标题：澳洲投资咨询专家主持投资课堂
主持人介绍：
姓名：Joy Zhou 女士
职位：Invesco Consulting 澳洲投资咨询公司高级合伙人，首席咨询师
学历：墨尔本大学商科硕士、维州大学会计硕士
专业认证：澳洲注册会计师 （CPA）、澳洲翻译协会认证三级翻译（NATTI）
Joy Zhou女士长期致力于澳洲房地产研究，擅长利用其丰富的金融财会知识为投资者提供度身定制的投资策略。
随着中国经济的高速发展，中国国内涌现出了大批富裕阶层。据调查显示，对于未来投资方向，超过1/3的受访富裕人群认为投资房地产仍是首选。
由于国内的限贷、限购和限价措施，严重打压了中国大陆的购房需求，许多有投资需求的中国人在国内无法购买适宜的房地产项目。人民币的对外升值趋势，也使得进行海外投资变得更加有利可图。于是，大批投资者将投资眼光投向海外市场，选择在海外置业。有业内人士指出，中国调控楼市政策挤出的投资资金，预计超过4000亿元，当今的投资者需要具有全球化的投资眼光去分配资金。
澳大利亚一直以政治稳定、社会保障完善，投资风险低，以及经济弹性最好的国家深受国内投资人士的青睐。本期专家信箱栏目，我们邀请到了澳大利亚资深的房地产投资及财务管理专家Joy Zhou女士来主持。以帮助大家全面解读澳大利亚房产投资状况。
Q： 外国人在澳洲买房子需要什么样的手续和程序，购买者本人是否用去澳洲当地签合同及办理贷款手续吗？
A： 外国人投资澳洲房地产，申请人需要先向澳大利亚海外投资审理委员会（FIRB）提出申请，在得到批准后方可购买，通常申请时间为30-90天。
根据购买者身份不同（绿卡PR/ 临时居民或是外国人）， 所允许购买物业的类型不同，购买手续和程序也各不相同。外国人在澳大利亚投资只可以购买新房（新房分现房和期房）。
简单的来说有以下几个步骤：
- 确定投资物业，委托具有澳洲专业资格的律师作为代-理律师；
- 代-理律师审查购房合同，确保买家利益，如对购房合同条款持有不同意见，代-理律师可代表购房人与房产中介或开发商律师进行商讨；
- 代-理律师确认合同条款，购房者和房产中介（real estate agent）或者开发商签订合同，并按规定付定金。通常对于海外投资者可以使用邮寄的方式来进行合同签订；
- 在所购房屋正式交割之前，购房者律师代表买家和卖家律师就房屋交割相关事宜协商为房屋正式交割做准备；
- 与此同时，购房者需要在房屋正式交割之前解决好房屋余款的支付。无论是贷款还是现金支付，房屋余款需要支付到卖家指定账户；
- 交割之日，买家卖家双方律师交换合同。
TIPS：投资需谨慎，我们建议海外购房者在对澳洲购房不熟悉的情况下，应该向专业投资咨询公司咨询以确保自己的合法利益。
Q：外国人在澳洲买房子通常能贷多少的贷款？
A：这是一个经常被海外投资者提出的问题。由于澳洲每家银行贷款政策不同，对贷款申请人的风险评估也不尽相同，导致不同背景的海外投资者能贷款的比例也不同。
首先，从政策上来说没有对海外投资者买房贷款的限制，也就是说海外投资者买房可以贷款。
其次，贷款作为一种金融活动，最终决定权在银行，并且银行的贷款政策也是会经常变化的。一般说来，目前海外投资者最多能贷到银行对所购房产评估价的70%。但是我建议投资者在资金的准备时，能按照获得贷款比例50%或者更少的比例来准备。这样如果银行不能给贷款者70%的贷款时，投资者不会因为资金不足而出现毁约的情况。同时如果银行愿意贷更多的款给投资者，投资者可以将预先准备的这笔多余的钱用于其它用途，更好的发挥投资的杠杆原理。
Q：外国人在澳洲买房子与本地人相比需要支付额外的费用吗？
和澳洲本地人相比，外国人购买房子基本没有额外的费用。但是符合政府政策规定的本地人在某些情况下可以享受购房印花税的减免或者政府的某些奖励，这些优惠是外国人不能享受的。
Q：以投资价值40万澳币的公寓为例，首付10万澳币，贷款30万，以现在澳洲的20年贷款利率为准，
A：每月还贷多少？
B：按照澳洲平均租房价格低于10%计算，每月的租金是多少？
C：预计本金多长时间收回？
这个问题有几个情况需要说明：
首先澳洲购买物业个人贷款最长是可以选择30年贷款期的，这也是绝大多数澳洲人选择的时间期限，当然也要根据申请人的年龄而确定具体的贷款期限。
其次，每个月还贷多少，取决于贷款者选择的贷款产品。澳洲贷款产品十分丰富，各大银行都针对不同顾客群制定不同的贷款产品，再加上银行利率也是变化的，很难给出一个具体的数字。您可以选择专业公司为您提供选择贷款方面的帮助，可以帮您在众多的贷款产品中选出最适合客户的贷款产品。购房者如果要对其购买物业的贷款还款要求有个估计的话，可以使用各大银行的贷款还款计算器做个简单的计算。但是注意这个只是一个估计的数字，最终每个月还款多少取决于贷款者选择的贷款产品。
最后，针对很多中国购房者提出的预计本金多长时间收回这个问题，这也是没有一个具体答案的。因为贷款产品的选择，房屋的出租情况等都会使这个问题的答案变化。
Q：澳洲居民的平均年收入是多少？租房占其收入的百分比是多少？
A：根据澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）统计，2010年澳洲全职工作者的平均年收入为$64，641澳币（不包括加班费和奖金）。 在澳洲没有租房/收入的百分比的统计数据，一般澳洲是根据地区划分来统计某个地区的平均租房价格。
Q： 外国人买别墅（HOUSE）和买高级公寓（APARTMENT）的政策是一样的吗？
A：澳洲投资政策对于外国人买房只有不能买二手房的限制，至于房屋类型没有任何限制。手续费根据房屋所在的州和房价而不同，和房屋类型没有关系。
Q： 外国投资者买房子后怎么进行房子打理？
A：这是一个很大的话题，涉及的内容也很多。简单的说，由于外国投资者人不在澳洲居住，再加上语言不同和对澳洲市场法律法规的不了解。我们建议外国人在澳洲买房以后将其物业交给专业的房产经纪公司管理，也可以委托专业咨询公司对本地房产经纪公司进行挑选，出现问题的时候代表投资者和房产经纪公司进行接洽。
Q：买完房子可以自住多长时间？
A：外国投资人只要在澳洲有合法居住签证，可以在澳洲的物业住任意长时间。在澳洲，物业归屋主私人拥有。产权和使用权可以世代相传。