标题：7月6日房地产新闻集锦

6月住宅备案均价涨419元 库存压力渐增

　　7月5日下午，无锡房管局产权监理处召开6月份无锡房地产市场信息发布会，会上对6月无锡房地产市场运行情况进行了通报。6月无锡市区商品房成交面积34.07万平方米，其中住宅成交面积为27.75万平方米，住宅备案均价为8879元/平方米。

　　成交量略有下降 整体平稳

　　与5月相比，6月商品房成交量略有下降，成交面积34.07万平方米，同比下降13.40%，环比下降7.74%；其中商品住宅成交面积为27.75万平方米，同比下降14.75%，环比下降5.48%。不包含政策性用房，商品房共成交33.39万平方米，同比下降7.17%，环比下降7.71%。产监处副处长吕清表示，虽然6月成交量有所下滑，但幅度不是十分明显，整体比较平稳。

　　与商品房成交相比，二手房成交量下降的幅度更为明显。6月市区二手房成交量成交面积15.93万平方米，同比下降31.01%，环比下降8.24%；其中二手住宅成交面积9.47万平方米，同比下降45.13%，环比下降5.11%。有中介人士介绍，6月因为天气原因本来就是二手房的淡季，再加上今年限购政策的确造成了影响。另一方面，税费的增加也无疑是影响二手房成交的一个重要原因。

　　商品房库存压力逐步显现

　　最新统计数据显示，今年全国主要城市商品房库存量持续上升。北京、上海、深圳、广州等多个城市维持供过于求局面。而无锡似乎也无法摆脱这一局面。

　　从图中不难看出，今年上半年除了2月份，其余5个月均是供大于求的局面，6月份的商品住宅供求比大概维持在2比1。而据产监处相关人士介绍，目前无锡商品住宅可售面积约在500多万平米。

　　住宅均价上涨明显

　　6月无锡市区商品住宅网上备案金额24.64亿元，备案均价为8879元/平方米，环比上涨419元/平米，涨幅4.95%。而8879元/平的备案均价则是1月以来上半年最高。

　　这与全市中低端价位楼盘成交下降，高端价位楼盘成交上涨有很大关系。6月7000元以下/平方米的价格段所占比例为28.90%，比5月下降3.96个百分点；10000元以上/平方米的价格段所占比例为23.95%，比5月增长1.51个百分点。(数据来源：无锡房管局产权监理处)

　　昨天了解到，从2006年开始建设至今5年，崇安新城已基本实现最初规划时的“一年构建框架、三年初具规模、五年打出品牌”的目标。锡沪路沿线及周边崛起的华厦家居港、月星国际家居广场、广益装饰名品城等大型主题型和规模型市场，让崇安新城从5年前的乡村成功转型为了城市的副中心之一。有关部门表示，按下一个5年计划，将实现全社会投资200多亿元，相当于再造一个崇安新城。

　　广益市场5年GDP接近翻番

　　据广益建设发展集团有限公司孙副总经理孙全宝介绍，2006年至2010年全社会共投入210亿元开发建设崇安新城，其中用于产业转型和市场建设的资金达到103亿元，现在广益街道市场面积已经由开发建设之前的100万平方米扩展到了180万平方米。同时与巨额的投入相比，产值也很可观，2006年该片地区的市场营销额从2006年的60亿元上升到了2010年的200亿元，国内生产总值从2006年的36亿元，攀升到2010年的70亿元，几乎翻了一番。其中装饰材料市场、家居市场、汽配市场已形成规模化和高端化的业态，成为锡城现代服务业集聚区，并辐射到整个长三角，广益路沿线也形成了以哥伦布广场、中华美食文化博览城为载体的50万平方米的城市综合体。

　　另外，“广益家居城”品牌也已经基本确立，其中的华厦家居港建筑面积15万平方米，经营高品位装饰建材上万种产品，是锡城规模最大的建材单体市场。

　　投入6个多亿发展社会事业

　　据广益建设发展集团有关负责人介绍，在开发建设过程中拆迁安置是一大难关。崇安新城在将原来的民房拆掉后，建成了150万平方米的安置房，形成了广益佳苑、广益星苑、尤渡苑、广益博苑、黄泥头佳苑等11个新型住宅区，村民由村落式的散居过渡到了集中居住的花园式公寓楼。崇安新城开发建设以来，还投入了6个多亿在社会事业上。如锡城首家睦邻中心———广益睦邻中心在2007年5月建成开放，随后广博睦邻中心和尤渡睦邻中心也相继开放，涵盖了文化、体育、医疗、休闲等多种功能。新建了无锡兰亭小学，广益幼儿园和尤渡幼儿园创建成了省优质幼儿园。

　　下个5年再造一个崇安新城

　　“可以说崇安新城已基本建成了5年前规划的模样，但是我们也不能止步于此，下一个5年将实现全社会投资200多亿元，相当于再造一个崇安新城。”有关负责人告诉记者。

　　目前，易初莲花东侧地块已完成前期准备工作，规划为创意园二期项目，年内将全面启动拆迁，获得土地，完成规划设计。“龙头公园地块也是今年规划设计的项目，它是形成龙形生态带最关键的一仗，地块体量大、投资高，要做综合性规划，结合桥东、桥西‘城中村’的改造来进行。”广益建设发展集团有限公司有关负责人如是说。(晚报记者李忠兰)

　　据《广州日报》报道，房贷利率上涨风已从股份制银行蔓延到国有银行。记者从业内人士处了解到，广州一些国有银行已提高首次置业者购买二手房的按揭贷款利率，同时部分国有银行与股份制银行开始暂停二手房贷业务。银行方面则表示，提高二手房贷款首付比例与按揭利率主要从降低银行业风险的角度考虑。记者走访一些按揭公司了解到，随着银行对二手房按揭业务门槛逐步提高，贷款难度的增加已经卡住了不少买家，潜在买家的入市欲望也将因此减弱，二手房成交量或将进一步萎缩。

　　国八条实施以来，积极影响已经初步显现，人们对房价的预期有所变化，大部分城市房价涨幅趋缓，土地市场的狂热状态有所降温，投资、投机性购房需求大量被挤出市场，但是政策应当持续保持下去才能保持调控效果。针对目前的通胀状况，首套房贷政策不一定要采取一刀切的做法，各个地区不同银行的信贷额度不一样，大城市可以采取首套房贷首付和利率上浮的政策，小城市就不一定采用了。

　　从6月份开始，保障性安居工程进展上报内容中增加了两项：各地房屋征收情况和安置房开工建设情况。

　　除此以外，上报时间由原来下个月的10日之前，提前到本月的28日之前，上报周期提前了12天。

　　一位接近住建部的人士对记者表示，2011年的1000万套的保障性安居工程建设任务是硬性要求，保障性安居工程包括保障房、政策性商品房和棚户区、城市危旧房改造等内容，不包括一些强制性拆迁和非危旧房类项目拆迁、征收房屋等内容。

　　中国房地产业协会副会长顾云昌7月2日在“博鳌21世纪房地产论坛”上表示，今年1000万套保障性安居工程开工任务一定能完成，但是开工到什么程度以及地方政府是否会拿一些其他房屋来冲抵保障房就不得而知，需要中央政府细化考核规则，严格考核办法。

　　上报新规

　　上述接近住建部的人士透露，日前，住建部下发《关于调整保障性安居工程建设进展情况快报报送时间的通知》(以下简称《通知》)。

　　该人士表示，报送时间提前调整的主要目的，一是督促地方政府加快保障房建设的进度；二是对地方政府的保障房建设进行全面监督，保质保量。

　　顾云昌表示，2011年作为“十二五”的开局之年，今年1000万套保障房的建设任务必须完成，这样才能保证后四年2600万套的保障房建设任务。

　　面对艰巨的保障房建设任务，各地创新建设模式、融资方式，甚至也不乏有一些地方政府投机取巧，打政策“擦边球”，走捷径。

　　国家发改委城市与小城镇发展中心主任李铁在上述论坛上透露，日前，国家发改委中小城镇中心对保障房的相关问题进行了调研，当前的保障房建设面临诸多问题，其中包括金融风险、分配机制问题以及政府的财政压力等。

　　李铁表示，保障房还面临公平分配考验，保障房和商品房的对象是两类人，由于部分地方的保障房分配机制欠缺或存在灰色地带，从而导致在分配上存在重合，违背了保障房的初衷。

　　李铁对本报记者表示，保障房的需求是自下而上的，而保障房建设任务指标是自上而下分配的，虽然建设指标分配的时候也会考虑下面上报的保障房需求，但是每个省领到保障房建设指标后，第一考虑的是如何完成这么大的保障房建设指标，结果就会出现经济发达的市县多分一些，而这些市县可能并不需要这么多保障房。

　　某房地产开发商负责人表示，很多地方政府开始并不喜欢保障性安居工程建设任务，但是到了中期，却变得都很积极，个中原因除了政绩考核以外，更多的是地方政府看到了可以借机做城市征地和拆迁改造，以保障房建设的名义更容易获得被拆迁对象的支持，而且只要提高建设项目容积率就可以给拆迁对象以房屋补偿，还可以获得相应的土地，可谓一举多得。

　　而上述《通知》内容，正在改变这一情况。

　　吉林省住建厅保障处一位人士电话中告诉记者，从2010年底开始的城市房屋征收和安置房建设情况都要列入保障性安居工程建设统计数据，如果地方政府将城市拆迁改造算入保障性安居工程，就必须单独列出，而且要将相对应的安置房建设情况上报。

　　挤掉水分

　　关于地方政府将教师公寓、白领公寓、开发区员工宿舍等房屋都算入保障性安居工程的问题，一直广受诟病。

　　记者调查了解，包括河南、江苏、湖北、广东、山西省在内的多个省市中均有在保障房建设之外筹集房源的现象。把产权模糊的回迁房、福利房，以及危旧房改造编入年度保障房建设任务中去等。

　　在上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博 博客)看来，企事业单位利用存量土地建保障房是允许的，保障房的概念比较宽泛，产品较多，不一定要求全是新建房。通过盘活存量房去解决保障房建设，是一个很好的解决办法。

　　不过，问题的关键是如何保证保障房分配制度的公平，杜绝保障房走福利房的老路。

　　刚卸任华远地产董事长的任志强(微博 博客)在上述论坛上表示，1000万套保障性安居工程要避免走原来经济适用房分配的老路，不能造成行政腐败，保障房建设应该由政府承担，不能将这些负担转嫁给企业。

　　任志强表示，必须统筹考虑保障房和商品房用地的协调问题，不能增加保障房建设用地而挤压商品房用地，因为商品房用地可以拍卖，增加地方政府的财政收入，充分补偿征地和拆迁成本，而保障房土地划拨在减少地方财政收入的同时，也推低征地成本，激发拆迁矛盾。而就保障房的资金问题，李铁认为，保障房建设中不可规避的金融风险，各地方政府为筹集保障房资金，创新融资，但此后的还本付息如何保障，依然是个问号。

　　政府的财政压力很大，保障房建设的资金给地方政府很大的财政压力和债务负担，即使短期内，政府加大财政支出，可解决保障房问题，但长期看，累积的债务负担风险将逐步显现。

　　十年砥砺筑一城，无锡城市建设又一个辉煌巨制出现在北大门。惠山新城从一片田野起步，而今已发展成为一个占地36平方公里的城市副中心。上月，随着惠山区第一个生活休闲类城市综合体时代广场开业、华东地区最大的宝马汽车服务中心落成，以及惠山万达广场的开工，流光溢彩的惠山新城已具雏形。

　　2001年7月，肩负着城市“南进北拓”重任的惠山新城应运而生。10年来，惠山经济开发区始终坚持以一流人居环境作为产业兴城之根本，按照“大空间规划、大功能配套、大社区管理”的现代城市建设理念，高起点构筑城市副中心。目前，惠山新城集聚人口已达25万。

　　让新城居民畅享城市生活的便捷，惠山经济开发区以2020年新城集聚人口50万为发展定位，悉心构筑一大一小“5分钟都市生活圈”。投资15亿元建设的时代广场，位居新城核心区，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务于一体的一站式休闲消费中心，乐购超市、苏宁电器、银乐迪KTV、莫泰168等多家国内外品牌店已抢先入驻。总投资12亿元的龙御湾商业广场不仅是城北最大的建材家居市场，还集聚了国美电器以及15家餐饮店，是新城又一个特色商业街区。投资30亿元建设的惠山万达广场是万达集团研发的最新一代城市综合体产品，国际国内一线品牌进驻率更高，将涵盖精品百货、商务酒店、特色餐饮、电器、餐饮、KTV、电影院等多个业态，2013年全面开业。现在，在惠山新城，居民只要开车5分钟就能满足衣、食、住、行、娱等全部生活需求，步行5分钟就能不出小区享受到基本的生活服务。

　　10年来，开发区在优化人居环境建设上一掷千金，累计完成基础设施投入已超过90亿元，污水处理厂、自来水厂、公共站区等一批公共配套设施全面运行。投资1亿元建成的新城中央公园、锡北运河湿地公园等五大生态公园，已成为居民恣意享受休闲时光的好去处，新城建成区绿化率也提高到50%以上，在全市首屈一指。目前，新城雨水、污水等9大管网全部入地，雨污水接管率、工业和生活污水集中处理率、生活垃圾无害化处理率已全部达到100%，并已通过了ISO14001的环保体系论证，惠山新城成为了一座名副其实的“绿色生态城”。

　　“从洽谈到签约进驻仅用半年时间，让我们一见倾心的是新城良好的发展前景和政府高效率的服务”，在惠山万达广场负责人眼中，惠山新城就是一座魅力之城。随着新城居民的不断集聚、城市功能的日臻完善，人气正旺的惠山新城已成为我市“十二五”期间重点建设的四大新城之一，各路商家纷纷前来抢滩。今年以来，交通银行、农业银行、中信证券等19家金融证券公司就不约而同“扎堆”新城，使短短2公里长的政和大道成为我市密度最高的金融集聚街区之一。据了解，今年，1—6月，新城服务业开票收入已达120亿元。(记者苏卫东)

　　江苏省公安厅昨天召开新闻发布会称，江苏在全省范围内推广流动人口居住证制度。记者今天从无锡市公安局户政管理处了解到，目前无锡市换发证工作还未展开，具体实行时间还有待省公安厅的统一部署和通知。流动人口居住证制度实施后，流动人口将与本地居民一样，同享入学、医疗、就业等权益。

　　居住证是流动人口在居住地居住和享有居住地公共服务的有效证明。今年4月1日，流动人口居住证制度首先在苏州开展试点工作。苏州市是江苏省流动人口最多的地区，目前已经发放流动人口居住证10万张。在苏州试点成功的基础上，全省力争2013年基本完成换发证工作。流动人口凭居住证，可逐步享受本地居民在劳动、就业、入学、医疗、社会保障等方面的相关待遇；并以此形成阶梯式的落户政策通道，让暂时不具备落户城镇条件的流动人口，在居住一定年限、符合一定条件后，逐步在就业地城镇落户。

　　针对大家比较关心的流动人口落户问题，官方做出答复是，流动人口居住证制度实施后，我省将形成阶梯式的落户政策通道，即流动人口如果符合居住地现行户口准入条件的，可以直接落户；对于暂时不符合居住地现行户口准入条件的，在居住地连续居住一定年限、符合一定条件后(住房、就业、参加社会保险等)，可以享受落户方面的优惠政策，对其适当降低户口准入标准。连续居住年限等具体政策条件，由各市人民政府根据本地经济社会发展水平研究制定。

　　据2010年第六次全国人口普查数据显示，我市目前共有外来人口192.58万人。无锡市尚未开展相关工作，具体安排本网将在第一时间跟踪报道。

　　剩余可售面积连续5个月回升

　　自今年2月下旬出台楼市新政，我市商品房成交量在4、5、6月的传统旺季一直处于“平稳”状态，丝毫未显现出销售猛增的迹象。数据显示，截至6月底，我市商品住宅剩余可售面积已达500万平方米，并且连续5个月回升。“剩余可售面积持续回升，说明市场成交量一直在下降。”市产监处市场科研员对比6月与5月商品房成交情况，发现成交面积同比下降了13.4%，环比下降了7.74%，其中商品住宅成交同比下降了14.75%，环比下降了5.48%。

　　6月，商品房新增供应量有所下降，成交量也略有下降，但是商品住宅的成交备案均价却比5月多了419元/平方米。房管部门楼市分析人员解释，月度房价的波动受各方影响比较敏感，与成交房源的地区、类型、户型等都有关系。“5月惠山区楼盘成交活跃，而到了6月则是滨湖区成为销售旺地，区域房价的差别直接导致全市商品住宅成交均价的上升。”市产监处负责人表示。

　　开发商降低预期以促销降房价

　　上周日，尽管天气闷热，但万科酩悦售楼处却人头攒动。6月22日，万科向市场推出一批98平方米的精装小户型房源，110—120万元的“合理定价”，让不少刚性需求的购房者心动不已，当天开盘的房源一下销售了八成。“这次主要是跑量。与之前推出的115平方米的房源相比，此次的户型更加紧凑，功能设计也十分人性化，最主要的是价格很诱人。”万科酩悦的一位销售人员透露，115平方米的精装房源当初推向市场的价格是16000元/平方米，更加凸显出此次98平方米精装小户型的价格优势。

　　事实上，从6月中下旬起，锡城各楼盘纷纷打出优惠促销牌。前阶段，惠山新城的波士顿公馆三期推出两栋特价楼，以5380元/平方米作为起价，与该项目在售房源的平时价格相比，最高优惠达到了1600元/平方米。常发·清扬御庭也在近日推出7788元/平方米起的裸价房，在以万元盘著称的南长区也算是挥了个“大手笔”。金科一楼盘则一下推出百套特价房，均打8.5折。长江国际二期最近在售的94平方米精装小户型，“一口价”1.1万元/平方米，楼层、房源随便挑选。

　　优惠房价撬动购房者买房意愿

　　清扬御庭、波士顿公馆、金科等楼盘推出特价房，市场反应平平。在不少市民的概念中，特价房等同于边角料房，开发商拿出这些房源“甩卖”有吸引眼球搞噱头之嫌，消费者也往往“看不上”一些或户型不好、或采光差、或位置偏僻的特价房。相比之下，万科酩悦、太湖国际社区、长江国际社区等近日推出的“平价”小户型房源更能打动消费者的心。据悉，这几个楼盘最近一段时间内，销售量都有明显增长，甚至一些比较好的户型还出现了客户“争抢”的情况。

　　业内人士分析，“限购令”出台后，我市商品住宅成交量一直“不温不火”，缓慢的销售进度让不少开发商多少面临资金吃紧问题，因此不排除现在开发商降低预期搞促销是为了尽快回笼资金。“有不少开发商在年初的时候，对楼盘的定价期望很高。国家调控政策出台后，他们在重新定价时就显得更加理性，表现出来就是楼盘降价了。”市产监处有关负责人表示，开发商能够降低预期合理定价，对老百姓来讲是好事，这或许将促动下半年刚性需求购房者买房意愿付诸行动。(首席记者袁柳)

　　大学毕业走入社会，除了寻找一份满意的工作外，找到一所合适的房子也成为千千万万毕业生头疼的一大难题。

　　毕业季来临，七月二手房市场进入传统的租赁高峰。而今年，因为限购令等政策的出台，许多二手房房主纷纷将房源由售转租，再加上中介掌握了大多数的房源，导致的后果便是房租不断攀升，房子依旧难找。

　　记者从一家房地产中介公司工作人员处了解到，目前锡城房屋租金与去年相比，各种条件房源均有所上升，“平价房源比如单间或简装两室，大概涨幅在200元左右，大面积精装修的房源月租金上涨幅度一般在400到500元之间”。并且，根据往年情况判断，真正的租房高峰还没有到来，“从本月开始，学生房客还会大幅增加，到时房源会更紧张，租金可能也会继续上涨”。

　　一般来说，无锡一套两室一厅的房子至少要1500元/月，一套三室一厅的房子也要2000元/月以上。对于刚刚毕业的大学生来说，高昂的租金也是一笔不小的经济压力。

　　那么怎样才能租到一套合适的房子呢？对此，新浪乐居多方搜集资料，整理专家意见，给刚刚步入社会的大学生提供一些建议。

　　工作单位在附近，交通配套很重要

　　毕业生租房主要是为了上班考虑，选择临近上班地点或者轨道交通沿线的房屋就成为了必须的选择。但同时，小区环境、配套设施、周围邻居等外在条件也是需要考虑的因素。

　　从价位优势方面可以考虑周边配套较为成熟的老新村，或者一些交通便利的安居房。比如离市区较近的曹张新村、沁园新村，河埒口板块的溪南新村，长江路沿线的叙康里、叙丰家园、太湖花园等都是不错的选择。此外，梅村、五河新村、刘谭等地的房子价位也比较适宜。

　　家装设施检查全，合同清晰免纷争

　　在房东在场的情况下，逐一使用一下开关、水管、煤气及各种家电，检查房屋内的装修、家具、电器的状态是否完好、新旧程度等，列出清单并与房东明确好责任，及出现损坏后需要承担的金额。并且记下水电煤的费用，明确网费、电梯费、物业费等各项费用的金额以及交付方法。

　　房东一般会要求一个月的房租作为押金，缴纳时一定要索取收据。退房时记得凭收据退还押金。入住之后最好要求房东更换门锁，避免前租客遗失钥匙等问题的出现。

　　双方就以上各项谈好责任和义务后，一定要签署一个书面合同，写清楚双方的约定内容，不能单单口头协议，以免租住后出现纠纷。

　　中介正规有执照，规模已成口碑好

　　大学生刚毕业走向社会，工作比较繁忙，对于本地租房市场也不了解，为了尽快找到一所合适自己的房子，找一家专业的中介公司不失为一种有效的方法。

　　中介的作用就是帮您筛选性价比最合适的房子，并全程陪同以杜绝房屋与租客之间各种问题的出现。在找中介公司的时候，要选择一家正规的、拥有合法营业执照的公司，可以观察它的店面、装修、人员配备等，最好已具有一定规模，并且拥有比较好的口碑。这样的中介公司一般房源比较充足，工作人员素质较高，各种售后服务也比较完善，可以帮租房者减少许多麻烦。

　　最后，要认真阅读租房合同，检查每一项条款，事先了解房屋租赁的相关法律知识，以绝后患。

　　希望以上租房攻略能给“毕业租房族”们提供一些帮助，新浪乐居祝福广大毕业生早日找到满意的房子。

　　市场一度担心，在地方政府动力缺乏、资金缺口巨大、土地难以落实的情况下，中央政府提出的2011年1000万套、“十二五”期间3600万套的保障房建设目标难度不小。从我们调研的保障房建设实质推进情况来看，虽然问题依然存在，地方政府已经无暇在“建不建”做选择，而是将重点由“口号”快速走向“落实”。从最新情况来看，多元化融资渠道逐步形成，其中发改委明确地方融资平台公司可申请发行企业债，募集资金优先用于保障房。财政部明确地方债主要支持保障房，今年首期504亿将于近期推出，全年发行规模2000亿。总体上，融资难题逐步破解，各地保障房提速，并进入“黄金开工期”，并在11月底实现全开工，建成或基本建成50%。从这个角度讲，保障房的对冲功能或者投资“红利效应”将在三季度集中释放。

　　资金来源：办法总比困难多

　　我们测算，2011年1000万套保障房的资金需求大约在1.37万亿元。分拆看，经适房与两限房、廉租房、公租房、棚户区改造分别为200万套、150万套、250万套、400万套。按照假设，以上四类保障房所需建设资金分别为2900亿、1460亿、3100亿、6300亿左右，共计约1.37万亿。

　　一个值得注意的情况，2011年1000万套保障房约计1.37万亿的资金需求与2011年实际需要的投入资金并不相等。如果按照1000万套住房、1.37万亿资金，每套住房13.7万资金投入计算，2011年实际投入的资金需求大约为1.05万亿元，来自于三个方面：

　　2010年各类保障房实际开工590万套，竣工370万套。考虑到多数项目在去年下半年集中开工，多数投资仍在今年形成，按照80%的后续投资比例计算，220万套需要的后续投入资金约计2800亿左右；

　　2011年的保障房竣工目标为600万套，扣除去年开工、今年竣工的220万套，2011年新开工的1000万套中，需要逐步竣工约计380万套，完成投资约5200亿；

　　2011年未竣工的其余在建项目将在2012年逐步竣工，这部分保障房仅需在2011年投入约30%的前期资本金，约2500亿。

　　综合而言，2011年政府、开发商、社会资金等多元渠道共需要为保障房提供的融资总量为1.05万亿元。

　　更进一步，2011年1.05万亿实际投资中，真正由地方政府实际承担的部分依次是：

　　经济适用房只需要政府投入前期的土地拆迁与“三通一平”的整理成本。竣工销售之后，该成本事实上将由购房家庭承担，建筑成本由开发商承担，经适房项目竣工后，政府以3%的基准利润率再附加一定的浮动利润空间回购，然后再出售给符合条件的城市中低收入家庭，从而实现资金的循环。整体上，经济适用房与限价房项目本质上仍为商品房，无需政府投入资金。

　　廉租房约50%的投资需要地方政府承担。这部分的投资结构是中央政府每平方米补贴400元，省政府财政配套补贴约200元，因此，每平方米1200元建筑成本中的其余600元，即50%的比重需要地方政府承担。

　　棚户区改造的成本较高，但是考虑到部分棚户区项目可通过市场化运作，这部分无需政府投入资金，因此，政府需要投入的是非市场化操作部分，而且对于这部分，棚户区改造涉及的工业企业、工矿企业、农场、林场以及参与改造的企业职工，需要自筹一部分资金，真正由地方政府承担的比例大约在30%左右；

　　考虑到目前公租房引入商业化操作的配套政策仍未完善，以及公租房本身资金投入量大、回收期限长，因此公租房项目的运营需要政府投入30%的前期启动资本金。

　　大致匡算，2011年1.05万亿的投资额中约有3800亿的部分需要政府通过自身的支出来解决。从调研情况来看，主要压力在于一些财力不佳的地方政府，但从目前情况来看，各地也在探索各种模式筹集资金：

　　构建保障房融资平台。通过地方政府划拨土地、以部分财政资金作为前期运作成本，并将政府存量公租房和廉租房等具有稳定收入流的项目资产注入，形成一个保障房融资平台。我们大致测算，如果2011年的资金缺口全部由地方政府通过融资平台解决，那么考虑地方政府当年贷款偿还本金及利息之后的政府偿债率约为15.5%，虽然超过12%的安全标准，但由于存量贷款通常由各种形式的隐形担保，中国多数地方政府的债务仍处于可覆盖的安全范围之内。

　　吸引长期社会资金参与。如果政策空间可以适当打开，社保基金、保险资金、住房公积金等其它社会资金的参与规模可能明显加大。目前来看，保障房投资虽然收益率不高，但却是风险基本可控、收益长期稳定、担保相对可靠的投资品种，符合当前机构资产负债配置的需要，也有助于降低资金运用对资本市场的过分依赖，有效规避市场波动带来的风险。因此，一定程度上，以上多种社会资金都有可能通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。例如，2011年社保投资基金的5%，约1000亿的资金空间；保险资金最高可达5000亿的空间，如果政策安排妥当，都有可能部分参与保障房项目。例如今年2月全国社保基金利用信托贷款方式投资南京保障房30亿元。但由于税收支持政策目前尚未明朗，目前资金介入程度仍然较为初步，空间尚未充分打开。

　　土地出让金收益的10%投入。2011年在房地产调控的压力下，预计土地市场难以重演2010年的活跃度，地方政府土地出让金有可能有所下降。预计2011年这一规模约为1.5-2万亿左右，土地出让净收益约为7000-9000亿元左右，因此，可供用于建设保障房的资金规模约为700-900亿元(这是基于完成10%目标的预期)。不过，2010年的2.9万亿土地出让金中，尚有2314亿元结余，预计部分结余资金可用于保障房建设。

　　采取多元化建设模式分解资金压力。目前看，资金压力也可以通过多元化的建设模式予以缓解，并形成一个可持续的资金循环：商品房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项目市场化动作、产业园区公租房项目企业自我运作，总体上看，部分资金压力可通过市场化操作模式分解。这也是一些财力不济的地方政府探索的主要方式。

　　总体上看，以上多种资金解决方式基本可以覆盖潜在的资金缺口，资金压力难以成为保障房建设的主要障碍因素。

　　土地供给：缺口基本可以补足

　　2011年1000万套各类保障房用地需求约为3.1亿平方米，合计约3万公顷左右，其中廉租房、经适房和限价房、棚户区改造、公租房用地需求分别为3748、6497、13993、6872公顷。我们曾经强调，土地供给一直是阻碍保障房大规模建设的核心原因，但2011年的土地供给问题基本可以消除，原因在于：

　　保障房用地指标单列：为了避免地方政府倾向于为了获得土地出让金而将土地用于商品房，从而对保障房用地形成挤压，目前部分省市已经明确将保障房用地指标单列，即地方政府在总量用地指标中会单独列出保障房用地限额，这意味着单列土地指标只能用于建设保障房。通常，如果没有该单列指标，即使地方政府预留了一部分保障房用地，但在整个房地产用地开发中，保障房用地需求也会被延后安排，也就是说只有在满足商品房用地供给后，才有可能安排保障房用地。然而，单列指标的推出可以有效解决这一问题。

　　2010年获批但未形成实际供给的土地将成为2011年的土地来源：2010年各省市编制的土地供给计划共计18.5万公顷，实际完成供给12.5万公顷，供地完成率67.5%。我们曾经指出，2010年18.5万公顷的供地计划作为房地产调控政策的一部分，事实上很大程度上扩大了地方政府的供地空间，使得地方政府把握这一机会集中上报并获批了大量用地。事后看，18.5万公顷已远远超出了2010年商品房和保障房的实际需求，而且已经完成的12.5万公顷供给也将部分地形成2011年的各类用地，这些用地目前已经“四证齐全”，从而可以进入保障房用地正常开发与建设程序。此外，其余未形成实际供给的约6万公顷用地中，约有3.3万公顷为保障房计划用地，这部分用地已经获得中央审批，预计经过相应的土地划拨程序及办理“四证”之后，将会形成2011年的保障房供地。

　　2011年实际需要的新增用地主要集中在廉租房和公租房用地上：虽然2010年预留的3.3万公顷土地在总量上可以覆盖2010年约3万公顷的需求，但是在结构上，2011年经适房与限价房、棚户区改造的土地供给十分充足，甚至有较大节余，然而廉租房和公租房土地供给却存在明显缺口，特别是公租房的新增供地需求为6300多公顷，预计这一部分将成为土地供给的重点。

　　国土资源局规定2011年“招拍挂”的每一宗土地的10%必须配建保障房，因此，商品房供地本身也将包含相应的保障房用地，其中商品房用地将按照市场价格进行土地出让，保障房用地则为划拨。

　　作者简介：巴曙松，华创证券首席经济学家，国务院发展研究中心金融研究所副所长。

　　华中炜，华创证券研究所宏观研究员。

　　杨现领，华创证券研究所宏观研究员。