标题：陕西房地产策划师国家职业资格认证开学典礼隆重举行

 房地产策划师国家职业资格证书是国家人力资源和社会保障部依法推行的国家级证书，是劳动者具有从事房地产职业所必备的学识和专业技能的证明；是在房地产领域求职、加薪、晋级的权威凭证；是用人单位招聘、录用、评定职称的主要依据。2011年5月21日，陕西省“房地产策划师”国家职业资格认证开学典礼在西安邮电学院隆重举行。  大家好，非常高兴与大家交流一下关于房地产方面的问题。刚才这位班长代表大家做了一个发言，讲了一下策划师这个行当在房地产开发中的作用作用。实际上在整个房地产前期策划、规划设计到下来施工，到最后的销售中，起了一个至关重要的作用。实际上策划应该在规划设计之前，而且是最为重要的一个环节，房地产是个三高行业，从运作来讲也很简单，就是老板筹钱拿地，然后定位看干什么，是盖写字楼还是住宅，然后再请规划院、设计院搞规划设计，再请施工队来盖房子，最后再卖房，就是这么一个过程。但这里面最为重要的第一阶段的工作，前期策划规划设计要不到位的话，老板舍不得花钱的话，可能会导致你这个项目在后期销售中遇见麻烦，同样地块的房子就因为你策划部到位，前期的规划设计不到位，就是在同一条街道上，同一个地块，两个项目，最后的利润肯定会很大不一样，所以策划这个事情非常重要。策划现在已经成为一个行业，劳动保障部专门有一个专业策划师的认证资格，今年专门从北京来办这个事，我认为也是非常必要的。刚才听了班长的发言，大家立志入这个行当，进房地产是一个很好的选择，特别是做不了老板，给老板做个策划也很好。

    我就从目前房地产的热点问题，大家知道房地产目前最大的问题就是今年以来的宏观调控，国八条以来政策日益趋紧，不断出台新的政策，市场低迷。如何看目前的调控政策，中央政府的调控政策目标到底是什么？目前出台这么多严厉地调控政策，已经过了三个多月了，政策效应如何？还有大家非常关注的

房价问题，怎么看？五一以前我们房地产研究会在经发地产开过一次座谈会，昨天上午参加了一场报告会，在这两个会上我都谈了一些看法，今天是培训课，所以就把我的意见用较长的时间给大家介绍一下。

    我主要讲三个问题：一是调控目标与重大举措；二是政策效应；三是房价。在这里面我尽量结合陕西西安的情况谈一点意见。

    第一，房地产调控目标与重大举措。关于调控目标的问题，这个在国八条里面讲的很清楚，我们这次调控的目标进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，一个是要解决普通群众，特别是中低收入群众的住房问题。第二，促进房地产市场平稳健康发展，这是调控的终极目标。具体来讲，要为达到这个目标促进房地产市场平稳健康发展，切实将房价控制在合理水平，具体来讲有五个方面：1、今年各城市政府要根据各地的经济发展社会目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这个基本上都完成了，就是在国八条里面中央政府明确要求，各地政府必须在2月份公布你的本市今年新建商品房这一块的价格控制目标要明确。大概全国657个城市，有608个城市可能出台了政策，西安市也在2月25号出台了政策，开始讲不超过今年西安市人均GDP和人均收入，华商报把它总结为15%，去年是14.5%，最近住建部长来西安检查以后，西安市降为11.5%。全国的608个城市，除了北京市稳中有降，其他城市都在10%以上，各地房价的限价目标实际上是涨价的目标，西安市去年前年，一年涨1000块钱。2、各地在政策上要对普通房加大力度供应，特别是落实保障房、棚户区和中小套型的住房供应用地供应不得低于70%，这个政策从源头上保证了在房地产开发市场，普通住宅、保障房为普通老百姓，特别是中低收入的弱势群体、穷人的住房问题，在土地供应上有一个保证线。3、完善差别化的信贷政策和税收政策，关键目标是遏制投资性的住房，特别是对于贷款买二套房的首付不得低于60%，利率不得低于1.1倍，遏制投资性、投机性住房，加大对二套房的首付和利率。4、加快个人住房信息建设性，逐步完善房地产统计基数数据，要以各个城市的住房信息建设为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息网络和基础数据库，要全面掌握个人住房的基础数据和动态变化，为科学制定相关政策提供政策数据，提高行业管理水平。这个很重要，你后面要争房产税，最大的问题是你要对每个人、每个家庭的住房情况要清楚，我们现在全国这个不清楚，所以各省、市都在这一两年，建设部要求要加强个人住房的信息，否则你怎么调控？有的人我知道在全国十几个城市都有房，特别是要开征房产税，个人住房的信息、系统的建立，就成为至关重要的重大问题。5、继续做好住房保障工作。保障房这一块今年的目标是1000万套，1000万套超过了去年商品房开发的数量，要求各地通过新建、改建、长期租赁等方式多渠道筹集保障房房源，扩大保障房的覆盖，基本上应保尽保，符合保障房条件的，逐步都要享受保障房的政策优惠，中央政府财政也拿了很大一笔钱来支持保障房的建设。我们总的目标是逐步解决城镇居民的住房问题，怎么解决？通过保障房这一块的建设，对商品房采取市场调控和行政举措，进而促进房地产健康发展。除了这五个方面以外，另外批准了上海、重庆的房产税试点，目前也搞了3、4个月了。

    我们这次中央政府从去年以来，也就是大家说的4.17以来，国十条以来，到现在一年多了，国庆节的国五条，今年开春的一号文件国八条，一直到国家发改委的一房一价明码标价公示制度，这些政策越来越明晰，也是我们国家在进入新世纪以来，在房地产调控方面目前政策最精准、措施最得力，效果最明显的一次调控。远的不说，进入21世纪以来，我们从02年开始调控房地产，一直到09年，我们整个的调控应该说是顾此失彼，有偏颇的。我记得02、03年房地产很火、很热，政府认为过热的原因是开发商贷款容易、拿地容易，比较冲动，所以从信贷，从供给角度遏制房地产开发，但是没有效果。接着又认为个人按揭贷款容易，个人购买热情太高，所以提高个贷遏制房地产过快增长，但是都失败了。接着就是国六、八条，九部委十五条，土地允许实行招牌挂，房子90平方米以上不能低于70%的面积等等措施，对市场都没有起到很好的作用，房价越调速度越快，一直到去年疯狂到转个身涨50万。到了08年，上半年是紧缩的，下半年由于美国次贷危机导致华尔街雷曼兄弟倒台，世界金融危机进而演变为世界经济危机，在这个情况下我们为了遏制应对经济危机出台了4万亿救市计划。当时的目标就是保增长、保就业，保稳定，调结构，什么意思呢？经济危机来了，危机是最重要的，首先就是为了保经济，经济危机来了以后经济发展就箫条了。所以首先要视经济增长不下滑，保增长，保增真的目的就是为了保就业，保就业的最终目的是为了保护社会稳定，不要出麻烦，还有趁机想把经济结构调整一下，把我们外向型经济发展模式成为内需为主的经济发展模式。所以当时多发的票子，项目没有经过论证上了大量的项目，就是用汽车和房地产来保经济增长，推动保就业、保稳定，结果导致的情况是，当时谁想买房就给优惠，银行7.5折贷款，开发商减免配套费，当时西安市出台了这个政策，各行各业都是大干快上，汽车也是很优惠。