标题：加息三周 天津二手房成交量连续下探

2011年7月7日，央行年内第三次上调存贷款基准利率，此举意在抑制通货膨胀，稳定物价，但同时对房地产市场也产生了一定的影响，尤其在今年楼市宏观调控严厉的背景下，此次加息与政策的叠加作用则更加凸显，进一步增加了购房者的购买成本，使得市场观望气氛愈加浓郁。据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》统计显示，加息后的三周内全市二手私产住宅周成交套数出现连续下探。

回顾历史不难看出，加息对于房地产市场影响在不同时期有着不同的效果。与如今加息带来的房地产市场快速反应，成交量下降形成鲜明对比的是2007年3-9月连续5次加息，当时主要针对过快上涨的股市，抑制股市泡沫。但并未引起房地产市场的降价或成交量萎缩等现象。直到“9?27二套房新政”的出台，才出现了房地产市场量价齐跌的局面。我爱我家认为，之所以“9?27新政”之前的加息对房地产市场没有产生明显影响，原因主要有以下两点：首先，2007年的房地产市场正处在一个快速发展的阶段，并无严厉的楼市调控政策，加之房价的快速上涨，购房者“买涨不买跌”的心理促使购房需求大量释放；其次，当时个人住房贷款可享受利率85折优惠，与目前普遍执行的首套房基准利率、二套房1.1倍利率水平相比，连续的加息给购房者造成的压力较小，因此对于市场的影响并不显著。

根据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》的数据显示，自7月7日加息以来连续三周内，天津市二手私产住宅成交量呈现逐渐下滑的趋势，预计7月全月成交总量在3800套左右，将延续4月份以来连续下降，成为全年除2月份以外的次低点。

我爱我家认为， 2011年1月17日“新国八条”出台，2011年2月21日地方执行细则“津十条”出台。“限贷”、“限购”等政策直接打击了投资投机型需求，也抑制了部分改善型需求的入市，市场持续“量缩”态势。在严厉的宏观调控背景下，自2010年10月19日起，央行连续五次上调存贷款基准利率，进一步提高购房者的购买成本，与政策产生连续叠加效应，是造成成交量连续下滑的主要原因：一方面，加息直接导致购房成本的增加，以贷款总额50万元，贷款年限20年，等额本息还款方式计算， 2010年10月19日加息前的月供约为3565元，而本次加息后月供约为3892元，增加约327元，总还款额增加近8万元，大大加重了购房者的还贷压力，使得部分尚未入市的自住型购房者的观望情绪增加而暂缓入市；另一方面，今年连续六次的上调存款准备金率及三次的加息，均使得银行的信贷额度持续紧缩，对于贷款购房者的审批更加严格、放款更加谨慎，这也在一定程度上使得部分资质欠佳的购房者因无法获得贷款而暂缓购房。

7月12日，国务院提出“新国五条”，对房价上涨过快的二三线城市采取限购措施。此举在扩大调控范围同时更彰显了下半年国家对于楼市调控的决心。我爱我家预计，在下半年调控力度持续的前提下，成交量很难出现大幅反弹，伴随着持续的量缩趋势，市场需求的不足和信贷政策的紧缩将使得开发商的资金链愈加吃紧，二手房业主的持有成本大幅提升，在市场走向不明朗的情况下，为快速变现以规避风险，主动降价的现象或将出现，房价也将随之出现松动。