标题：李仁君：2011海南房地产市场变化走势及白沙房地产发展

9月28日下午，由海南搜房网、金沙投资有限公司联合主办，旨在解析和把握国家的宏观政策走势、传播房地产操作前沿理念、推动白沙房地产持续发展的“智慧互联 共谋未来—2011首届白沙房地产发展高峰论坛”在海口康年皇冠花园酒店隆重举行。金沙投资有限公司相关领导、海南房地产业内精英、专家学者及媒体人士共计68人出席了本次论坛，共同探讨了2011年中国房地产市场调控走势，以及在此形势之下白沙房地产的发展之路。

在论坛上，金沙投资有限公司总经理何秋香，中宇行总经理周柳军，海南搜房网总助陈泓佶分别为本次活动致辞，海南产业经济研究院院长李仁君教授发表了主题演讲，他对国家房地产调控政策走势进行了细致与深入的分析，并对白沙房地产区域的发展前景进行了展望和畅想。此次论坛的召开，也将标志着白沙房地产市场正式拉开其向规模化、品牌化、品质化方向发展的帷幕。

海南产业经济研究院院长李仁君以“从中国房地产政策看2011海南房地产市场变化走势及白沙房地产发展”为题做了精彩的演讲，李院长从三个层面为我们分析了该主题。

第一个层面要从中国住房改革以来把握几个阶段，为什么要进行房地产调控？房地产的调控效果达到没有？我国房地产调控政策表现出四个方面的特点。

第一个特点就是我国房产调控的体制纠错性。中国房地产调控走了很多弯路。这大体上可以分为三个阶段：第一个阶段，上个世纪90年代以前中国的基本住房制度是福利房制度，这本来是正确的，但由于我们的经济体制没有活力，导致住房短缺，后来就改变了政策。第二个阶段，上个世纪90年代之后，我国陆续取消福利分房，实行货币分房，将住房推向市场。各单位严禁盖房，单位即使有条件也不准盖房，停止一切集资盖房的措施，后来发现福利分房本身没有错，经济体制缺乏效率才是真正的问题，但是我们却把福利分房当作错的改了。其实错的不在于福利房，而是计划经济的僵化，如果要改的话，不是改福利房而是改整个经济体制。这次房改是事后证明为错误的。我们错误地以为市场化改革就一定要把住房推向市场，给企业减轻负担。这个错误的根源在于把不能简单地推向市场的住房问题全部推向了市场，真正发达市场经济的国家，如美国、英国等都没有把老百姓住房全部推向市场的。第三个阶段，进入本世纪以后，我国对房地产调控逐渐趋严，并大力推进保障性住房建设，这是对第二阶段的纠错，现在推进保障性住房建设和对商品房的调控是结合在一起的。我国经过了20多年的摸索，才终于明白了搞市场经济是没有错的，也明白了老百姓住房不能简单地推向市场。但目前存在的问题是如何科学调控。当前政府对房价调控主要就是压房价，随着时间推移，我国房地产调控主要由供给性调控转向需求性调控，需求性调控主要是限制住房市场的买方，通过限购、严格贷款条件等措施就是抑制住房需求。虽然从住房需求上进行了打压，但房价的走势也存在着很大的变数。

第二个特点就是中央与地方的博弈性。我国房地产调控难度大效果不那么明显，这与政策实行过程中，中央政府跟地方政府不完全一致有关。从某种程度上讲，有些地方政府不是积极配合中央政策，存在一种中央与地方的博弈，中央政策出来之后各个地方有的执行快有的执行慢，有的执行比较彻底，有的比较应付。目前就出现了限购与限价顶牛的状况，限购是中央的精神，各地都在执行，但是有些地方出现了限价，这个限价的目的就是不让房子卖得太贵。通过限购抑制了一些需求，然后通过降价再弥补一些过来，实际上，这两个力量在顶牛，这也是我国比较复杂的国情决定的。

第三个特点是区域不平衡性。住建部的政策往往是一刀切的，可是我国这么大，难免会出现区域的反差，既然各个地方有各个地方的发展情况，为什么不各取所需呢？这个做不到。海南是感受最大的，因为去年和前年这两年海南房地产税收贡献相当得大，但是今年的效果很不理想，影响非常之大。还有一些地方房地产改革走得比较快的，比如重庆，是房地产政策调控和政策改革先行试点区，它很早就把保障性住房做的比较到位了，最近重庆在对存量房产征税，也就是对房产的持有环节开始尝试征税了，重庆先行试点。我国以前购房费用是一次性的，买了房子之后持有房子不会产生费用了，但是重庆规定超过均价一定倍数就要征税，或者独栋的别墅也是征税的范围，大约每年1%的房产税，这样，一百万的房子每年交一万块钱的房产税，这种试点对其他地方也将会产生影响。

第四个特点是政策效果的动态不一致性。我国的房地产调控虽然出手很重，但最终却不一定达到预期效果，房地产调控的直接目标是将房价打压下来，但真正要解决的问题是什么？要解决的其实不是房价，而是房价所导致的老百姓没有房住的现实问题。仅仅笼统地看房价涨跌是没有意义的，要分类管理。这一点是关键。还有一点，我们政策的出台可能引发出很多意想不到效应，比如说现在大陆的房产政策一收紧，买不起的还是买不起，买得起房的照样买房，只不过到海外去买了，形成了中国人海外置业潮。这很可惜，本来应该是用干扩大内需的，却变成别国的外需了，这对我国宏观经济将产生一连串的不良效应。

以上是目前我国房地产市场调控当中所呈现的几个特点，这几个特点说明我们房地产政策还是在不断地探索，还会再进一步的纠错，不断的纠错，错误都是事后才发现的，但却无时不刻地影响着房地产市场。我们应多借鉴一些香港的做法，香港地方很小人口很多，没有住房问题，也没有炒房现象，所谓的炒房就是因为房价明显被低估了，所以人们都期望以后升值，如果房价已经到高位，就没有人去炒房了。比如说天价的房子，少数富豪还是可以买得起的。香港半山腰的房子是天价，不限价也不限购。这是因为香港“先做功课，再玩游戏”，香港用几十年时间解决了岛民住房问题，香港也是土地归政府所有，政府批地收钱，但香港对保障性住房免费批地，然后建房满足老百姓住房需求，通过这种方式满足来60%的老百姓住房问题，剩下40%都是有能力买，40%中有5%的人群可以享受顶级豪华住房，半山腰的房子不可能便宜出售，这样的房子当然是由货币选票来决定，不分清红皂白地将房价打下来是不对的。先做功课后玩游戏，就是先解决了60%的老百姓住房问题，再任由5%的富豪烧钱买房子就是一种游戏。我们现在把游戏和功课放在一起不对，像香港一样把功课做完了再玩游戏就对了。

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