标题：房地产泡沫的思考

至今，房地产泡沫仍有颇多争议。对大多数中低收入人群来说，普遍认为房价偏高或严重泡沫，而 持有房产者，则认为房价合理，甚至在政府干预--限购之下，房价还没有涨到真实的市场平衡水平。两种观点都有理论研究者支持，各圆其说。

    房价究竟有无泡沫，价格并非根本因素，高低是由供求关系决定，或者是由市场决定，在这方面本无可厚非，这只不过体现了一个财富分配。我认为泡沫的关键定义应该是空置率，因为，房子是有使用寿命的，50年（或70年），空置一年，意味着浪费了房屋2%的使用价值，这显然是浪费。在空置率这个概念上，还有一点，就是最低空置率或最优空置率的概念，因为，总体来说，从销售的角度，房屋必然有一个平均销售周期，这基本就是空置率的概念，房屋能以最快的速度销售出去，就是最低或最优的空置率，从使用的角度，一户多房现象并不少见，如果没有租出去，显然构成空置，这也是一种空置率的概念。不管如何，房屋使用价值的充分或最大程度的利用，是现实经济中的明显效率问题。所以，我们定义房价的泡沫，应该是以房屋的有效利用--空置率指标来衡量，而不是只看房价波动的市场放开。

    限购，是一个 短期的政策，今年才正式亮相、实施，以往的房价并未进行过限购，这意味着房价的上涨是在政府基本没有干预的情况下，有供求双方来决定的，而 过去，随着房价的不断上涨和房屋供给的增加，除了投资性需求比重不断上升之外，另一个伴随的现象，似乎就是空置率的不断上升，换言之，价格的上升带来的是空置率的不断上升，这是一个关键问题，从资产价格博弈的角度可以很直接的解释这一现象，有钱人，作为先进入者，以投资或投机的方式买入房产，剥夺未来购房者或目前不具备购房能力的人的财富，而作为必要消费品，通过房屋特殊垄断地位（地段）来实现其未来的价值。

    作为生活必需品，以资产定价方式决定房价，本身包含着不公平。另一方面，这种定价方式，导致了越来越高的空置率，或越来越多的浪费，今天，很多城市一座座空城拔地而起，就是例证。所以，政府对房价的打压，从出发点或方向上说，是正确的。

    某些学者，站在自身利益角度出发，认为政府不应限购，应该放任房价上涨，这可能导致房价真的涨到某些人的理想高度，但，对购买者来说，难道投机者凭借自己的先行优势，就可以将未来的购买者的财富洗劫一空吗？这显然存在不道德的问题。注意，房价的上涨，一直是在买方几乎无力承担的条件下进行的，自住与投资需求的结构诠释了这一观点。而投资需求增长本身，显然提高了空置率。供给在不断增加，空置也在不断增加，这是一个怎样的形势？

    抛开财富再分配不谈，解决房地产问题的关键只有一个，那就是对空置率征税，一人多房，或房屋的闲置。房产税，或物业税等就是这个问题的解决之道，但问题是，我们的政府，在房产税上，政策太软弱，（现在的房产税跟没有差不多，）这当然与官僚自身利益密切相关，一人多房的现象，基本上主体是官员，至于炒房族，在中国，充其量恐怕也就是九牛一毛而已吧。换个角度，能够坐庄中国房地产的，不是官僚，难道是上帝吗？外资、炒房族，不过是趁火打劫的帮凶和小喽啰而已。

    今天，一个人在互联网上放个屁都能迅速定位，找到元凶的时代，房地产信息联网似乎是永远不可能实现，这样，房产税、物业税也就永远地区域化而顽强地支撑中国的房价。