中国70个大中城市的新建商品住宅及二手住宅价格,于2011年8月份不仅延续多个月向下整固的势头,且下跌的范围和幅度稳步有序地扩大,使商品住宅销售面积和产资反告逐步增加,显楼价经适度调控,自高位回落至渐与购买力相符合的水平,并产生拉动房地产开发商持续加大房地产开发投资力度,正正表明国家的积极采取措施完善和改革房地产市场,并由防止转遏制住房价格过快上涨等政策性措施,初见佳效｡中国的居住刚性需要实在太强烈,政府宜继续适时适度调控楼市,利民惠民,亦肯定会使营商者得益｡
住宅新开工面积提升有助增加供应稳价格
据中国国家统计局所发布的最新数字,全国70个大中住宅于的销售价格于8月份的最新变动有两大特点(A)新建商品住宅(不含保障性住房)价格(a)较7月份下降者有16个,较7月份按月比较的14个增加2个,持平者则由17个增加13个至30个,且环比涨幅由7月份的未超过1%降低至未超过0﹒4%,而(b)同比涨幅回落的城市更由7月份的26个增加14个而为40个,涨幅在5%的城市则由39个,增6个至45个｡
至于(B)二手住宅价格,较(i)上月份出现下降的城市数目,亦由7月份的22个增多4个达到26个,持平的亦由12个增加5个至17个,环比价格涨幅均未超过0﹒7%,和涨幅在0﹒5%以内的有25个,此类楼宇(ii)同比价格下降的城市由7月份的4个增至5个,涨幅同比回落者有34个和较7月份增加6个,同比涨幅在5%以内的城市有49个｡由是可见,中国的主要城市的新建商品住宅及二手住宅价格,在国家实施的最新的要’遏止房价过快上涨’的相关措施调控底下,确实初步产生到逐步减缓房价上涨甚至回落的新势态｡
住宅楼宇价格持续有序地下调,对商品住宅市道并未有造成冲击,反产生若干佳效(一)有利于增加销售面积和销售金额,并可见诸于国家统计局的最新资料:(I)商品住宅的销售面积于1-8月份达5﹒354万亿平方米,同比增长13﹒1%,与1-7月所增之12﹒9%､1-6月之12﹒1%和1-5月之8﹒1%作出比较,明显是每月持续扩大增幅,并使整体商品房销售面积达5﹒9854万平方米和同比增加13﹒6%;(II)商品住宅销售额于1-8月累计达2﹒7755万亿元,同比增加24﹒4%,与1-7月的24﹒5%同比涨幅大致相若,亦高于1-6月及1-5月分别增加的22﹒3%与16%,正正反映出住宅房价的下跌,而新建及二手住宅的销售面积及额度于2011年三季度回复较快的上升速度,意味楼价开始回落至与实际购买者相配合或较为合理的水平,始生此一看似背驰实乃可预期的良性成效｡
特别要指出的另一个重点,是(二)房地产开发商显然未因房价回落而放慢投资力度:全国房地产开发投资于1-8月份累计额度3﹒7781万亿元,同比增加33﹒6%,维持好几个月的上升势头,很主要有赖住宅开发投资2﹒7118万亿元这个占比71﹒77%的同比增长高达36﹒4%所拉动,使全国住宅施工面积即使达33﹒9163万平方米和同比增长28﹒9%,亦使新开工面积达10﹒2089万平方米和上升22﹒6%｡
开发企业及利用外资的房地产投资重见增长
房地产开发商之于最新一段期间开始逐步加大开发投资力度,使住宅竣工面积于1-8月累计达2﹒9742万平方米的同比增长13﹒6%,高于1-7月的12﹒7%涨幅和1-6月､1-5月的12﹒3%升幅,供应回升,加上国策之积极､有序和按实际供求关系适度调控,估计新建及二手住宅房价仍有可能维续作出整固,并会逐步拉近至于居民置业购买力愈来愈相符合的水平,和吸引境内外房地产开发商更大的投资兴趣,而这亦见之于统计数据:(1)境内自筹资金于1-8月累计达2﹒2253万亿元,同比增长仍处于33﹒8%的高水平,(2)利用外资的累计额度虽然只有633亿元,不仅同比大幅增加71﹒5%,且仅在8月份就达到133亿元,可以在相当程度表明外资日益积极投资于中国的房地产市场;(3)国内贷款8889亿元和上升5﹒1%,显金融机构的贷放策略相当审慎,惟这之于整体地?开发企业资金来源5﹒4738万亿元所占比重只为16﹒23%,似表银行收紧对以住宅为主的房地产开发投资尺度,却未有碍房地产市道重新有序地转活､转旺｡
但完全绝对不可忽视的一点,为(四)个人按揭贷款之于1-8月份累计达5506亿元,出现同比减少4﹒2%,无疑对于1-7月份4869亿元所减的5﹒1%少减0﹒9个百分点,和少于1-6月份的7﹒9%约3﹒7个百分点,却并不是房地产市场的良性发展现象,最简单和最直接的因由为任何经济及相关的不同体系,要发展就要有赖银行的支持,否则便无法作进,甚至很有可能出现业绩倒退之败象｡
***中央政治局及中国国务院先后于7月22日及12日举行的会议,分别指出要｢遏制住房价格过快上涨｣,和对房价上涨过快的二三线城市亦｢应采取必要的限购措施｣,乃政府就长期房地产政策,按不同时期不同需要之动态微调,有利内房地产市场稳定发展和平衡供求关系,可见自住宅单位的销售面积及所涉额度､开发投资等,皆于房价作合理的调整过程中,恢复稳步甚至较快增长新势｡特别是国民经济近年保持平稳较快成长势头,使(a)城乡居民人均收入持续较快增长,而(b)城镇以至农村的住宅建设素质普遍欠理想,不仅旧有之楼房,颇不少的家居条件日坏,更有为数不少的居民仍聚居于棚屋或农村危房,已陷残破缺旧之劣境,需要大力作出改善,此亦为《政府工作报告》指出要于2011年建设1000万套保障性住房和改造250万套农村危房之因;即使新增建之住宅,亦有待提升素质与数量｡
中国政府在2009年之要｢完善和健全房地产市场｣政策取得预期良性成效的基础上,转为2010年四季度所采取的｢防止房价过快上涨｣新策略之于大中城市同样取得预期良性成效,再扩至二三线城市之举,乃为长期平衡市场供求关系和达致全国居民安居乐业之安居的连美国也做不成的优异政策性成绩!《资深财经评论员