标题：房地产调控的终极武器是重税

　　中国房地产宏观调控始于2003年6月央行121号文件，时至今日已经有整整8年。在这8年间，中国房价就像着了魔似的疯长，而且宏观调控越严厉，房价反弹越厉害。客观评价和分析房地产宏观调控的绩效，对于房地产市场健康稳定发展是非常重要的。

　　我国房地产宏观调控并非是从2005年“国八条”才开始的，实际上早在2003年4月中国人民银行下发121号文件，即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》就拉响了房地产宏观调控的警报。该通知规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。同年8月国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。

　　很明显，这两份文件是相左的。121号文件是通过贷款政策来抑制房地产过热。18号文件首次明确指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要促进其持续健康发展。

　　2005年为了抑制投资过热、调整住房供给结构、稳定房地产价格，3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格快速上涨的八项措施（简称“国八条”），建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。4月，国务院常务会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施（简称“新国八条”），对“国八条”进一步细化、延伸。随即，国务院转发由建设部等七部委联合制订的房地产调控操作层面的细化方案。

　　2006年5月， 国务院常务会议通过有针对性的六项措施（简称“国六条”），将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 （简称“九部委‘十五条’”）对“国六条”进一步细化。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群 体的住房问题。

　　2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机（尤其抑制外商投资房地产）、调整住房结构等多方面全面出击。随着房价的节节攀升，中低收入家庭购房越来越困难。 2007年8月13日，国务院出台24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，加快住房保障建设。

　　2008年受世界金融危机的影响，央行货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。4万亿投资计划使房地产担当“保增长”的重任。

　　2009年，中国房地产市场呈现一个“V”字反转，短短一年间，房地产迅速地由萧条转变为繁荣。2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。

　　进入2010年房地产宏观调控开始升级，4月27日国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严历的调控政策”。

　　2010年9月29日，国务院出台新的调控措施：暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

　　2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的新国八条。新国八条要求各地方政府全面落实住房限购令。在一、二线城市和部分房价上涨过快的三线城市实行“限购”：即本地居民只允许拥有二套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。27日，在上海和重庆两地试行“房产税”。