标题：对冲基金做空地产股 标普称明年小房企将出局

上市房企早已债台高筑，上半年75.3%的平均资产负债率创下近5年来的高点。在这个触目惊心的数字下，数千亿的信托融资项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约，正成为摆在所有房企以及信托公司头上的达摩克利斯之剑。而在理性分析背后，不能不引起关注的是，对冲基金早已盯上了这颗不定时***。9月22日爆发的港股股灾历历在目，一旦境外基金通过集体行动将之引爆，对市场带来的影响将难以估算。

标普称明年小房企将被迫出局

持续的市场低迷终于使开发商的资金链"扛不住"了，最先暴露出问题来的是绿城中国。有私募人士将绿城信托调查门，称为中国房地产的"雷曼事件"。虽然绿城集团董事长近日澄清信托只占公司资金来源的两成，但是相关机构已经接连看空。

国际评级机构标普9月27日发布报告，认为融资能力减弱、短期偿债压力及土地溢价等因素，将导致中国部分房企无法承受销售额下降的打击，出现流动性"虚弱"。标普特意点出绿城中国等6家企业名字，认为如果市场继续疲软，这些企业的偿债风险将加大。

而在这份报告中，标普最后一个隐性的说明更加发人深省。标普认为，2012年有较大融资需求的小型开发商将面临很大困难，行业整合、并购会加速，较弱的开发商将被淘汰。同时，因为融资压力越来越大，预计会有更多公司去寻找成本更高的融资渠道。标普企业评级副董事陆枫更直截了当地表示，如果信贷环境持续紧缩，不排除有更多房企迫于资金压力选择信托贷款，或通过委托贷款进入高利贷领域。

事实上，发出警告的不仅仅是标普，在绿城信托业务被调查之后，业内人士普遍预计，曾经被房企视为"救命稻草"的信托融资渠道将收窄，房企可选择的融资渠道将大为减少。瑞银在23日发布的一份报告中称，政府加强控制信托贷款，将进一步加大中国开发商的融资压力。

上市房企负债总额超万亿

机构的担心并非空穴来风，房地产信托市场的风险开始露出苗头。来自媒体的最新消息称，近期京沪两个房地产信托项目，双双出现由信托公司或第三方还本付息垫资的情况。

虽然通过第三方融资实现兑付，信托计划目前还未出现实质性违约，但其中风险已经显现。据了解，位于北京的信托项目并非"四证"齐全，但在向信托公司支付了高手续费的情况下，信托公司依然发行了信托计划。然而受开工进度等影响，信托的第一期利息支付就出现困难，信托公司只得亲自出手为其垫资。而另一项上海的信托项目，在近期需要清算兑付的时候，则是由一家资产管理公司代为兑付完成。半年付一次息，结果第一次付息就出现问题，足以证明公司资金的薄弱。

这仅仅是地产信托的冰山一角。中国信托业协会上半年的数据显示，房地产信托的余额超过6000亿元，仅前8个月新增房地产信托就达到2000亿元。而支撑这一庞大数字的上市房企现金流和负债情况却并不乐观。广发证券研报显示，上市房企今年上半年已经债台高筑，其平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点；上市房企整体负债总额达1.09万亿元，同比上涨41.29%，其中"招保万金"的负债总额较年初上涨63.38%至4541.15亿元。在融资调控和销售限购等政策的影响下，如此庞大的融资项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约？这正成为摆在所有房企以及信托公司头上的达摩克利斯之剑。

而这种隐性风险，从近日上市房企的信托融资计划中已可见一斑。正在募集中的"中铁信托-丰利73期泰禾集团项目集合资金信托计划"拟募资1.35亿元，其股权质押惊现2.5折的罕见低价。而且该计划还设定了风险警戒线为信托本金的1.4倍，如果信托期限内连续三个交易日该股收盘价跌破警戒线每股3.03元，则泰禾集团必须在3个工作日内追加质押股票数量或现金。这并非个案，近来已有多个信托计划的质押率在30%上下，可见信托公司自身也感受到了地产信托的风险之大。

地产股成对冲基金做空目标

在绿城陷入"调查门"期间，地产股遭遇暴跌。自9月22日以来，A股市场有20多只地产股跌幅超过10%，保利、金地、首开、华侨城均在其列。而在港上市的内地房地产股更是遭遇当头棒喝，绿城中国累计跌幅接近三成，恒大、雅居乐、碧桂园也均在一成以上。

将地产股的大跌完全归咎于绿城信托被调查有点言过其实，有业内人士称，外国投资者和外媒的联手做空，才是地产股暴跌的主因。花旗银行亚太区房地产研究主管蔡金强近日即表示，政策影响并不是港股市场中内房股下跌的主因，这一轮内房股持续暴跌很重要的因素是来自欧洲和美国的对冲基金，他们有计划地在沽空。

而从对冲基金近日言行来看，其做空行径毫无隐瞒。曾因做空安然而闻名世界的对冲基金巨头、"卖空大师"吉姆·查诺斯，在9月20日美国一个电视采访中表示，一切与中国房地产相关的产业都是他的沽空目标。查诺斯唱空的同时也在做空，他创立了一只专门"做空中国"的基金，该基金通过在香港上市的实体押注中国房地产市场崩盘，他还曾在一个会议上列举了他做空的股票，其中包括在港上市的保利香港。

分析人士表示，在全球股市弱势的背景下，对冲基金沽空内房股几乎是没有风险的，因为这与政府打压房地产的行为不谋而合。无论是利空或者利好，他们都可以把它解释为坏的消息。蔡金强表示，在对冲基金集体唱空的现在，已经不能靠市场和企业的基本面来对地产股做分析判断了，市场已经趋于非理性，而这种不稳定在今后还将持续，以至于任何的风吹草动都能误导市场。而从目前市场的不确定来看，如果境外基金通过集体行动把房地产这颗***引爆，对经济和市场带来的影响将难以估算。

<script type="text/javascript" src="http://img2s.soufun.com/common/sfshare/FPshare.js"></script><script type="text/javascript"></script><script type="text/javascript"></script>