标题：回顾南京房地产市场发展 我们失去的黄金机会

　　两万多元就能买套55m2的房子，河西的房子单价只要两千多元，仙林的别墅才3000多元/m2……对于今天的购房者来说，上面那些数字无异于天方夜谭，但回顾过去十几年南京房地产市场的发展，尤其是刚刚起步和经历调控低谷的时候，这些的确都是真实发生过的。

　　根据南京市统计局的数据记载，2001年时南京全市均价为2907元/m2。十年过去了，南京不少片区的房价都翻了数番，多的甚至十倍不止。

　　一路走来，我们究竟错过了哪些黄金机会呢？《扬子楼市》就此采访了多位业内资深人士。

　　■本报地产评论员 刘莉 徐巧燕

　　1997年

　　最好的房子

　　只卖3000元/m2

　　1997、1998年对于南京楼市来说是一个从福利房向商品房过渡的阶段，也是南京市民开始逐步认识、自主购买商品房的重要时期。当年南京城东、城北的商品房价在1000-2500元/㎡左右，城中房价在3000元/㎡左右。

　　“那时候的购房者对于楼盘的品牌、品质没有太多概念，最关心的是房子的地段和面积，房子大小是以大、中、小套来区分的，当时80多㎡就是大套了。仁恒梅花山庄作为仁恒置业到南京的第一个高品质楼盘，当时也开创了南京商品房的多个第一，是首个拥有地下车库、独立幼儿园、中心花园等的楼盘。1997年时梅花山庄的房价大约在3000元/㎡，十几年过去后，那里的二手房已经卖到了将近2万元/㎡。”仁恒地产经销部副经理章隽认为，对于那些十几年前第一批敢于吃螃蟹购买商品房的市民来说，他们都是赚到了，这么多年过去后，房价已经翻了好几倍。

　　1998年

　　2万多块就能

　　买套房改房

　　1998年7月3日，国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（简称23号文件），文件要求，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。

　　据南京市房管局的一位资深人士回忆，南京当时要求“老人老办法、新人新办法”，即凡是1998年12月31日以后参加工作的都不能再享受实物分房，此举为房地产行业的市场化打下了重要根基。

　　70后林先生1999年大学毕业参加工作，他常常感叹自己生不逢时，因为同一个办公室里，比他早一年工作的同事都在城南分到了一套近55㎡的房子，房改时同事只花了2.4万元就把这套房子买下了，如今至少能卖90万。而他因为晚了几个月，只能享受房贴，“每个月800元，十几年也就拿了不到12万，真是亏大了！”

　　2001年　2500元/m2就能做中海近邻

　　今天的河西已经成为南京市民购房的热点区域，售价2万元/㎡甚至更高的豪宅比比皆是，然而十多年前，这里却并不被人看好。

　　2001年10月28日，南京确立了“一城三区”的城市发展战略，其中“一城”即河西新城成为了开发的重中之重。当时应天西路以南基本上还没有什么房产项目，往北走才有教工新村、华阳花园、金信花园、清江花苑等相对集中的小区，房价大都在2000多元/㎡，但因为交通不便、配套贫乏，购房者对这里还是有很大的抗拒性。

　　一位业内人士回忆那时的情形说：“到河西买房就得过秦淮河，当时对南京人来说那就是出城了，哪个愿意去那里住呀。十年前清凉门大街一处楼盘售价是2500元/㎡左右，我交了定金，但自己心里也直犯嘀咕，直到五个月后清凉门大街建成通车，我才下定决心买下这套房。看看现在中海的凤凰熙岸卖多少钱了，都快十倍的价格了。”

　　2005年　奥体房价不足现在的零头

　　2005年曾被媒体总结为“调控之年”，两个“国八条”、契税政策……“沸腾”的楼市迅速降温。

　　南京市金基房地产有限公司董事、副总经理唐新平对那次调控仍是记忆犹新：“当时房地产市场在较短时间内就爆发了‘降价潮’，特别是以投资性购房者为主的河西成了‘降价先锋’。中海塞纳丽舍项目最早打出低价策略，比周边楼盘低1000元/㎡；随后，万科光明城推出了‘全面家居方案’，客户可以以原本6500元/㎡的毛坯房价格买到装修房；9月万达华府房价降至5000元/㎡……江宁、江北、宁南的不少楼盘也加入了‘降价军团’。不少改善型客户放弃了换购新房的想法，结果错失良机，现在奥体的房价普遍接近甚至超过2万元/㎡。”

　　2008年　买房人享受到了“跳水价”

　　“我自己就是在2008年底买房的，现在回过头来看，当时的决定还是非常明智的。”南京雅居乐地产华东区营销总监邵晴回忆，“2008是房地产营销拼得最火的一年，除了跳水价、一口价、特价房等价格攻势外，不少‘雷人’广告也纷纷面世：‘买房送牛奶’、‘房价只是在做俯卧撑’……”

　　2008上半年在宏观调控的作用下开始理性回归，而下半年受全球金融危机的影响，中国楼市一片“萧索”，从2007年到2008年，南京商品房年成交量从92523套跌到了42401套。

　　2008年10月之后，国家为了促进经济发展，稳定房地产市场，提出了一系列的“救市”策略，通过下调个人住房公积金贷款利率和契税税率，鼓励和支持自住购房者置业。

　　在这一年进入的购房者，无疑是幸运的。

　　新闻链接

　　■2001年

　　金陵家天下

　　原价：该小区位于仙林，2001年上市，有34套单体别墅，联排和四拼、双拼别墅共139套，另外有66套高级公寓，售价3000-5000元/㎡左右。

　　现价：目前二手别墅网上挂牌均价已经高达22886元/㎡。

　　■2002年

　　万科金色家园

　　原价：2002年5月1日，首次开盘价约5200元/㎡。

　　现价：目前二手房网上挂牌均价达到了32855元/㎡，连二手车位都已高达40多万元/个。

　　■2003年

　　金马郦城

　　原价：“奥体第一盘”金马郦城2003年12月19日首次开盘，多层住宅均价4500元/㎡；2004年1月二期开盘，价格涨至4800元/㎡；2008年市场调控时推出了一批精装修单身公寓，7500元/㎡起售。　 

　　现价：目前小区二手毛坯房售价1.5-1.6万元/㎡，精装修单身公寓则卖到了1.7万元/㎡左右。

　　■2005年

　　左邻右里

　　原价：2005年的多层成交均价在3300元/㎡左右；2006年底3组团，成交均价3800元/㎡……2010年房源售价在1.3-1.5万元/㎡。

　　现价：目前在售房源均价13600元/㎡，特价房源单价9880元/㎡起。

　　■2006年

　　天正湖滨花园

　　原价：当年8月初开盘价9000-13000元/㎡；2008年11月28日至11月30日举行限时特价活动，毛坯房均价13800元/㎡；2010年初在售少量酒店式公寓，均价14800元/㎡。

　　现价：二手房挂牌单价普遍在3万元/㎡左右。

　　■2007年

　　弘阳旭日上城

　　原价：2007年5月领取4栋小高层的销售许可证，成交均价在4200元/㎡左右；2008年7月中旬新推约100套小三房，均价在4500元/㎡左右。

　　现价：今年9月3日推出了368套新房源，成交均价8600元/㎡。