标题：中原地产：二手住宅市场月报

在政策的严厉监控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，新盘供应量持续放大，购房者观望情绪凝重，致使北京楼市“金九”月严重褪色，平淡收场。二手房市场在以上作用力下成交稳定，价格走低，且这一走势自4月开始已延续6个月之久，预计仍将延续至年底。

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“金九失色，量稳价跌”

9月二手住宅网签成交量预计为8523套，环比8月微幅上涨4.5%。同比2010年9月成交量下降幅度扩大为48%。“金九”已成历史，二手住宅市场的规律性变化被宏观调控政策打破，具备资格的二手住宅刚性需求将每月二手住宅成交量固化在了每月8000-9000套的成交档位上。（见附图1）

据北京中原市场研究部对成交数据的统计显示：2011年9月北京二手商品房成交均价为23538元/平方米，环比8月下降0.38% ，继今年4月以来连续第六个月价格环比下降。同时另根据北京中原市场研究部“经理人指数报告”的调查结果显示，47%的分行经理认为其所在区域二手商品房成交价格与上月持平，51%则明显感到二手商品房成交价格较上个月仍在继续下降，仅2%的经理认为二手房交易价格仍在上涨，二手房交易价格已经进入惯性缓慢下行通道，下降已成市场主旋律。（见附图2）

从中原地产进行的报价指数统计分析中可以看出，9月报价指数一路下行，且均低于50%，这表明未来房价继续下降的可能性较大。（见附图3）

“量稳价跌”的深层原因分析

首先：自5月开始月度成交量便稳定在8000-9000套，这充分证明了在现有政策环境下，有资格买房并具有刚性需求特征的潜在购房者能够支撑的市场交易量已被探明，因此在没有外来变化指导和影响的背景下，这一成交量将会长期保持稳定；

其次：接近70%的二手房成交主要集中在城八区，而今年截至9月25日的城八区新房供应量仅占总供应量的不到30%，且分布不均，供应量较大的楼盘均价较高。因此需求分流作用很小，而即便郊区新房大批量上市其影响的也仅是30%郊区二手房的购买需求，从而保证了二手房总体成交量的相对稳定；

第三：限购+房价下降，导致观望情绪凝重，购房者热情不高，卖房者不够积极，买卖市场呈现凝滞现象；

第四：价格持续微跌主要是因为郊区二手房价格受到新房降价冲击较厉害，如通州、大兴、房山等，因此拉低二手房整体价格继续下滑，而学区等热点地区的房价仍较为坚挺，因拥有多套房的业主受政策影响，卖一套少一套的现实使得业主不愿意轻易降价出售；

第五：在通胀较高，股市低迷的宏观经济背景下，也没有更好的投资渠道，房产是保值增值较好的资产这一理念并没有动摇。

第六：信贷收紧的抑制作用不能忽视，二手房贷款在连续上调存款准备金率以后，即使首套房也需要首付4成以上。目前的房贷基准利率已经上涨到了7.05%的历史高位，信贷收紧明显抑制了交易量和拉长了交易时间。

主城区占比明显增加

今年来特别是限购政策严格执行后，北京二手房交易量虽然持续萎缩，但是城区占比则明显上涨，从一季度63.2%到三季度的71.6%，其中海淀、朝阳两区成为二手商品房交易市场比较火爆的两个主要区域。（见附图4）

城区二手房占比明显上涨的主要原因：

首先：限购后购房者北京户籍占比高达91%，而首次置业的为89.6%。北京户籍购房者更青睐位置较好的城区商品房。

其次：城区二手房品质提高，相比前几年公房为主的城区二手房，目前大部分是2000年后的比较新的商品房。配套、地段都是郊区二手房不可比拟，而且郊区二手房品质好的大部分都属于5年内，这部分税费比较高。

第三：城区价格基本稳定，相比郊区供应上涨，目前城区已经基本无新房供应，最近三年城区土地供应仅占全市土地供应的20%。而改善性需求依然比较多，所以价格下调幅度不会过大，城区二手房保值功能相对比较强。

 90平米以下的二手住宅倍受青睐

中小户型一直都是房地产投资者升值保值所热衷产品，在目前房地产严控的情况下，小户型房源青睐度继续升高，本季度90平米以下中小户型成交量占到了60%。（见附图5）