标题：中国楼市:下半年房产开发商将降价求售

下半年房地产开发商将降价求售

（l来源：解放日报 叶檀）今年下半年，我国住宅地产将不得不大面积降价求售。

社会资金持续撤出房地产二级市场，转而进入一级市场，成为金融食利者。

据链家地产市场部统计，从2010年楼市调控开始后，累计有41400亿元资金抽离市场。历次上调存款准备金率，已迫使开发商转变融资方式，对银行贷款的依赖度降低。今年1-5月，国内贷款占房地产开发资金来源的17.9％，同比下降2.4％。

开发商持续处于资金紧缩窘境，经营性现金流入不敷出。据同花顺数据终端统计数据显示，目前上市的房地产企业现金流为-238.04亿元，去年同期的现金流为27.84亿元，增长率同比为-955.1%。

据国家统计局6月14日公布数据显示，1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。

开发商主要依赖自有资金，在自有资金中，主要靠房地产信托融资。据《2011年1-4月房地产信托发展报告》显示，2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。目前房地产公司的信托成本高达20%以上，越来越多的信托项目如饮鸩止渴，开发商不得不推盘加快现金回笼。笔者接触的开发商几乎有半数表示要稳健经营，加快周转率。

近日有媒体表示，外资对中国房地产唱空做多，这不是事实。

6月15日，标准普尔发布的预测，未来12个月内房价将下调10%，将中国房地产业的整体评级由之前的“稳定”下调至“负面”；无独有偶，知名国际评级机构穆迪也将中国房地产业的整体评级由“稳定”调整为“负面”，其原因为“中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境”。

但外资却深度介入中国房地产。前不久，龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗就发行2016年到期的7.5亿美元有限票据订立购买协议。根据伟业我爱我家市场研究院提供给记者的一份统计显示，截至目前，内地房企在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等获得的融资约为700亿元左右。

这并非预示外资看好中国房地产，恰好相反，这是房地产资金链条恶化的标志。由于房地产企业为资金链条愿意付出高息，外资乘虚而入，坐享高息。事实上，在俄罗斯等国的国债危机爆发之前，国际金融巨头都这么干过，这种金融食利行为是火中取栗的标志，绝不意味着看好某个行业。

公众对房地产二级市场投资意愿下降。

从6月20日起，央行再次上调人民币存款准备金率，锁定3000亿元人民币以上的资金。至此，央行将商业银行存款准备金率提升到21.5%的历史高位。虽然货币紧缩与房地产无关，无论紧缩与否开发商都不可能贷到款，但持续紧缩促使投资者看淡房地产预期，对于市场的影响是致命的。

由于内地民间资金数量被低估，仅靠限贷无法解决房地产价格上升，但目前房地产预期下降导致投资者手握现金，不愿意进入二级市场。因此住宅市场成交量下降。今年1到5月，17个城市住宅成交面积同比降9%，一线城市同比降12%，二线城市同比降8%。这对于依然处于高位的住宅库存消化十分不利。预计今年下半年，房地产市场价格会处于下降趋势。6月16日，国际信用评级机构标普将中国房地产市场前景预期从“稳定”下调至“负面”，并预计未来6-12个月中国房地产价格可能会有10%左右的降幅。

但是，房地产市场不至于硬着陆，主要原因是保障房建设规模会超过商品房。根据国家统计局公布的数据，1-5月份，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。该两项数据均远远超过固定资产投资数据，可见，房地产投资在保障房的庇护下并未降温，但估值中枢会因为保障房的上市而下降。

未来的房地产有风险，将以保障房融资的坏账方式表现，而不会以房地产硬着陆的方式显现，这是中国房地产市场的特殊之处。

为何这么高　从一个简单故事看懂中国的房价

　（来源：价值中国网）我们每个人都生活在具体的社会万象之中，我们每个人又都需要这个社会的环境来滋养才能生存，我们又不是完全被动地生存着，我们还需要自己的劳动、自己的经营投资，我们需要明白我们所处的大环境以后我们才能更好地经营个人的小环境。可是我们又不是每个人都有能力洞察这个社会的经济形势的，不是每个人都能宏观地把我们的社会问题经济问题能完全看透彻的，因而，我们最后还是完全被动地接受这一切。在最近的《青年文摘》上看到这篇文章，“从一个简单的故事看懂中国房价”，其实我觉得是可以看懂中国的经济及房价。

故事说，A先生，挖金矿赚了100块，当时他有两个选择。

　　第一个选择，A先生给他所聘请的10个矿工每人1块钱，然后他自己剩下90块揣在自己口袋里。每个矿工1块钱只能维持温饱。第二个选择，给每个工人5块钱，他自己剩下50块。

　　第二个方案叫做藏富于民。每个工人只需要花1块钱就可以维持温饱，他吃完之后可以另外拿出1块钱去买个奢侈品，比如买个皮包，买个耐克的运动鞋、运动衣。

　　如果10个人都去买的话，A先生发现投资机会来了，他可以建一个大卖场，卖皮包，卖运动鞋……他可以从中赚钱，而且为了卖东西，他要聘请10个女售货员。

　　然后10个男性矿工跟10个女售货员结婚，生小孩，所以他们又有了新的需求，A先生又有了卖婴儿用品的投资机会。

　　这个矿工还剩下几块钱，可以买栋房子，所以A先生发现还可以做地产开发商，他盖两块钱的房子卖给10个矿工，一人一栋。

　　最后，金矿挖完了，一个新的城市却出现了，这就是藏富于民的结果。

　第一个方案，每个矿工1块钱，仅够维持温饱，他没有钱去买皮包、运动鞋。所以企业家发现他根本没有投资机会，根本不可能开大卖场，开了也没人去买东西。最后金矿挖完了，10个工人都失业了，那怎么办呢?不能让他们都失业啊，失业之后就会有社会问题。

　　A先生没有办法，只好掏出40块建高速公路，这样又可以让这10个人就业。但是建筑工人工资还是1块钱，还是仅够温饱，还是老样子。那高速公路建完之后怎么办?这10个工人又失业了，这个地区到处都是高速公路、铁路，但是上面没有车跑，因为10个工人没有钱，他们都会离开。

　　可是对于A先生而言，他先花了10块钱付工资，后来又花了40块建高速公路，但是高速公路上没有车跑，就是产能过剩的高速公路。他也没有机会去开大卖场，不能去生产婴儿用品……他根本就没有投资的机会，这就是我们中国企业家目前所面临的困境。第一个困境，产能过剩；第二个困境，投资环境全面恶化。

　　企业家A看到这种局面时，他手头上只剩下50块钱了。所以在这个杳无人迹的地方，A先生只能盖一栋豪华别墅，一个人住在那里。当你花50块钱盖一栋豪华别墅时，你的房价就是50块，这是你作第一个选择的必然结果。如果你当初选择第二个方案，藏富于民的话，你的房价就只有两块钱。

　　今天不需要跟各位讲什么大道理，用一个简单的故事就让你理解了为什么中国的经济走到这个现状，为什么中国的房价这么高，因为我们作了第一个选择。