标题：房地产市场调控效应逐渐凸显 中小型房企报隐忧

    房地产调控的效应开始在房企中报中显现，虽然截至目前，仅有14家内地地产类上市公司发布中报，但多数分析师倾向认为，这已经能反映出中小房企的整体状况，而这种颓势将会在今明两年年报中更加明显。

  中报季如约而至，中小房企压力初步显现端倪。

  截至8月5日上午，港、沪、深三市共有16家地产类公司发布2011年中期报告，除长江实业(0001.HK)与和记黄埔(00013.HK)之外，其他14家中小房企中，半数营业收入下滑，部分公司商品房销售收入甚至下降六成，净利润也出现了不同程度的下跌。

   多位分析师认为，这在一定程度上反映了当前中小房企的状况。而更为堪忧的是，在今明两年中小房企的年报中，这种业绩增幅放缓甚至下滑的窘态将会更加明显。

   不过，中报数据显示，这些已公布中报的房企的资金现状还并没有像人们想象的那样危险。尽管净资产负债率处于历史高位，但上半年的增长幅度却并不大。然而，中型房企货币资金减少与存货上升的双向压力远比小型房企更为明显。

  “若调控态势不变或更加严格，对于中型房企的压力将更为明显。”广发证券分析师沈爱卿表示。

  营收及销售收入下滑

   除长江实业与和记黄埔外，已经发布中报的14家地产上市公司分别为ST兴业(600603.SH)、华丽家族(600503.SH)、陆家嘴(600663.SH)、卧龙地产(600173.SH)、嘉凯城(00918.SZ)、莱茵置业(000558.SZ)、绿景地产(000502.SZ)深物业A(000011.SZ)、深振业A(000006.SZ)、银基发(000511.SZ)、渝开发(000514.SZ)、广宇集团(002133.SZ)、滨江集团(002244.SZ)和中海宏洋(0081.HK)。

    其中，ST兴业已无正常经营活动。其他公司中，陆家嘴、嘉凯城、滨江集团和中海宏洋资产规模在200亿～300亿元，且均为国资背景。其余公司绝大多数规模在30亿～60亿元之间。这些公司市场布局大多数较为集中，限于5个左右城市。

    在这14家公司中，经营收入下滑的占到一半，包括华丽家族、卧龙地产、嘉凯城、银基发展、渝开发，业绩下滑幅度均值为25%左右，渝开发则减收五成。涉及到商品房销售收入更是灾情惨重，滨江集团与深物业A总体营收虽然上涨，但销售收入却出现滑坡。

   上述6家公司中，商品房销售业绩下滑的程度比总体营收更甚。对于部分中型房企营业收入下降的原因，一位不愿具名的长江证券分析师认为，由于当前不能从股市融资，部分地产公司认为没必要过多释放业绩，因此没有结算意愿。

   作为佐证的一个数据是，商品房销售营收下降的嘉凯城和滨江集团，其销售商品、劳务的现金流入却在大幅上涨。不过，对于小型房企而言，造成业绩滑坡的更重要的原因是其中报中所提及的“因宏观调控造成的销售困难”。按照惯例，今年上半年的结转收入中有50%或更多来自于去年下半年的销售。西南证券分析师肖剑认为，去年下半年宏观调控的效果已经开始有所体现。沈爱卿认为，先期出炉的这些中报并不能代表主流，地产公司营业收入总体上应是以增长为主，但增幅或将放缓。上述长江证券分析师更指出，销售方面，全国应该还是正增长。虽然中报披露销售金额的公司很少，但“预收账款”可在一定程度上反映各公司的销售状况。13家正常营业的公司中，除滨江集团和中海宏洋明显增长外，其余公司的数据，与去年同期相比上下浮动并不明显。因此，分析师对中小房企未来业绩的悲观情绪，主要集中于今年全年业绩增速的大幅回落，以及2012年业绩的惨淡。

   “由于销售旺季的原因，下半年房企销售或环比上升，但随着已有的限购政策逐步扩大，全年销售增速的大幅回落已成必然。至2012年，由于今年的销售始终在低位徘徊，大部分地产商结转的收入将不容乐观。”肖剑认为。虽然营业收入不佳，但14家公司中绝大多数保持了毛利率的增长，这已经为其利润数据增色不少。即使如此，仍有6家公司扣除非经常性损益后的净利润出现下跌，嘉凯城甚至跌去98.9%。对于这些中小型房企而言，毛利率的持续增长将不会是常态。沈爱卿表示，今年销售的房源多数于2009年拿地，成本较高。更有分析师指出，部分城市房价最近已经开始松动，而随着销售持续处于低位，回笼资金的困难必然将使“以价换量”出现。双重挤压下，毛利率下降已成必然，由此导致的净利润空间挤压也可以预见。