标题：融资开源房地产行业资本运作大幕开启

8月1日，在中国人民银行分支行行长座谈会上，央行对下半年的货币政策做出了最新定调，把稳定物价总水平作为金融宏观调控的首要任务，银根紧缩的局面暂时难以松动。在房地产贷款方面，央行表示下半年继续执行“差别化”政策，即缩紧商品房开发信贷，同时对符合条件的保障房项目开通“绿色通道”。

　　面对日渐紧缩的银根，寻找适合自身发展需求的融资模式就成为当前众多房企迫切

需要解决的问题。从年初开始，房地产信托、并购、境外资本运作、PE等似乎瞬间成为各大地产论坛的主要议题。可以说，房地产资本运作的速度远远超过房地产行业本身。纵观国内房地产市场，绝大部分版图均被房地产上市公司瓜分，资本似乎成为房企生存与否、发展与否的唯一标准。可以说，在目前的市场环境中，没有资金实力的房企不具备任何竞争力。在银行信贷乏力，并购贷款操作困难，重组借壳被叫停之际，房地产私募基金、信托资金、境外资本运作等在这场金融大戏中陆续登场，在偌大的房地产市场中肆意成长。显而易见，中国房地产这片沃土已经成为各类资本的集聚地，各大房企也在这场金融大战中迅速实现战略转型，地产开发与金融资本以一种粘合式的方式迅速集结在一起，占据资本市场，拥有可行的融资模式，是资金缺乏型房企唯一的发展之道。

　　不差钱 发展迅猛主流上市公司占据80%市场份额

　　目前中国的房地产结构组成可大致划分为三部分，保障房部分、上市公司部分及非上市公司部分。据了解，目前市场中拥有大约150家主流上市公司，这些大型公司占据了市场中超过80%的市场份额。据北京大学房地产发展研究基金中心杜猛博士介绍，目前来看，保障房部分的融资渠道较为单一，安全系数也较高。目前基本是采用社保资金进入、房地产企业参与的模式，这种方式可有效保证保障房份额的持续增加。从主流上市公司的现状来看，他们的资金来源主要依托于资本市场的增发及销售现金流，还有一部分经营性资金贷款。据不完全统计，这150家主流上市公司拥有超过1.5万亿元的资金，再加上不停滚动的现金流，主流开发商的资金十分充裕，资金链较为稳定。并且这些主流公司的开发战略版图也不尽相同，其开发的楼盘也具有较强的竞争力。

　　5月，2011中国房地产上市公司综合实力百强榜单公布，其中，万科、恒 大、中海、保利地产、华润置业、富力地产、龙湖地产、世茂房地产、雅居乐及SOHO中国荣膺实力榜前10强。其中，万科以2156.37亿元的资产总额继续领跑上市房地产企业，其资产总额达到全部上市企业均值的8.76倍。同时，这些主流上市公司的业绩也保持快速增长势头，营业收入平均值为74.15亿元，同比上升61.84%。从战略布局来看，中西部的二线城市及更多区域的三、四线城市成为这些主流上市公司的热点布局城市。恒 大地产成为目前中国在建工程面积最大、进入省会城市最多的房地产企业。早在1992年就在香港上市的中海地产，首开以香港本地业务资产直接上市之先河，在近年的发展表现尤为突出，在去年9月发布的中国房地产品牌价值成果发布会上，中海地产连续七次蝉联中国房地产企业品牌价值第一名，品牌价值超过155亿元。

　　融资渠道知易行难非上市中小型房企期待转型

　　“调控之下，将有一部分中小型房企面临淘汰，这是必然走势。这些中小型房企不可能在银行获得开发贷款，现金流也将逐步萎缩，他们希望通过信贷融资，房地产私募等方式获得资金，但这些渠道并非都能适用，施行起来并不容易。”据杜猛博士介绍，目前非上市中小型房企的融资渠道主要有以下几种：一种是信托资金，采取“银信结合”的方式获得资金，但这条渠道目前已经行不通了，2010年4月有关部门已经出台政策不允许再开展“银信结合”方式；其二是房地产私募，这种模式得到众多中小房企的热捧，但同样也存在一定问题，一是规模有限，二是占比率较小，对于“求资若渴”的房企来说，远远解决不了长期发展问题；其三是公募基金，目前来看，基金公司是未来15年发展的主流，是朝阳产业，但对于公募基金来说，其对项目的完整度要求较高，部分房企很难达到标准；最后就是销售回款，这是中小房企可以自己掌控的资金来源，但在愈加严峻的市场状况下，中小房企的现金流也将呈逐步吃紧的走势。另外，采用这些融资方式还将面临一定的风险，据有关数据显示，目前开发商信托融资的成本大致在15%以上，甚至达到30%。

　　信托资金崭露头角 助力商业地产并购新模式

　　在银根紧缩的市场状况下，被信贷紧缩抑制的房地产企业融资需求正在向信托转移，信托资金已经成为部分中小企业的主要融资来源之一。从上半年各信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分资金都投向中小房企位于二、三线城市的住宅类产品，融资金额大多在5亿元以内。在目前股市震荡低迷，楼市前景堪忧的状态下，房地产信托的确拥有较为客观的投资吸引力。但同时，吸引的背后往往蕴藏着一定的风险。进入今年4月份以来，信托业内几度传出会暂停房地产信托的消息，信托日渐紧缩已是不得不面临的事实。

　　众所周知，信托公司已经成为中国金融行业的“轻骑兵”，在控制项目公司权益、物业资产权属、并购现金等方面具有绝佳优势。在近几年部分一线城市大型商业地产并购项目中，信托资金在其中起到重要的作用。进入2011年，商业地产异常活跃的年份，信托资金在各大商业项目更是超常发挥，再次成为杠杆收购的“枢纽”，在项目并购出现资金不足的情况下，弥补和推动项目改造、包装营销、经营销售等方面发挥着至关重要的作用。总而言之，信托正在成为各大项目，特别是商业项目并购市场中的创新融资类型，为众多房企在实施资本化转型时提供必要的资金支持。有关商业地产专业人士认为，未来房地产投资信托基金将成为支持商业地产发展的重要资本力量。另外，境外的房地产投资信托基金也将逐步发展完善。致力于资本转型的房企，特别是商业地产房企一定要借助信托等金融力量快速布局。

　　中国房地产PE大潮涌动 实现个人价值的超级舞台

　　目前，房地产私募基金(PE)已成为时下最热的字眼，房地产 PE已不是暗潮来袭，而是在全国范围内掀起一股“全民PE”的热潮。在时下举办的各类房地产、金融类论坛中，不乏各大PE的身影，他们有着不同的履历，却有着相同的理想和追求。几年前，PE似乎只是老外的专属用词，如今，在中国房地产市场中却涌现出大大小小众多PE。作为社会资本、人力资本和金融资本的组合体，处于青春期的中国房地产PE正在走出一条符合中国特色的道路，在民间资本和人脉关系十分广阔的中国大地，众多PE的产生实非偶然，而是这个时代的必然产物。如果说，PE是目前房地产融资渠道的一种有益补充，那么，对于众多从事PE的人士来说，则是实现他们人生价值的超级舞台。也许，对不少多年从事房地产行业的专业人士来说，做PE就是一种终极梦想，是对个人价值的升级体验。有热情的地方就必定有隐患。目前的中国房地产PE市场也是隐患重重，从目前来看，大部分PE都是“半路出家”，有的是拥有金融经验的职业经理人，有的是在地产行业摸爬滚多年的私企老板，还有手握大量闲散资金的民间老板，更有混迹金融类相关行业的内行人士……这些人所组成的架构从专业水平到资金来源，再到风险控制等方面都缺乏专业性，空有一腔热情，很难在PE这条道路上走下去。

　　对于部分房企来说，引进房地产基金拓展融资渠道，的确是未来的一个发展方向。但值得房企负责人关注的是，如果只是将此停留在理论高度，不具备实际操作性和可行性，那么，这种融资方式就只能是一个有益补充，而形不成规模化的发展模式。笔者认为，房地产PE的成熟与完善，与房地产行业的整体发展水平有直接关系，PE作为一种新兴金融产品，要实现与主流金融渠道“双向并行”还有很长的路要走。

　　文化创意产业、特色运营模式成资本投资市场新宠

　　海南省政府在8月1日发布的《关于文化产业加快发展的若干政策》中指出，对于文化产业项目可优先用地，政府以成本价优惠供地，同时安排适当面积的经营性项目用地，可用于房地产包括商业地产开发，以保障投资大、回收期长的优质文化项目不亏损。

　　不止是海南，国内不少省市早已瞄上了文化产业这块新兴市场，各地方政府纷纷在政策层面给予高度支持及配合，可以说，文化创意产业，正面临一个空前的发展时期。

　　据2011年初有关数据显示，2011年国内募集与拟设立的文化产业基金数额已超过300亿元，国内大批风投、PE在政策的导向下，纷纷进军文化创意产业。

　　目前来看，“旅游+地产”、“文化+地产”类的复合开发模式已逐步发展完善，更多投资商看中的是文化类产业轻资产、高回报、政策扶持力度大的特点，再配合传统类地产开发模式，这种复合开发模式似乎更深受资本市场的追捧。

　　如此看来，文化创意产业的持续发展已是必然趋势，部分一线城市已将它列为新兴的支柱产业。在目前的市场环境下，我们需要考虑的是，如何将文化产业与纯地产开发进行有效嫁接，使其发展成为一种有效互补的产业链模式，这是我们众多涉猎此类开发的开发企业需要研究的问题。

　　房地产特色运营，特别是商业地产的特色运营模式是目前各大房企竞相研究的问题。如何利用商业地产开辟新的运营模式？如何将特色运营打上自身独有的品牌标记？

　　在这条创新模式道路上，万达走在了前列，而且已然成为特色运营模式的成功范本。去年新晋成为地产新首富的万达集团董事长王健林，通过模式创新使万达坐上了商业领域的头把交椅。

　　据悉，万达今年的目标是拥有830块银幕，预计年收益将达到30亿元左右，明年万达要将银幕扩充至1100块，收入有望达到35亿元左右。其实，目前来看，万达院线的利润率已经超过了主业，文化产业和主流商业齐头并进，使万达迅速跻身国内一流商业地产行列。

　　(本刊记者吴梅)-相关链接

　　济南万达公馆

　　个人理财投资方向高峰论坛举行

　　7月31日，由济南万达公馆主办的“对话水皮，新经济形势下个人理财投资方向高峰论坛”在山东大厦举行。

　　水皮，原名吕平波，现任《华夏时报》总编辑，作为中国著名财经评论家、中央电视台和北京电视台特约评论员，因擅长“以新闻手法解读经济方略，以专家视角点评财经事件”而开办了财经评论专栏“水皮杂谈”，于是世人皆晓水皮，而不知吕君。活动现场，水皮详细地分析了当前经济形势，在场听众受益匪浅。

　　万达公馆，是万达集团在济南打造的百万平方米城市综合体中的豪宅系列产品。万达公馆自打造之初就已明确其定位，即为城市精英量身打造的奢华精装豪宅。其卓越精良的品质一经面市便带给济南城市富豪意想不到的惊喜，正是因为万达公馆所具备的集万千繁华与尊崇于一身的独特贵族气质，引得众多财富精英纷纷热捧追随。

　　万达公馆凭借大观园核心商圈的绝佳地段、城市综合体配套、世界级精装标准等优势一直保持热销势头，一经推出便获得社会各界人士的高度认可，连续蝉联济南豪宅销冠。目前只有少量235平方米及290平方米房源发售，稀缺价值无可比拟。并且，周边环绕着甲级写字楼群、繁华的万达广场、更有享誉全国的五星级凯悦酒店……万达公馆，是城市中心的豪宅典范，以巅峰品质引领济南真正的奢贵生活。

　　据悉，万达公馆235平方米、290平方米殿堂级豪宅仅余数席，并且数量正在不断递减中，这是济南城市中心最后一批巅峰豪宅。 (本刊记者刘萍)

　　借势资本 打造强省

　　“中国力量—中国资本市场高峰巡回论坛”(山东站)成功举办

　　7月30日，由济南万达公馆荣誉协办的“中国力量——— 中国资本市场高峰巡回论坛”(山东站)在济南成功举办。本次论坛主题为“加大发展资本市场 全力打造资本强省”，旨在促进山东各类企业在资本市场的融资效率，增进山东企业与资本市场中各行业机构的广泛交流，促进中小投资者对山东企业的关注和投资，加强山东企业的社会品牌传播。

　　在论坛上，山东省金融工作办公室主任李永健做了题为《山东资本市场发展与展望》的报告，财政部财政科学研究所所长贾康做了题为《2011中国宏观经济形势及企业改制的机遇和挑战》的演讲。此外，作为帮助企业上市的中介机构的优秀代表国浩律师事务所合伙人王家水、信永中和会计事务所合伙人毛仁裕也做了主题演讲，分别为《企业改制及发行上市的法律问题及解决对策》、《企业如何在上市过程中改进财务管理及相关事项》。

　　会议期间，东方财富网还发布了《山东省上市公司投资者投资行为分析》的调查报告。此后，在鑫麒麟投资咨询有限公司董事长郑炜的主持下，中国国际金融有限公司投资银行部等10家机构代表也就“机构如何帮助企业推进IPO进程”“企业如何嫁接资本力量实现高速发展”等话题展开圆桌讨论，得到了在场山东省150多家上市及拟上市企业的关注