标题：中城联盟基金不是“救济会”

“目前房地产开发银行融资零增长，企业定向增发、公司债[128.24 0.11%]、可转债等融资渠道窗口通通关闭。大型开发商有自己的资金存量可以支撑，小型开发商主要靠民间资本，但是上千亿的民间资本规模政府不好管控，要防范民间资本风险，还不如用来大力发展房地产私募股权基金。”中城联盟投资管理有限公司董事总经理路林向本报表示。

房地产基金目前在国内规模其实并不大。据公开的资料，2010年，中国房地基金规模为500亿人民币，只约占2010年全国房地产开发投资总量的1%，但其增长性却不容小觑。

在国外，私募房地产基金非常成熟。据悉，美国私募股权基金的资金量以及以债券形式进行投资的私募基金，已占房地产开发资金总量的30%。

由于基金策略不同，房地产基金有不同的回报率，但是一般20%左右的回报水平，使得除独立房地产私募股权投资公司积极投入以外，万科、远洋、华润置地[10.04 -6.34%]、金地、恒大、富力等知名开发商都宣布成立或投资房地产基金，一些大型房地产企业也常有引入房地产基金的消息。

如果说2010年是房地产基金的元年，随着开发商被政策越来越掐紧喉咙，2011年将是房地产基金募资、投资集中发力的一年。

全国成立最早的房地产基金——中城联盟投资基金(以下简称“中城基金”)，是依靠“中城联盟”这一全国59家知名房地产开发商而成立的地产基金，其管理者路林接受了本报的专访。

经济观察报：中城基金的发展历程是怎样的？如何募资？

路林：中城基金由“中国城市房地产开发商策略联盟”核心成员发起设立，目标为发起和管理房地产投资基金。2002年9月，由万科、万通、建业、南都、龙湖等12家公司出资设立。从2004年到2008年，中城基金共进行五轮向联盟会员的定向募资。到2011年，参与投资的会员增加到47家，共募集资金4.55亿。

目前还有12家中城会员没有加入中城基金，是因为他们有非常广泛的资金来源，或者是与我们基金的业务属性不一样，比如世联地产[14.36 -3.95% 股吧 研报]。

我们的第一个基金是公司制的，正常地发起设立，之后的多个系列基金是标准的有限合伙型的，合法地发起私募的。现在中城基金运作相对独立，不会再接受会员投资，因为开发商会员目前正需要大笔资金，若吸收会员资本，会员必会提出苛刻条件，将会对中城基金的投资去向带来压力，目前中城基金主要接受LP的投资。我们有过一个和美国基金管理机构合作设立的美元基金，已经正常到期清算，其LP均是美国合格投资人，规模不大，只是个路径尝试和预演。

经济观察报：中城联盟内的企业，状况不一，当有企业出现资金饥渴时，中城基金对于投资的项目有哪些考量？

路林：我们的第一件事是分类分析，看其缺乏的是哪类钱，是权益资本还是借贷资本。然后再分类，看是缺哪类权益资本和借贷资本。第二件事情是循着结论追上去，看看是因为什么，是短期原因还是长期原因，是片段原因还是系统原因。第三件事情是看看我们这类私募股权基金有没有机会介入，让一切重归正路。当然，这个过程一定需要来回演算复核几次才行。

但是总体来讲，中城基金主要投资联盟内的项目，也不排除外来项目资源，但是会更加慎重选择。中城基金投资主要有三点考量：第一，双方都有投资需求。第二，看投资区域市场和片区市场。比如，目前三亚市场，我们就不会考虑了，从片区来看，北京的房山区和通州区相比，我们会优先考虑房山。第三，开发商必须是好的操盘手，比如目前地产投资比较火的乌鲁木齐，要是没有好的开发商参与，我们也不会考虑。

经济观察报：中城基金做过哪些项目，投资回报率如何？正在运作的项目有哪些？

路林：从成立到现在，中城基金总共投入市场近100亿的规模，总共投资的项目有60余个，即使在2008年到2010年上半年，房地产市场不景气的时段，中城基金的投资项目也是有增无减。2008年、2009年、2010年，中城基金都保持投资10个以上的项目数。现有中城基金还有40亿资金余额，正在运作的基金有6个。

就投资回报而言，基金是有封闭期的，但是看好的项目却没有预期。一般来讲，房地产投资基金，5年不退出就是基金管理者的失职，当然在基金封闭期内，投资时间越长收益越高。中城基金的项目收益率，能达到20%到30%，而去掉基金管理费、税金等，纯收益率能达到15%到20%的水平。

经济观察报：有说法称，中城基金只投向联盟圈子内，盈利并不是目标所在，故中城联盟基金只是“救济会”性质的相互拆借。

路林：这是完全的肢解和误解。我们不讳言到目前为止我们只投在所谓的圈子里，严格地说是投资在“圈子”里的项目里，其他说法都不成立。中城基金有标准的商业化目标，当然是标准的私募股权基金。项目与联盟之间有关联，但没有关联交易。这是不存在关联交易的圈子，是有竞争力的。再看这个圈子有多大，目前我们59个开发商会员，每年有几百个项目，年开发量占全国总量的5%到7%。中城基金投过的会员有32家，而其他的基金平均投过的开发商，我估计不到3家。

经济观察报：现在房地产融资的环境不好，私募基金的募集速度、金额是不是增长很快？

路林：基金发起速度和规模取决于更多的其他要素和逻辑。融资环境不好，导致增长更快，不存在这样的因果关系。要认识和分析融资环境，先要看到产业环境。最具体的，扩张性需求压抑、下降，随之而来的是安全性需求陆续产生。地产和金融两个产业的环境变化，基金发展有更多空间，也有更多要求。