标题：2011上半年包头房地产总体分析

　　新浪房产包头讯 2011年上半年包头房地产总体分析如下

　　从金融政策角度看

　　国内因缺电引发经济增速下滑是可控的，输入性通胀局面则难以改善，抗通胀形势不容乐观下半年国内货币紧缩政策难以转向 但节奏或放缓

　　短期市场信贷资金供应紧张局面并没有改变。

　　银行业在银监会的压力和自身风险意识下，进一步扩大贷款规模的难度较大，长期货币供应紧张。

　　资金市场供需矛盾日益突出 中小房企融资难度加大 生存环境恶化

　　下半年银行贷款政策将倾向于三农、中小企业方面，因此下半年房地产市场将面临较为严峻的银行输血问题

　　从今年1月的10%到国八条出台，控制房价涨幅目标而言，上半年百城房价基本在4%-6%之间徘徊，形成平稳态势，这对于政府控制目标而言无疑是有效的

　　对市场影响：短期政策中性，不会打压或刺激住宅消费但是短期一定会使得高价项目更难取得预售许可证，放慢入市速度。长期有利于市场本身机制完善，未来明码标价将成为必，然买卖双方诚信度提升，讨价还价等现象或绝迹。

　　对客户影响：政策有利于降低信息不对称带来的购房成本，但是没有提及举报有奖，因此对于购房人关注的刺激略显不足

　　纵观今年上半年金融政策，总体而言场与政策存在博弈，调控随时准备待命 。

　　未来可能出台的调控措施及其几率。

　　首付和房贷利率上浮       出台可能性60%      政策力度：小

　　收紧房地产信托           出台可能性50%     政策力度：强

　　提高项目自有资金比例     出台可能性30%     政策力度：稍强。

　　存量房收房产税           出台可能性20%     政策力度：最强

　　由于调控政策一直存在效果递减，市场与政策博弈的结果总是市场再次过热，而如房地产调控国X条再一次出台，今年下半年也不例外。

　　然而目前政府所储备的政策过于急功近利，调控政策的短期效果明显，长期作用机制未体现。

　　第一，从供给来看：由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应，特别是大量的保障房的入市，将会极大的影响到普通商品房的市场份额；

　　第二，从开发商资金来看：08年金融危机使地产商都意识到现金为王的重要性。从历史来看，08年金融危机爆发后，房地产企业资金来源分类指数几乎与房价保持同步，房地产企业资金来源分类指数跌破100的1个月后，房价环比将会出现下跌。2011年2月份房地产企业资金来源分类指数降至99.0，是调控以来首次跌破100，在近几年只有金融危机才出现过，这预示着房企资金压力空前。 

　　第三，从购房者信心来看从不同购房者类型来看，未来自住客户受信贷政策影响较大，信心度偏低，这将会影响他们的购买行为。从不同城市来看，一线城市和东部发达城市购房者信心度偏低，未来走量将面临压力。而二三线城市和中西部地区购房者相对偏乐观，未来成交量回升的可能性较大。 

　　综上三点，另外也要考虑国内的货币政策、人民币升值幅度与速度、当局的调控政策。总的说来，下半年楼市还是存在很大的上升压力，或向“稳中有降”趋势发展，但里面的“稳”是房价或总体缓慢上升，“降”估计是局部性的。