标题：中美房地产市场对比:关键在于杠杆率-美国房产市场跟踪报告2

　　中美共同面临房地产市场调整压力。就中国而言,房地产市场处于总量不足、房价过快上涨的不平衡发展阶段,因此房地产面临持续的调控与调整压力,但同时房地产既作为经济增长的重要推动力,又作为地方财政和土地杠杆引致地方投资的重要功能,在调控与增长之间始终面临艰难取舍;就美国而言,房地产作为家庭资产负债表的核心配置资产,市场的繁荣与房价的景气周期直接涉及家庭的财富规模,从而直接冲击家庭的消费能力,并对经济增长产生影响。　中国房地产市场的风险在于开发商与地方政府的同步去杠杆。中国当前的家庭资产负债结构相对健康,值得关注的是开发商与地方政府的杠杆率。开发商的杠杆率表现在三个方面:一是银行信贷杠杆,经过09-10年的超常规刺激,开发商的信贷杠杆已有明显提升;二是预售杠杆,中国商品房销售的绝大部分比例均以预售形成完成,开发商仍需要增量的资金来源来完成已售房屋的施工,预售杠杆的消化仍需要一段时间;三是影子银行体系的再杠杆风险的去化。在今年信贷收缩的背景下,资金需要旺盛的开发商借助于信托、担保、银行理财等影子银行体系获得了大量的资金,开发商的杠杆结构已经发生明显的变化。

　　中国地方政府的房地产杠杆本质上是土地杠杆。土地是地方政府,特别是融资平台获取银行贷款的核心资产。因此,如果今年的房地产调整出行超预期风险,不仅部分以土地出让金作为融资平台还款来源的信贷出现风险,而且土地杠杆的弱化也将影响存量信贷的安全,并对地方政府的基础设施投资产生负面冲击。

　　美国房地产市场的风险在于家庭去杠杆,目前来看这一过程远未结束。从需求面来看,美国住房空置率持续上升,反映房地产市场供求失衡压力依然很大。从供给面来看,美国住房开工数量从2006年开始下跌,截止到2011年5月份,美国房地产下行周期持续了65个月,但是住房开工数量仍然维持低位运行。

　　四大因素导致美国房地产市场前景依然堪忧,滞后于经济复苏。一是住房市场供过于求形势依然严峻;二是由于失业率改善程度很低,美国住房贷款拖欠率和止赎率均处于历史高位;三是房利美(FannieMae)、房地美(FreddieMac)及其他投资者要求银行回购不良抵押贷款,可能导致未来抵押贷款业务对银行的吸引力下降,阻碍住房市场的复苏步伐;四是人口方面的因素也将会通过降低刚性需求来影响美国房地产市场的走向。

　　中国和美国分别作为最大的发展中国家和最大的发达国家,都面临房地产市场调整所带来的压力:1)就中国而言,房地产市场尚处于总量不足、房价过快上涨的不平衡发展阶段,因此房地产面临持续的调控与调整压力,但同时房地产既作为经济增长的重要推动力,又作为地方财政和土地杠杆引致地方投资的重要功能,在调控与增长之间始终面临艰难取舍。2)就美国而言,由于迈过了成熟市场的发展阶段,房地产的功能不在于开发投资,而在于作为家庭资产负债表的核心配置资产,因此市场的繁荣与房价的景气周期直接涉及家庭的财富规模,从而直接冲击家庭的消费能力,并对经济增长产生影响。