标题：助涨还是平抑房价？三问房地产私募基金PE风险

作为房地产基金中的机会基金——私募股权投资（PE），其追求的是高风险高收益，采用的是针对机构投资者和少数特定人士的非公开募集方式。私募股权投资（PE）目前是中国房地产投资基金中最为常见也是最引人注目的形式。全球评级机构标准普尔对“私募股权投资”的定义为：“私募股权投资是各种另类投资(Alternative Investment)的统称，包括对非上市公司的股权投资、创业投资、较大规模和中等规模的杠杆收购（MBO)、夹层债务和夹层股权投资(Mezzanine)，以及房地产投资等；”中国人民银行研究局对“私募股权基金”的定义：

“私募股权基金是由确定多数或者不确定多数投资者以集合投资方式设立的，主要对未上市企业进行股权投资并提供经营管理服务，以期在所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值的一种利益共享、风险共担的特定类型的投资基金品种。”从上述定义中可以看出，私募股权投资（PE）主要针对的是非上市公司的权益类投资，主要通过上市、股权转让、兼并、收购、被投资企业回购等方式来获得高额收益并推出。

目前，国内房地产私募股权基金主要分为三种形态：

1）以开发商为背景主要投资自由项目的房地产私募基金，如金地集团在香港全资成立的资稳盛投资基金管理公司，复地集团成立的上海复地景业股权投资合伙企业，由复地投资、阳光100、全国工商联房地产商会以及北京银信投资等五家机构联合发起设立的盛世神州地产投资基金等；

2）专业地产及金融人士组成的独立房地产私募基金，如复星集团旗下的星浩资本，高和投资等；

3）国企与政府背景的房地产基金，如北京工商联房地产商会及北京市住建委试点的公租房保障房基金、金融街控股和汉威资本人民币基金、海航置业集团准备发起设立的人民币公租房地产信托基金，以及首创集团、中粮信托、华润集团、中信集团筹备中的人民币房地产私募基金等。

随着宏观调控的长期深入持续以及房地产市场发展的逐渐成熟，房地产企业与房地产基金合作的需求明显逐步上升，由于目前中国房地产业对资金的极度渴求以及中国的房地产基金对优质地产项目的向往，今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势。

由于政策的不明朗和相应法规还在完善中，民间的房地产基金难以形成强势规模，其在基金募集力度上将面临着巨大的挑战；国企与政府背景的房地产基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源，极有可能脱颖而出，成为未来中国房地产舞台上的主角。