到底是开发企业的问题还是如今市场混乱、消费者盲目跟风所致？但有一些开发企业负责人认为，房地产行业的利润率远没有教育、医疗、能源、餐饮、饮料等行业的利润率高，主要是房地产占用资金绝对值较大，从而使得所创造的利润从表面上来看数额较大。

　　“在中国，小到日用品，大到汽车，唯独房地产价格‘不透明’，标价依据不清，大多仅公布平均价、起步价。至于一套房子应值多少钱，也只有开发企业自己算得清。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受媒体采访时表示，“现在房地产市场不规范，随意性很大，甚至市场好时，一天一个价格。这样非常容易产生哄抬价格、开发企业牟取暴利的行为。”

　　价格组成

　　一场你猜不到的数字游戏

　　在记者随机采访多位购房者有关地产项目价格组成的问题中，大多数购房者能够说出土地价格成本与最终销售价格之间的高度价格差，从而认为高暴利从此而来。实际上，一个房地产项目从规划之初，到最终交付到消费者的手中，花费大项不但有土地出让成本，还会有建筑安装成本与税费支出。

　　一位在我市西区某楼盘工作多年的房地产成本控制主管对记者表示：“建筑安装成本包括露面主体、内部管线等配套的成本，大概占据项目营业收入的25%；从地产商开始拿地到最终销售要缴纳各种税费和配套费用，这些支出要占到营业收入的23%左右。土地出让费用占到营业收入的30%左右。外加一些管理费用、营销推广费用、人员工资福利等综合费用，一般一个项目下来的利润率往往在20%左右。但房地产因为其所占用资源的特殊性，往往都是几亿、十几亿的资金投进去，加之银行贷款等多渠道资金供给，所以其利润就会显得比较高。”

　　同时，他还表示，由于建筑安装成本随着物价的上涨，无论是人工还是物料，都面临着快速上涨的局面，这是我们无法控制与预期的。这方面的上涨导致了整体价格的上浮。但土地出让成本与税费支出如果可以有效控制，那么高房价的困境或许才会找到下降的解决之道。

　　暴利支点

　　一部你想不到的生活剧集

　　对于逐利的开发企业而言，市场的火爆是他们最想看到的场景。但任何事物的形成，必然有其内在的客观规律，把房子附加上太多的属性，从而让他的价值一升再升，这才是楼市暴利的支撑点。

　　在记者采访的过程中，一些已经购过房的消费者对于楼市的未来前景一直看好，谈起他们的买房心得，往往都是把未来升值的预期统统考虑在内，再三权衡，最终购买。他们的行动力与思维性影响着他们的行为，从而影响房价的变化。

　　“现阶段的一些企业与消费者对于楼市的未来充满信心，在楼市调控的大背景下，一些企业虽然在销售量上略微下降，但房子的价格却丝毫没有下降，配以强有力的推广、宣传形式，在市场上吸引眼球、争夺客户。市场如果不好的话，精明的开发企业怎能干如此赔本的买卖？”一位我市地产行业内部人士对记者表示。

　　再者，房地产作为最为安全的投资产品，其保值增值能力与抗风险能力远远强于期货、黄金、股票等投资性产品。社会上众多投资客纷纷转投阵营，充实到房地产行业的大家庭中，怎能不让各开发企业喜笑颜开？投资客的加入在捧热了房地产市场的同时，也是房价持续上涨的一股强劲力量。

　　最后，房子往往被我们认定为是家的代名词。有房才有家，房子独一无二的归属感让家的温馨能够四溢开来。所以，房子就成为了每一个家庭、每一个人不可缺少的必需品，进而影响到了价格的制定与涨幅空间。