标题：房地产信托同比增九成

折合成年率的房地产相关信托回报率

　　据瑞银发布的最新中国房地产研究报告显示，目前，银行的房地产相关贷款（不包括按揭）3.417万亿元，同比增长15%，利率一般为8%左右。房地产信托贷款6050亿元，同比增91%，利率为10-14%。信托供应增多，但限制也正增大。

　　报告指出，中国房地产行业现在有两大问题：一是限购造成预售速度下降；二是融资受到限制。股市、预售款、债务、合资是开发商的资金来源，其中股市融资已冻结，预售势头正不断减弱。

　　债务方面，据瑞银统计，各公司境内银行贷款占56%、信托贷款占7%、境外债券占18%、境内债券占2%、其他债务占1%。

　　2008年11月政府推出4万亿元扩大内需机会，银行的房地产开发贷款在2010年3月达到31%的最亮点。但受2009年11月以来的调控政策影响，2011年6月房地产开发贷款同比增幅降至15%，向房地产开发商提供的信贷处于减速增长状态，并未出现萎缩；银行贷款成本不断上升——基准利率已上调而且目前利率为基准利率的1.1-1.2倍，整体而言，贷款协议正变得越发严格。

　　目前，房地产开发商的净负债率已升至81%，高于2009年的68%，但仍低于2008年的117%。瑞银预计，受支付土地出让金影响，到今年12月其负债率将出现小幅增长。短期借款占总负债的25%左右，表明开发商仍不得不保持一定量的再融资活动。

　　受房地产行业持续调控影响，25个大城市的房地产交易尚无明显的复苏迹象。截至目前，今年9月房地产周平均成交量环比上升了4%，但比今年1月的高点下降了41%。今年剩余时间内的成交情况将取决于开发商的价格策略，原因是瑞银认为年底前政府不会放松房地产政策。

　　瑞银看好拥有正现金流的公司，因为它们对新增债务融资的依赖程度较低。土地出让金越少，就越便于开发商将预售资金用于自身经营及现有债务展期。