标题：房地产市场与政策博弈进入敏感期

上周，某最新数据公布。尽管在4月的最后一周，国内楼市集体上演了市场“回暖”大戏，六成城市成交量上涨，其中北京一改连续两周的跌势以环比42.67%领涨一线城市。但是，楼市成交量的短暂回暖却无法扭转整个4月楼市的低迷：住房成交量跌入谷底、土地成交也陷入低迷。

　　但房价依然处于高位，迟迟未见松动。业界认为，房价飙涨得到遏制，但却未到调控理想状态，原有调控政策持续甚至出台新一轮调控的可能性很大。

　　过半城市成交量大幅下挫触谷底

　　受国务院8路楼市督察组影响，政策仍处观望阶段，各地楼市成交陷入低迷。

　　整个4月，五成城市成交面积环比下降，平均降幅25%。其中天津、深圳、福州、合肥、三亚、大连、贵阳、汕头等8城市跌幅接近或超过30%。大连领跌，下降幅度达到87.87%，合肥亦下跌了63%。

　　一线城市持续低迷，京沪深成交面积继续下挫。

　　4月份，北京商品住宅成交6983套，面积67.17万平方米，比3月份微涨13%，但同比下降了54%。

　　尽管4月最后一周楼市交易量攀升，楼市回暖论调重现，安戎表示，“1至4月北京总成交面积295万平方米，同比2010年下跌四成”，远称不上楼市回暖。

　　这一观点可以从北京商品住宅成交面积走势图得到印证，4月北京商品房成交量远远低于楼市相对低迷的2008年商品住宅月成交套数，为2007年以来交易量低谷。

　　相较于北京成交量低位震荡，上海住宅成交量环比下滑1.6%，成交11007套，成交面积110.17万平方米，环比下跌了1.64%。1至4月份总成交面积444.11万平方米，同比2010年下跌了3.32%。

　　天津4月住宅成交4363套，成交面积为45.83万平方米，环比下降了26.11%。1至4月份总成交面积302.22万平方米，同比2010年下跌了5.64%。天津市场需求在本地限购令出台前抢先释放，“3、4月份天津楼市成交量持续大幅下滑，已经降至去年春节以来的最低点”。

　　比天津更为低迷，南京成交量自2月份持续大幅下滑，进入3、4月份，限购令影响日趋深入，4月份南京楼市已跌入谷底，已经与2008年南京楼市最低谷的3月份持平，交易量远远低于2007年、2009年、2010年月均成交量，仅为2008年月均成交量的50%左右。

　　除此以外，深圳成交量下探30%、成都成交量持续下滑。10大重点城市中，重庆、杭州成交量环比微涨。

　　而数据显示，成交量大跌原因并非供应量不足，截至4月底，主要城市市场供应普遍增加。其中，重庆商品房可售量增加超过85万平方米，上海商品住房可售量增加73万平方米，广州和杭州商品房可售量增加皆超过30万平方米，仅深圳可售面积下降了20万平方米。

　　土地供应加大成交量价齐跌

　　与成交量低迷相对应，进入4月份后，土地市场的交易也出现寒冬现象。尽管土地供应量在持续放量，但成交量萎缩，以底价成交的地块大量增加，价格也持续走低。去年开发商不计成本疯狂拿地的情形已经一去不复返，地王似已绝迹。

　　4月全国120个城市成交量大幅缩水，比3月份少了1成。其中住宅类用地成交289宗，环比减少了35%，同比减少了33%。而地价也随之下跌，住宅用地更为明显，住宅用地平均楼面地价为997元/平方米，环比下降了33%。

　　4月19日国土部曾表示要加大2011年住宅用地供应，要求今年住宅用地供应量要高于前两年水平。中指院认为，随着地方政府对土地市场监管和查处力度，作为房地产市

　　场的源头，下一轮调控的强化政策将直指土地市场。

　　受政策影响，持续了3个月较为冷清的住宅用地市场，在4月份供应开始放量。北京供应量过百万，达到106万平方米，广州、南京1至4月累积供应量超去年同期。天津、重庆、上海累积供应379万平方米、356万平方米、295万平方米居前三甲。

　　但与供应不成正比，4月10大重点城市成交量普遍偏低，土地价格也持续走低。京沪穗三地住宅用地4月分别推出12块、2块、3块，成交分别为4块、2块和3块，其中北京成交一地块楼面价仅为6122元，溢价率为22.41%，最低价地块接近底价成交。深圳、成都无一住宅用地成交。10大城市中，8城市溢价率未超50%，上海地块以底价成交，广州地块溢价率仅为0.5%，接近底价。

　　综合看，一线城市优质地块越来越少，边缘化和保障房供地比例增大特点明显。北京远郊区县供地成主力；上海未来土地市场供应中，保障性住房将成主力；广州首次尝试配建保障房供地，而深圳受制于土地资源稀缺，已连续4个月无一住宅用地入市。

　　“从推出量和成交量来看，二线城市已经成为土地市场的主导者。”住宅用地成交量溢价率均走低原因之一在于优质地块惜于入市，地块分布城市边缘化。“北京4月份土地放量入市，地块以顺义、平谷、密云等远郊区县为主，城区供应减少”；“二在于市场持续低迷，开发商拿地更为谨慎”。

　　百城价格微涨调控或将加码

　　六成城市成交量持续下滑，但房价并未相应出现大跌。自1月27日，新国八条出台以来，楼市胶着状态略见一斑。

　　4月份，全国100个城市住宅均价为8773/平方米，较上月微涨了0.4%，其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下降。涨跌幅在1%以内的城市数据共有84个。

　　4月份，住宅价格环比涨幅居前城市为邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊、长春、郑州、湖州、洛阳、潍坊，涨幅皆在1%到2%之间。跌幅居前的城市为，宁波、汕头、三亚、佛山、宜昌、天津、绍兴、江门、台州、兰州，跌幅均在1%以内。

　　百城价格指数对北京等十大城市调查显示，4月十大城市平均价格为15802元/平方米，环比上涨0.13%。其中，北京、天津环比下降了0.14%和0.35%，其余8个城市价格环比上涨，涨幅皆在1%以内。与去年同期相比，十大城市的价格均出现了2%到9%间不同涨幅，这也意味着，与去年同期相比，十大城市均未出现降价现象，房价依然处于高位，并且继续上涨。

　　交易量跌至谷底，但房价却仍处高位，并在缓慢上调，中国房产信息集团分析师薛建雄认为，目前开发商降价压力还不大，原因在于民间融资和信托资本比较充裕。“楼市的走向还将胶着下去。”薛建雄认为，如果经济依然向好，政策会更加收紧，楼市僵持也将持续；如果本轮经济增长进入调整期，房价也会出现相应调整，有望在三季度看到房价下跌。

　　安戎表示，“目前房价仍比较平稳，仍处高位运行。一般而言宏观政策出台后首先受到直接影响的是成交量，而价格估计在半年到9个月左右受到影响，三季度房价有望下跌的判断有一定道理。”

　　“目前，开发商资金压力不是非常大，谁也不愿意第一个降价；推迟开盘会影响到开发商的资金回流，而潜在供应量大增，价格回调也有空间。”安戎表示，“中长期来看，政策对房产市场的综合影响占到47%。楼市出现拐点，开发商自身和政策调控推动各占一半。”

　　而链家地产首席分析师张月认为，随着5月份市场供应放大，成交量相较于4月可能会略有上涨，但仍处低位，“房价上涨动力不足，但成交量上涨的趋势会给房价下降增加难度”。

　　在这种情况下，业界对调控加码的预期强烈，新一轮调控政策出台或就在不远处。

　　“如果开发商仍不肯下调房价，甚至逆市涨价的话，不但成交量会持续低迷，而且与调控目标相违背，招致调控加码也并非没有可能。”德佑地产研究主任陆骑麟如此认为。

　　信贷、土地政策、税收都有可能加码，因二线城市成土地供应主力区，“对这些区域和城市而言，土地出让方式的规范和透明，都可能成为强化调控政策的落脚点”，限购令扩大亦有可能。