标题：热钱虎视 房地产泡泡难消(图)

　　本周三，美元兑人民币在创下6.4683的历史低点之后，连续两天出现了反弹。不过，从去年6月19日我国启动第二轮汇率改革以来，一年的时间内，人民币兑美元升值幅度达到了5.5%。

　　专家认为，在美国量化宽松政策对经济刺激作用的效果并不理想的背景下，接下来，美国很可能继续施压人民币升值，以达到增加美国出口、刺激经济复苏的目的。而一旦美国经济复苏，美国房地产业步入上升通道，国际热钱很可能从中国等新兴市场回流美国，人民币升值的趋势将发生改变，国内的房地产市场泡沫将可能面临破灭的风险。

　　“6.46”时代悄然来临

　　人民币汇改似乎已成了人民币升值的代名词。从去年6月19日启动第二轮汇改以来，期间人民币兑美元虽然有所波动，但总体呈单边上行的态势。到上周末收盘，整整一年时间，升值幅度5.5%。6月20日到22日的三天时间内，美元兑人民币的汇率中间价一度跌破6.47关口，开启6.46时代。

　　事实上，从2005年7月21日正式启动汇改以来，到昨天，人民币兑美元六年内累计升值了21.78%。2005年7月21日，美元兑人民币的中间价为8.2765元；昨天美元兑人民币的中间价为6.4642元。

　　从美元兑人民币走势的曲线图可以看出，人民币升值主要经历了两个过程：2005年到2008年金融危机爆发前，以及去年6月19日第二轮汇改以来。而从金融危机爆发到去年6月19日之前，人民币兑美元基本上呈一条直线，之间波动幅度很小。

　　人民币再度大幅升值一方面有汇改因素，另一方面也与美元主动贬值有关。金融危机爆发以来，美联储已实施了两轮量化宽松的货币政策，美国开动印钞机的结果是美元在全球泛滥，美元指数大幅下跌，已从一年前的86点以上跌到了昨天的75点多，跌幅达13.03%。

　　而另一方面，在对美元升值的同时，人民币对欧元等一些货币反而是在贬值。

　　热钱流入加大楼市调控难度

　　尽管国内不断加大对房地产市场的调控力度，但各地房价似乎并没有出现明显松动的迹象。浙江财经学院教授徐敏认为，这实际上与国际热钱持续流入国内房地产市场有关。因为在人民币升值的预期下，即使房价不价，国际热钱也能坐享人民币升值带来的收益。如果按过去一年的升值幅度，不算房价的涨幅，收益就达到了5.5%。

　　外汇局一直称，除B股和境外合格机构投资者渠道，我国对于外资进入境内股票市场有严格的限制。“相对来讲，对国内楼市，国际热钱可通过各种渠道进入，相对来说比较容易。”徐敏表示。

　　央行公布的4月新增外汇占款3000多亿，1-4月新增外汇占款额达14348亿，比去年同期多出4000亿人民币。分析人士认为，这表明国际热钱流入的倾向仍比较明显，而中国房地产市场仍然是外资资金最好的流入渠道。

　　热钱的流入也加大了国内房地产调控的难度。因为热钱虽然能解决房地产业一时的资金之困，但无疑也加大了房地产市场的风险和泡沫。只要人民币升值的预期没有改变，国际热钱流入国内、流入房地产市场的趋势就不会改变。

　　浙江大学管理学院教授、会计与财务管理系执行主任姚铮认为，人民币升值预期同样对A股市场带来一定利好，尤其是航空板块、纸浆依靠进口的造纸企业、银行板块和房地产板块。但在B股市场还没有解决方案的情况下，对B股市场则有一定的利空影响。如果B股股价没有涨，在人民币升值的背景下，实际上就是负收益。

　　人民币升值对实体企业的影响倒是反而处于次要地位。更何况，由于人民币对欧元等在贬值，出口到这些国家反而有利。对国内实体企业来说，劳动力成本、原材料成本的迅猛提高，已大大压缩了其利润空间。而信贷政策的收紧，更是让众多企业在资金面上捉襟见肘。不少中小企业纷纷叹起苦经：现在不做（生产）是等死，做则是找死，这种局面正在引起管理层的高度关注。

　　中国富人扎堆境外买房

　　只要当地法律允许，中国的富人似乎能买下全世界的房子。这不是吹牛，中国的富人们正在源源不断地组成海外购房团，包机杀往全球各大城市，所到之处无不让当地人惊叹。

　　在北京，与很多售楼处的冷清景象相比，一场接一场的海外购房咨询现场火爆异常。一家名为高力国际的公司，在多家财经或者航空类杂志上接连刊登大幅广告，推销包括伦敦、巴黎、温哥华、多伦多等世界各个城市的别墅或公寓。

　　据悉，加拿大、澳大利亚、美国是中国富人海外抢购豪宅的首选。

　　日本和韩国也成为中国买家砸钱的热门地区。在上海，包机赴日本或者韩国的购房团络绎不绝。中国富人们最青睐的是日本东京高价位地段，新宿、使馆区麻布这些连普通日本人都不敢轻易问津的地方，中国买家却屡屡上演一掷千金的豪举。

　　在刚过去的“五一”小长假，150多位上海投资者包机飞往韩国，在济州岛一举掷金1.83亿元，买下58套度假屋，其中有人甚至一次性购入3套房。尝到甜头的开发商对媒体表示，今年还要再组织五六批中国富人来“团购”。

　　某中介机构预估，中国政府近期调控楼市新政挤出来的投资资金，保守估计超过4000亿元。这些钱有多少杀向了海外楼市，还无法统计。已经在美国投资买房，正打算“去日本看看”的王国良先生告诉《国际金融报》记者，国内一线城市房价已经高得离谱，同样花100万，在北京通州都买不到一套90平方米的普通商品房，但在日本，可以在距离大阪市中心15分钟车程的地方，买一套带有保安系统、精装修的三室一厅公寓。

　　一位刚刚在美国置业的人士表示，自己在美国德州的房屋总价45万美元，该价格仅相当于北京五环一套100平方米左右的公寓。“在美国的个人房价收入比仅4倍，远远低于国内的城市。”

　　“性价比倒挂，是中国富人扎堆跑境外买房的一个重要原因。”王国良如此总结。

　　搜房控股有限公司创建人莫天全说：“中国的购买限制推动投资者走向海外，寻找投资机会以抵消通货膨胀的影响。一些人买房是考虑到要为子女找到更好的受教育机会，而另一些人则在寻找移民机会。”

　　高力国际北亚区董事总经理柳维伦表示，随着收入水平的提高和物业投资理念的不断成熟，各种投资性房产模式日趋成熟，国内投资者去海外置业增速明显。与此同时，国内房地产调控越来越严厉，使国内各大主要城市房地产市场前景不甚明朗。

　　柳维伦同时指出，长三角区域的上海、宁波、温州以及杭州等地的投资者是海外置业的主体。

　　高力国际发布报告称，在过去的2010年，以加拿大的温哥华为例，由于中国人的大量置业将房价炒高了12%。

　　据《国际金融报》、《法制晚报》、《瞭望东方周刊》

　　(本文来源：浙江在线-钱江晚报 )来源浙江在线-钱江晚报)