标题："现金为王"的时代 房企流动性压力加剧

（来源： 第一财经日报）这是一个“现金为王”的时代，在房地产宏观调控政策持续紧缩的情况下，行业并购整合风潮隐隐显现。标准普尔评级服务针对内地房企的敏感性分析显示，假设在房地产宏观调控政策持续紧缩的情况下，未来6~12个月内，内地房企的流动性压力将有所加剧。标准普尔指出，如果信贷额度和政策维持紧缩状态，一旦2012年销售下降30%，甚至一些大型开发商也会面临重重压力。

在昨日面向公众的网络交流中，SOHO中国董事长潘石屹一语惊人：“住宅市场崩塌就在眼前。”他认为，在限购政策的影响下，具备购买资格的客户基本上已拥有了房产，有钱没有资格购买的人却无法入市，从而导致潜在客户越来越少。

潘石屹认为，如果限购政策不取消，注定成交额将逐月走低。事实上，如果在成交走势持续低迷的情况下，对于未来市场趋势的预判已经笼罩上一层悲观情绪。标普最新发布的行业报告亦指出，随着调控效果开始显现，物业销售出现下降。今年7~8月间，部分开发商的销售势头有所下滑，甚至低于去年同期水平。

中国指数研究院提供的数据证实，2011年7月受监测的全国30个城市中，逾五成城市成交面积有环比下跌趋势，其中有6个城市的环比跌幅超过20%。其中，广州市商品住宅成交量环比跌幅达23.16%，名列环比跌幅之首。

标普分析师陆枫向《第一财经日报》记者表示，根据各项客观因素作衡量测算，开发商的实际销售表现可能会有差异性，不过部分小型房企仅实现全年预算销售目标的30%左右。“如果市场状况仍然没有松动迹象，在销售疲弱的情况下，会加速这些房企流动性不足的状况。”

陆枫表示，如果物业销售出现大幅下滑，一些再融资能力较弱，或者面临短期负债到期的企业的应对能力更为局限。甚至于，个别内地房企在2012年的到期债务及应付土地款，将超过其2012年的合同销售额。

中国东方资产管理公司日前发布的一份《2011：中国金融不良资产市场调查报告》称，38.2%的受访者认为，当大中城市房价下跌20%~30%时，将首次超出银行的承受能力。在这份报告中，通过对房价下跌幅度的假设，计算了对银行利润的影响程度。在假设房价下跌30%的情况下，房地产开发贷款违约率上升至3%，如果房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%。

潘石屹坦率表示：“房地产开发商仍在死扛。”他指出，在限购的情况下，即使降价也未必能使市场成交量增大，对开发商资金链的缓解也可能无济于事。“随着成交额的下跌，所有住宅的开发商都会进入一个入不敷出的境地，资金状况会一天比一天差。”

陆枫则认为，如果信贷额度和政策维持紧缩，降价是否能够刺激销售尚不清楚。“在当前的局势之下，开发商的融资渠道的确是在收窄。如资本市场波动性大、银行贷款不易，而且信托融资渠道也在监控中，对于部分中小房企来说，未来出让土地以缓解压力的情况很有可能出现。”

房企资金链风险：狼还有多远？

（来源：新京报）金九踏空，楼市黯淡，利空消息不断传来。近期，黑石撤资、绿城受银监会调查传言、对冲基金狙击内房股使股价暴跌、标普再出“黑名单”等成为楼市的热门话题，无不显示出市场的恐慌情绪正在蔓延，而且国际投资者似乎比国内更加悲观。

　　本周，全球最大的私募股权公司黑石集团首次从中国楼市撤资，将上海一家经营良好的购物中心出售给香港富豪郑裕彤，此举被视为国际热钱撤出中国房地产市场的信号。

　　9月27日，自调控以来一直给中国房地产行业“负面”展望的国际评级机构标准普尔称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性问题，并预计2012年房价将下跌10%。

　　调控6个月以来，随着销售不利和持续的银行借贷紧缩，各界对开发商资金链是否会断裂的担忧也日渐加深，但外资似乎“不太懂国情”，目前国内各专家、开发商或研究机构的主流观点还是“HOLD得住”：开发商资金压力加大，但尚未承受重压。

　　除了报表数据外，市场似乎还弥漫着一种心理：经历了上一轮调控中政府救市、房地产市场V型反弹后，无论开发商还是购房者对中国楼市的信心都大为强化。

　　2008年初判断楼市会“百日剧变”的潘石屹近期被问到“剧变会否重演”时说，“开发商穿着棉衣，地方政府穿着单衣”，依赖出口的中小企业、负债累累的地方政府都比开发商更困难；而SOHO夫妻档的张欣对外媒透露，她判断调控政策将在未来6个月内结束。

　　如果未来银根放松，那么开发商的资金风险仍然是一个不动真格的“狼来了”的故事，正如中信证券近期的一份报告所言“货币宽松，房地产行业显然将迎接牛市，不需要考虑资金问题。”

　　如果不呢？中信证券上述报告进行了此项研究，得出的结论是：在最坏的情景下，全行业四季度现金流出占货币存量近30%，上市房企中仅有18家现金流能为正，万科、保利等龙头都有现金流风险，而如果不依靠信托或其他渠道形成净新增现金，整个行业只能维持很短的时间，单个资金不好的公司几乎马上要不能支持。

　　当然，“最坏情景”只有极小的概率，比如当年的顺驰；但当前之际，调控政策“收或松”、开发商“抗或降”，或许都将成为中国房地产市场的新转折点。