路透香港9月27日电 中国房地产开发商喜欢采用的融资方式之一开始失灵.监管当局已对总部位于杭州的地产商绿城(3900.HK: 行情)发出警告,绿城通过信托公司为新地产开发项目进行债务融资.其它很多地产企业也都这样做.但信托这种以土地和在建楼房等不动产作抵押的短期融资方式,天生易受流动性和市场信心危机冲击.
去年,当中资银行响应政府对资产价格泡沫的担忧,收紧房地产贷款时,信托成为地产商弥补融资缺口的方式.据瑞信称,雅乐居(3383.HK: 行情)、合景泰富(1813.HK: 行情)和保利等大型开发商去年超过40%的借款是通过信托方式取得.一般来说,信托公司为地产项目提供贷款,以项目权益作抵押,然後将地产信托卖给投资者.不过信托资金按设计初衷应该在一两年後偿还.可是很多地产项目完成所需时间要更长,因此很多信托公司需要寻找新投资者,筹集新款还旧账.
如果地产项目泡汤,投资者常能享有开发商担保提供的保护.不过,项目延期或是彻底失败会让开发商的担保大打折扣.开发商如果现金紧缺,地产信托的投资者会被迫接管土地或空置房屋等抵押品.为追回资金而仓促出售这些不动产,很难以理想价格成交,最後所得资金也许比投资者应该拿回的要少,而且会打压房产价格.由此形成恶性循环.
中国地产商出现资金紧缺的可能性在上升.截至6月底,绿城的资产负债表上有67亿元人民币现金,但一年内的应付债款规模高达140亿元.楼市整体也不景气,交易量同比急跌,房屋存量节节攀高.
与此同时,银行还为遵守收紧信贷的规定,推迟发放按揭贷款.哪怕开发商已达成售房协议,他们的现金流也会变得紧张起来.
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