2010年以来，我国的房地产调控进入了一个怪圈：政策密集出台，政策力度也越来越大，甚至动用了’限购’、’约谈’、’监察’等非常规手段让’地方政府对房价上涨负责’，但市场的表现却让人大跌眼镜，从全国总体看，房价仅仅在2010年4月份’国十条’房地产调控政策（被称之为史上最严厉的房地产调控政策）后出现连续三个月的下跌，而后房价一直是上涨的，即使是严格实行限购的北京、上海等城市，住房交易量出现了大幅度的萎缩（住房交易量下跌三成到六成），但价格依然很坚挺。
房价为什么对政策出现超强的’免疫力’？用’动态不一致性’理论来分析有一定的针对性。
从2005年5月份开始新建商品房的价格指数出现明显回落，从3月末的110.5回落到9月份的106.3；二手房价的环比数据从2005年7月份开始发布，7、8月份的二手房价的环比都是负数（7、8月份的环比数据分别是-0.4%和-0.1%。根据市场对政策的反应规律，政策出台之始房价反应最明显，因此可以推测5、6月份的跌幅明显）。但10月份后，北京、深圳等城市房价开始出现快速上涨，全国的二手房价的平均价格指数也出现明显上涨。在这种背景下，应该继续强化以稳定住房价格为目标的政策。但从房地产投资的相关指标看，2005年底的房地产投资增长速度比2004年大幅度回落了10个百分点，从2004年的30.2%下降到了19.8%。继续打压房地产价格就会导致房地产投资增长速度进一步下滑。当政府在’稳定住房价格’和’增加房地产投资’两个答案中二选一时，政策的天平选择了后者。于是，我们看到的2006年的房地产调控政策--《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国发［2006］37号，简称’国六条’）将调控的手段和重点内容转向了调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须符合’7090标准’，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例。希望通过增加小户型的普通住宅供应来化解住房价格上涨的矛盾。当市场看清了政府调控房价的投鼠忌器的心理后，政策效果必然越来越差。2006年的’国六条’房地产调控政策出台之后房价的绝对数没有出现明显的下降，只是上涨速度稍有放缓，政策效果明显不及2005年的’国八条’，随后出现2007年房地产价格的快速上升。2008年，全国房价出现了回落，部分城市的房价下跌幅度超过20%（根据中原地产的数据，深圳二手房价在2008年最大跌幅为26%），在经过几年的上涨之后。房价出现两成左右的下跌应该属于市场的正常调整，如果不去人为地干预市场的调整，则市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的冲击，2008年12月20日，出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。可见，政策在’稳定住房价格’和’增加房地产投资’两个答案中二选一时，政策的天平再次选择了后者。经过几轮市场与政策的博弈，市场已经看穿了政府的政策底线：’保增长’比’稳定住房价格’重要。既然政策的底线是’保增长’，那么，在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来’保增长’。因此，市场认为：政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。这就是市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价销售已经建好的房子，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。2010年以来的房地产调控政策及其市场反应基本上可以作证笔者的上述推论。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出台政策对房地产市场进行调控，核心是2010年4月17日，国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］10号，俗称为’新国十条’）。’国十条’被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，’国十条’出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大，但随后二手房价又开始出现上涨，2010年8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明’国十条’只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势一、’动态不一致性’基本思想
’动态不一致性’理论由挪威人基德兰德和美国人普雷斯科特于1977年创立，他们凭借此说和在真实经济周期理论上的贡献荣膺2004年诺贝尔经济学奖。’动态不一致性’诞生于西方国家关于货币政策是采取’单一规则’还是’相机抉择’的争论之中，它是指决策当局在当期宣布未来期将实行的最优政策，而当未来期到来时，实行该政策不再是最优的，这导致决策当局有食言和放弃以前所宣布政策的激励。也就是说，动态不一致性是源于事前的最优政策和事后的最优政策的不相同。当社会公众预期到决策者会相机抉择行事时，会形成相应的预期，并采取相应的行为来应对，结果将使得决策当局的政策影响力下降，这必然会产生更差的政策效果。为了提高政策的实施效果，决策当局应该做出预先承诺，即要按规则行事。
通过专利权的保护的案例可以更清楚理解’动态不一致性’理论观点。在人们进行发明创造之前，政府的最优政策是对发明创造给予专利保护，这样会激励更多的人从事于发明创造，这对整个社会来说是有利的。但是当一项发明已经完成时，此时政府的最优政策是不提供专利保护，这样做可以减少因专利权持有人索要垄断价格而引起消费者剩余的减少。由于事前的最优政策与事后的最优政策是不相同的，因而在这里存在动态不一致性问题。由于潜在的发明人理性地预期到事后政府会取消专利保护政策，因而如果政府不能够进行预先承诺以对专利提供保护，则人们不会进行发明创造，这对整个社会来说是不利的。为了消除这里的专利保护政策的动态不一致性，所有国家都制定了专利保护法