标题：红十字基金会养老地产内幕

从扬州市中心向东约十公里，绕过远离公路的农宅、稻田，就会看见一片颜色亮丽的楼群。其位置虽偏僻，自然环境却属上乘，东面是树木葱茏的金湾河畔，北面则是当地著名的凤凰岛森林公园。这就是中国红十字基金会(下称红基会)下属的扬州曜阳国际老年公寓。

目前，该老年公寓虽只完成一期，但已初现规模，五栋公寓楼、一栋多功能会所、一栋康复中心已投入运营。

这也是红基会曜阳系列老年公寓中最早投入运营的项目。

曜阳养老项目，被红基会描述为“新型社会养老模式”的探索，“主要凭借红基会的品牌影响力、社会公信力和公募基金的号召力，整合社会资源。”其具体运作模式多为红基会与地方政府谈判争取土地，然后利用企业投资或社会定向捐赠，兴建高端老年公寓。

曜阳项目2004年即启动，目前已建成三处，除江苏扬州，浙江富阳、北京密云亦各有一处。根据红基会制定的《曜阳养老事业发展纲要》，计划到2015年，全国要建成10所曜阳国际老年公寓。目前，南京、重庆、厦门、海南、徐州、南宁、银川、青岛、营口等地项目均在筹备阶段。

随着中国进入老龄化社会，2000年，中央提出“社会福利社会化”，鼓励社会力量参与老龄事业。“养老地产”概念一时兴起，民间资本陆续进入。而具有官方背景的大型公益组织亦涉足其间，因其深厚的政府资源，外在的公益色彩，成为备受地产开发商青睐的合作对象。

中慈枫林湾，是中华慈善总会位于天津静海的项目，规划占地1300亩，总投资35亿元。该会会长范宝俊曾公开表示，双方合作模式系由慈善机构整合企业，将捐赠资源带至养老条件相对完善的地区，取得当地政府的政策支持(如土地政策或床位补助政策)后，再由捐赠企业在当地建设，与其合作的是天津枫林湾投资发展有限公司。此外，中华慈善总会在鄂尔多斯还有一个华夏·九九城项目，规划面积更高达3500亩，合作方是鄂尔多斯市中慈九州置业有限公司。

中国老龄事业发展基金会也曾与北京一家房产公司合作，在房山区兴建北京韩村河爱心护理院，去年底被披露“以租代售”小产权房。据当时的《法制晚报》报道，该项目中，中国老龄事业发展基金会负责立项，资金投入则由房产公司负责，总投资2.9亿元，基金会不但没投入一分钱，开发商还另向基金会支付50万元。

从运作模式上来看，中华慈善总会、中国老龄事业发展基金会兴办的养老机构，与红基会强力推进的曜阳养老项目颇为相似。

目前，中国对公益慈善组织投资行为没有明确条规，这种“新型社会养老模式”因游走于公益与商业的交叉地带，引发“借公益之名开发房地产”的质疑。

底价拿地

在已建成的三所曜阳老年公寓中，位于北京市密云县的北京曜阳国际老年公寓(下称北京曜阳)规模最大，也最早受到“借公益之名，行房地产开发之实”的质疑。

北京曜阳位于密云县西田各庄镇龚庄子村以北，距离密云水库西南两公里，绕过幽静的引水渠，正处群山腹地。围墙内，29栋浅黄色小楼渐次排开，2层至6层不等，内部装修仿若星级酒店，多为一层两户，也有独栋别墅。

北京曜阳系红基会与北京城建集团合作开发。2005年，双方专门成立北京长青国际老年公寓有限公司(下称长青国际)，作为开发商进行项目运作。

工商材料显示，长青国际实际由红基会下属的北京拔萃双语学校和北京城建集团共同出资，注册资金2999.9万元，其中拔萃学校以现金方式出资599.9万元，城建集团以现金方式出资2400万元，股本各占20%和80%。其经营范围涉及住宿(包括销售、租赁)、物业管理、日用百货、餐饮、康体、娱乐、医疗保健等。长青国际法定代表人为红十字基金会副理事长江丹。江丹同时担任公司董事长，其于2010年11月卸任。

北京城建集团派驻北京曜阳的副总经理徐艳表示，在此项目中，红基会实际上并未掏钱，其注册资金系北京城建集团捐赠。如此操作，是为在公司股权上体现红基会20%的收益权。

据龚庄子村书记娄玉香介绍，2006年，由红基会负责人出面协调，通过西田各庄镇、密云县政府征用了该村206亩集体建设用地。“征地所有手续都是红基会的人跑下来的。”娄玉香说。

8月7日，龚庄子村村委会和北京土地整理储备中心密云县分中心签订补偿协议。征地补偿金为每亩3万元，由长青国际支付。

同年9月28日，北京市政府向密云县国土局发出《关于密云县2006年度批次城市建设用地的批复》，同意征收上述206亩土地。

一位房地产业内人士分析，红基会参与征地安置与补偿金发放，说明该地块此前并未纳入政府的土地储备，亦无此供地计划。“说白了，是它们看中这块地之后，政府才去征的。”

为推进征地进展，红基会还曾向密云县国土资源局出具了一份《承诺书》，称为加快项目进度，基金会承诺协助村镇及时办理相关手续，安排好被征地村民的生产生活，《承诺书》还称：“若由此产生的问题，全部由红基会负责处理解决。”

该地块被征收后，土地性质即从农村建设用地变更为国有，但用地方若想获得该地块，还需经过招拍挂的竞争。

2007年6月26日，密云县国土局对该地块挂牌出让，底价为9097万元。长青国际是唯一竞买人，经过一次报价后，即以底价获得该地块。密云县国土局对此次招标出让还设置了限定条件——该地块只能用于老年公寓开发，不得分割出售。

前述房地产业内人士分析，2007年，北京土地市场火爆。挂牌出让中，只有长青国际一家竞价，且以底价拿到地块，正是因为进行了条件限制，才得以规避其他竞买人，防止竞价抬高价格，并保证长青国际中标。

红基会事业发展中心人士亦承认，“要是不做用途约定，大家一看这块地这么好，都来买了。”