主题演讲嘉宾观点中的相同点:明确看好行业中长期发展,继续看好三线城市的行业成长性,调控政策短期维持稳定。人口专家认为人口总量增长和家庭数量增加利好行业发展,三线城市是新增城市人口吸纳区。房地产政策研究专家认为中国住房仍有长时间的绝对短缺,三线城市限购政策是阶段性的。保障房专家认为现阶段一二线重点城市最需要保障房,三线城市保障房需要率很低。
主题演讲嘉宾观点中的不同点:多数认为保障房不存在资金缺口,主要是对保障房的资金落实方面判断不一;同时对本次房地产调控的行业影响判断不一。政策专家认为“为卖而买的需求、以房子作为奢侈品的需求、过度占有资源的需求”将受到政策限制。市场专家认为行业房地产行业集中度将越来越高,市场开始明显分化。财政专家认为经过几年低速增长调整,未来行业更多靠量而不是价的增长。
销售状况:龙头销售同比都有较大上升,明显超越市场表现。由于龙头相对整个市场基本均属于高周转公司,定价合理,在一定盈利水平下以走量为主要目标,龙头公司销售情况明显超越市场。
开工和投资情况:开工不调整而金地和中南可能超计划完成,投资意愿下降。万科、首开等大都表示不调整开工计划。首开表示在拿地和开工选择上,优先确保开工。部分公司如金地和中南建设有可能增加新开工,超计划完成。
去化情况:龙头周去化率在60%左右,普遍高于市场平均。在限贷、限购、限价等政策全面干预市场的情况下,市场成交压力加大,预计开盘去化速度下半年将继续有所放慢。
后续推盘及销售:三季度整体货量明显上升,9、10月是高峰。开发商表示下半年推盘量会明显上升,推盘大都集中于8-10月,10月份将会超过6月份,是全年的供应高峰,预计因行业可售存货在三季度将大规模上升,销售压力将会有所上升。
土地市场:成交下滑、关注大开发商拿地。土地市场的购买力大幅下降,土地成交量下滑。开发商普遍表示对于后续若地价下降后抄底土地市场均表示较大的意愿。
下半年经营战略:随行入市、顺势而为、结构适需求。公司大都坚持快速周转策略不变的基础上,表示会调整产品结构,加大刚需类及首改类产品的推盘入市。
我们维持行业增持评级,坚定看好未来1年内板块表现。继续推荐高周转和销售看好的龙头(保利、首开、万科等)、兑现X预期能力强的地产+X代表公司(新湖、宝安、华业、苏宁、创兴等)。国泰君安证券股份有限公司