标题：房地产投资增速超正常范围 库存压力大将降价来促销

近期，有关中山二三线城市可能被限购的消息可谓传得满城风雨，其中很大原因是在于其成交量以及楼价的涨幅。而就在近日，合富辉煌发布了《2011 上半年中山楼市的调查分析报告》。分析显示，上半年中山房地产投资额增幅已出现超过正常值的情况，随之而来的是库存压力的加大，预计下半年三、四季度将有望出现降价促销潮。由此可见，目前市场对于楼市过热的担忧并非杞人忧天。

　　■市场概况

　　上半年全市房地产投资增速超正常范围

　　分析显示，中山市2011年1至6月商品房和住宅成交均价分别为6039元/平方米、6024元/平方米，相比去年全年均价，增幅分别为12%、14%，其中住宅的增幅高于年初预定的房价调控目标3个百分点。其中，中山2011年1至5月全社会固定资产投资额达 282.4 亿元，同比增幅达28.8%，房地产开发投资1 至5 月累计131.4亿元，同比增幅达44%，房地产开发占比进一步提高。今年前5个月，全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数运行在0.46至0.54之间，较2010年更高(指标比值为正常区间为0.22至0.28)，该指标大大高于正常范围，说明中山市房地产开发投资占全社会固定资产投产比重较大。

　　其中，2011年第一季度，中山市房地产投资增速为 25.7% ，GDP 增长速度为13.04%，房地产投资增速/GDP增速指数为3.66，(指标比值：正常区间1.5至2.0)高于正常区间。截止2011年5月底，中山全市商品房空置面积为252.46万平米，比年初下降10万平方米，空置率低于正常指标。

　　不过，从记者本周最新获得的数据显示，今年上半年，中山银行业金融机构的个人住房贷款增速放缓，增速三年来最低。6月末，中山本外币境内个人住房贷款余额442.37亿元，同比增长7.12%，增速为近3年同期最低，比2008、2009和2010年同期增速分别低27.16、24.03和35.64个百分点。体现出在政策调控收紧的情况下，商业贷款日益收紧对于房地产市场的资金影响已经日趋明显。

　　■住宅市场整体市场库存压力渐加大

　　2011年上半年市场稳步发展，成交面积和成交金额均有不同程度提高，均价增速较快。普通住宅保持平稳增速，大于144平方米的非普通住宅均价振荡大幅上扬，尤以城区最为明显。在成交量方面，镇区占全市成交份额的7成以上。其中，坦洲镇蝉联上半年销售面积冠军，其次为东区，第三为火炬开发区。

　　在户型受欢迎度方面，90平方米以下产品最受市场欢迎，销售周期最短，90至120平方米的产品供需基本平衡，120平方米以上产品略显供大于求，其中144至180平方米的产品供销比数值最大。

　　截止到2011年6月底，中山全市存量32825套，存量最多的前三个镇区分别是坦洲镇(5465套)，三乡镇(3926套)，东升镇(3487套)，而民众、阜沙、南头、板芙、古镇五个镇区的存量水平非常低，低于300套。其中，板芙镇、大涌镇、古镇镇全期无新增供应，坦洲镇、东升镇、火炬开发区分列新增面积最多的前三位，港口镇、沙溪镇、东区市场呈现供不应求，东凤、东升、南区、神湾则属于供过于求的区域，尤以东升镇为最。其余各镇区基本供求平衡。

　　■土地市场量价齐涨地王频出

　　报告显示，2011年上半年全市招拍挂土地504万平方米，同比去年同期增加约164万平方米；成交土地面积421万方，成交占整体招拍挂的83.5%，成交面积同比去年增加约111万平方米。2011年上半年全市招拍挂土地152宗，推出地块宗数超出去年同期32宗；2011年上半年全市成交132宗土地，超出去年29宗，成交率为87%，高出去年同期9个百分点。

　　2011 年上半年全市土地成交金额113.57亿元，成交均价72.93万每亩。综观上半年土地市场，总价地王由中海台湾仔地块4.4亿夺得，单价地王则屡创新高，最终由沙溪汽车总站旁的G24-11-9207地块夺得。值得关注的是，城区地价不断攀升的同时，今年上半年镇区多宗地块成交单价赶超城区，在东升、坦洲、黄圃等镇均有多宗地块单价超过300万/亩。

　　合富辉煌的分析指出，虽然全年各种调控政策不断，但全国各地仍然是地王频出，中山土地市场也呈现出总体火热的成交局面。无论是挂牌出让还是交易总量均同比大幅攀升。在年初短暂的修正期期间，在假日及政策不明朗的双重作用下，多宗地块以底价成交，甚至若干优质地块连遭流拍，但是，很快中山市场又重现去年地王频现的局面，与去年外来开发商频频出手不同的是，今年本地力量纷纷加入争夺地王的行列。

　　■机构预测三四季度将迎降价促销潮

　　对于下半年的市场展望，合富辉煌表示，从利空角度看，楼市调控政策总体基调将维持紧缩，房产需求将受抑制，新增供应大幅增加，竞争日趋激烈。高端住宅供应增多，普通住宅供应充足，将排挤部分需求。预计下半年供应较大，去库存化压力增大。另外，此次限购虽未具体指明具体城市，但向市场释放一个调控将继续从严的信号，买方市场对楼市降价的预期值会被进一步放大，政策压力增大。加上信贷趋紧，下半年楼市不确定性增大。从区域上，预计城区所受影响较小，镇区市场预计三、四季度所受影响较大，或会出现“以价换量”局面。

　　总体而言，2011年下半年中山楼市成交量和价格基本持平稳，开发商和客户仍将维持一段时间的博弈胶着状态，政策存在较大变数，因此下半年具体楼市走势将很大程度上取决于政策走势。