标题：博鳌"论剑"：商业与住宅 在资本时代的房地产

　　8月17日，2011博鳌房地产论坛在博鳌开幕，今年的大会主题是“下一个十年 改变中的房地产”。沿袭往年论坛的高端性，行业内知名企业领军人物，政府部门相关领导，资深媒体人士以及明星经济学家出席论坛，论剑地产，重磅学者将针对我国房地产行业发表演讲，进行高端对话。搜狐焦点作为联合主办方，对2011博鳌房地产论坛进行全程直播。

　　以下为地产精英 博鳌论剑 改变中的房地产之三：商业与住宅 在资本时代的房地产：

　　【主持人】：谢谢蔡洪平先生，随着蔡洪平先生演讲的结束，我们今天上午的演讲环节部分的内容就结束了。接下来将进行的是本次博鳌房地产论坛地产精英博鳌论剑的最后一场。

　　未曾想，商业地产热浪潮如此快速袭来，企业纷纷增持和准备转型，但资本也并非都向商业地产蜂拥而去，住宅地产未来亦有可期，春天不远，我们需要做好准备。现在让我们聆听《改变中的房地产之三：商业与住宅的革命在资本时代的房地产》。

　　有请对话主持：

　　德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平先生

　　及对话嘉宾：

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

　　兴业银行首席经济学家鲁政委先生

　　大和资本大中华区首席经济学家孙明春先生

　　易城中国总裁祝惇若先生

　　复地（集团）股份有限公司副总裁殷嵘先生

　　IBM全球战略联盟新兴国家云计算总经理寇卫东先生

　　【蔡洪平】：非常好的话题，第一个小问题，对我刚才的发言有什么评价没有？投资者现在担心的第一个问题就是怎么看待未来12个月中国的房地产宏观政策。因为不管调控也好，像我06年做绿地上市，你严也好、松也好，只要保持一个稳定政策，我们在资本市场融资都可以做。你们怎么看待未来一年里面中国宏观房地产政策的变化，是多变还是趋于稳定还是放松？我想请一个一个来。财政部的大爷。

　　【贾康】：我不是财政部的大爷，我是财政部研究机构的研究者。但是蔡总这个问题提的非常好。我们作为业界朋友首先要看大市，不能只看局部。最大的市应该在中国经济里面就是十八大，十八大前后有一些事是相对敏感的，但是因为敏感，也可能就是相对稳定。首先已经明确的房地产调控新政不会简单的告一段落，他会按照原来的逻辑继续往前走。我的理解现在看起来一些比较严厉的行政性控制手段必须是过渡性的。如果没有真正的制度建设，就把行政的限购等等看做理所当然，长此以往，这个宏观调控应有水平体现不出来，还会引出以后的矛盾积累和麻烦，关键就是在今后大概一年左右，这样一个发展过程中有没有可能在越来越实质性地托起保障轨上低端的有效供给，就是越来越清晰的廉租房、公租房，而淡化那种过去把产权弄在里面一下推到完全产权的经济适用房，继续限制成有限产权。把保障轨越来越有效托起来，加强管理，防止扭曲，它就创造了一年、两年，更长时间段谈话行政手段主要靠市场机制加上必要经济手段调控，让市场轨道的房地产业更有活力发展的制度条件。这是我期待的一个发展过程。一年的进展我认为还是相对有限的。已经表现出来的严厉态度还会在一定程度延续，另外有一些不声不响的事情还会继续往前做。保障房是硬任务，上海和重庆房产税试点还要有耐心，观察他怎么总结经验，怎么延续以后的改革。我先谈这么一点看法。

　　【蔡洪平】：我们请鲁政委经济学家说一下。

　　【鲁政委】：首先感谢蔡总。您刚才这个评价首先是一个非常成功的广告，为你的业务。从一年以内的政策来说，应该不会有特别大的变化，虽然我们已经看到转变的端倪，比如由过去单纯对房价过高的强调，同时没有注意到背后的原因，而现在更多开始强调可能供需失衡，以前只是强调增加供给，是保障房，没有提到普通商品房，但是这次在4月份温总理已经说了增加普通商品房供应这一手也不能放松，已经让我们看到政策转变小端倪，但是步伐还是不够快。对于未来十年，其实转变还是多变的，因为虽然从理论上说时间越久，我们就会把这个东西想的越清楚。但是一些东西还没有厘清，比如物业税还有争论，房价泡沫的问题依然没有弄清楚，我们从05年就说有泡沫，可是我们没有看到如此坚韧的泡沫在7、8年时间不仅没有破，而且越来越大。关键是没有理清楚价格作为一个市场的东西，政府来判断它本来就是不可能的。我们是不是可以从泡沫生成机制入手，按照海曼明斯基定义。如果我们果真怀疑房价是否有泡沫，可以从降低抵押贷款人入手。关于保障房其实也没有想清楚，保障房初衷是为了解决低收入群体住者有其居的问题，那么有没有可能考虑房租补贴，房租补贴可以解决目前存在的问题。盖房子这个资金压力很大的。但是租金补贴，分期付款，这个资金压力很快缓解了。政府直接盖房，把低收入群体都盖在一个小区，小了不经济，大了就形成了贫民窟的风险。你租金补贴，就把这个风险减少了。如果房租这个月你收入够，就给你补钱。下个月不够，就没有补钱，具有动态调整特征。　　孙明春：贾所长是这方面专家，贾所长讲完基本上我就没有什么话说了，我非常同意他的观点。行政控制式政策是一个过渡式的，我认为接下来也应该再推出一些更多的通过税收，通过利率等等这些方面做的间接式调控，一旦间接式调控出来后见到效果，过渡性措施可能就会取消。不过我个人观点十八大之前不能冀太大希望。

　　【寇卫东】：我不是做房地产行业的，是做IT的，我从另外一个角度分享。第一，目前房地产行业面临巨大挑战，如何应对这个挑战，我觉得企业转型、行业转型是非常关键一步。我就讲一个例子，我们IBM公司到今年6月16日是100年，我们公司经历了100年风风雨雨有很多次转型，我举一个例子，在1992年、1993年的时候，IBM就面临一个非常大的挑战。我们92年一个季度的亏损是90亿美金，当时差点被倒闭。当时郭士纳上任后就对IBM做了一个大的转型，一个就是从向IT服务的转型。第二，向软件的转型在他的领导之下，我们原来从卖硬件的公司变成三足鼎立公司，上任一年后，扭亏为盈。去年我们收入大概1000亿美金，57%是IT服务，23%是软件，硬件只有18%，另外2%是金融业务。我们把大概不到5%的业务卖到联想，联想就成为世界第三大PC机厂商了。

　　【蔡洪平】：你认为是买对了还是买错了？

　　寇卫东：都对，我们运行成本比联想要高得多，而且联想在全世界根本没有任何一个分支去销售它的PC，买了IBM的PC后在全世界有销售网络，所以它是赢了。IBM也赢了，我们把注意力转移到IT服务。房地产行业面临的挑战，我觉得主要是要转型，昨天几位专家老总都说要转型，比如向租赁市场转型。向服务转型，向商业地产转型等等，适者生存，转型是很重要方面。第二，IT怎么帮助房地产迎接挑战，实施转型。昨天朱会长老先生特别讲到房地产行业是要科技推动进步。任志强也谈到目前房地产面临主要是现金流问题。香港恒隆陈总也讲到现金流是关键，所以怎么用科技帮助我们现金流，我想讲一点点意见。第一，通过IT我们可以掌控地产集团整体运营情况，保证资金运算严格执行、合理使用。IBM和用友提供为我们企业提供了很多解决方案。比如广州富力，为他们整个产业提供一些服务。昨天我跟富力执行董事吕劲总还专门交流过。另外比如碧桂园，在信息化方面也是通过IBM和用友一起帮助他们做。整个提高他们财务信息的准确性，提高整体运营效率。现在有一个新的技术，昨天很多专家也说过包括海尔、用友都讲过，云计算，云计算可以帮助我们房地产做跨越式发展。我们国家房地产行业信息化非常弱，我们虽然说资金多，但是非常弱。我们不能按照西方的路子走。按照传统建设IT的话，投资大、周期长。所以我们要一个快速发展。云计算就好在你不需要买机器、软件、设备，马上就可以得到服务。需要什么服务，你可以租赁，生意好了就多付一点钱，生意不好久少付一点钱，对现金流有好处。

　　【蔡洪平】：第一就是要转型，第二是信息化。还有什么？

　　【寇卫东】：我们要通过新的技术使我们房地产行业有一个跨越式发展，增加我们现金流。

　　【蔡洪平】：云计算能计算中国宏观调控政策吗？

　　【寇卫东】：云计算并不能对宏观政策有多大影响，但是可以影响中国的产业，比如很多城市，重庆、上海、北京都有云计划，一投资都是上百亿的，这样对整个行业产业链规划整合是很有好处的。所以这是一个新的趋势。

　　【蔡洪平】：刚才他说得非常好，未来十年改革转型这个是对的，但是目前工业不一样。我们听听祝总。

　　【祝惇若】：刚才您讲话的时候我们找了工作人员，我们这个位置听不出你是什么问题，你说的是调控政策之类。我稍微谈谈。关于调控政策的过去，我非常同意任志强说的，调控出了多少轮，新一轮就是对上一轮的否定，自己打自己耳光，到现在没有成功的。我们举一个美国例子，70年代的时候，美国经济一塌糊涂，里根上台刺激经济，上台第二年经济腾飞，连续8年腾飞。之后老布什打了一场仗，威望如日中天，最后经济不好，就下台。克林顿上台，也是经济不好，从第二年开始，美国经济连续8年非常好。这里面我们可以借鉴一个什么问题呢？一个新政府上台，最迟最迟第二年一定会有起色。我们明年开十八大，明年十八大开了后，可能明年下半年就有起色。但是其实我现在有一个新的问题，最近美国债务危机搞得全世界都是风声鹤唳的。会不会中国政府又要跳出来挽救中国、挽救世界，如果中国政府今年下半年又要扮一次英雄的的话，可能这个市场年底就会有变化。

　　【蔡洪平】：有人说中国经济像开赛车一样。你的意思是年底又要踩油门了？