标题：房产市场诸多波动 在于金融短板

本期嘉宾：经济学者、中国社会科学院和中国人民大学博士生导师陈淮本期话题：合理房价是否只是个传说

今年出台了一系列细化的调控政策和配套政策。在住房问题上，我们为什么需要“市场”、“价格”参与其中？经济学者、中国社会科学院和中国人民大学博士生导师陈淮做客微访谈，谈谈当前的房地产形势，房地产业调控谁说了算？买房防“通胀”靠谱吗？

房地产金融，始终是最大短板

@很有节奏777：向@陈淮提问：现在国家银行收紧银根，在全国各地催生了地下钱庄，小额贷款公司等组织。请问，这对以后政府制定房地产贷款政策有什么影响吗？

@陈淮：房地产市场诸多异动的原因就在于房地产金融始终是最大短板。

@飞鹰：向@陈淮提问：以什么方式或什么规则解决老百姓“住有所居”的住房问题更适合中国国情？目前房地产业处在什么历史时期？

@陈淮：这话题挺深刻的。中国目前城镇住房处在啥阶段？一是大多数老百姓正在从脱困期向改善期转变的阶段，二是从解决大多数人有房住向所有人有房住转变的阶段，三是逐步实现更多老百姓有产的阶段。

@飞鹰：向@陈淮提问：外国的模式比如：新加坡的房地产模式是不是适合我们广泛采用？商品房体系和保障性住房体系之外的，住房管理模式将如何建立？

@陈淮：咱们面对的问题，有些是应当老老实实学别人的，比如对资产交易规则、市场利益关系调整等，有些恐怕没有地方可学，比如农民工进城，比如严重的发展不平衡，比如资源短缺。

@小黑同学1985：向@陈淮提问：您好，请问您如何看待政府的限购政策？以及其在未来的持续性问题？如果政府只是运用行政限购为保障房建设争取时间，那您对于依靠保障房、商品房两条腿走路的方式，解决中国住房问题的思路，持什么态度呢？

@陈淮：限购这个事，得两头说。一是，咱们中国得在一个比较长的时期内面对求大于供，那就得限制过度占有资源的需求，二是沿海特大城市人口已经过度承载了，也得实行比较严格的限制过度涌入的措施，三是价格出现异动的城市，阶段性地也得限它一下子。

@别後的海：向@陈淮提问：陈老师您好！我想向您求证一个说法，有房地产业内人士坦言说，房地产的成本80%是土地出让金，相对其他成本来说，融资成本占了相当大的比例。

@陈淮：古今中外盖房子、买房子、持有房子，依靠信贷支持是很正常的。山区农村盖房子娶媳妇，也得依靠农村社区信用，把街坊四邻借遍吧。

房价上涨，有规律性和异动性两种

@老皮诺曹：向@陈淮提问：目前大量在建的保障房会不会冲击到商品房市场？按照个人理解，住保障房的都是买不起商品房的，所以应该也不会冲击到商品房市场才对。还有，保障房占的市场越大，解决住房问题就越困难，因为建保障房应该是无利可图的事情，政府没什么动力去做。这样理解对么？

@陈淮：住房保障体系和保障房是不同概念。保障房只是保障体系中的一个组成部分。保障房是干什么用的呢？一是社会“兜底”，所有无法依靠自己竞争能力满足基本住房需求（注意是基本需求）的，都无条件地在覆盖范围内。二是满足过渡性需求。全世界年轻人都会有个郁闷事，娶媳妇在前攒钱在后。这就是过渡性需求。

@彤寒子：对@陈淮提问：对于居高不下的房价，总是觉得房价以后只会越来越高，现在的调控措施只是暂时减缓了其上涨的速度，那究竟是什么导致了房价的不断攀升，除了炒房团什么的，您认为最重要和最根本的原因是什么…

@陈淮：房价上涨，有规律性和异动性两种。供求关系显然影响价格，但一个城市在半年、三个月、甚至一个月内房价就暴涨若干，这显然和供求无关。因为房地产的供和求都不可能在短时间内出现这么大的变化。

@fighting妮妮：向@陈淮提问：目前的限购政策一旦放开，会否引发房市的报复性反弹？

@陈淮：啥叫“报复性反弹”？您把房地产市场当股市了？今天暴跌，明天将承接今天跌势继续向下探底，但也不排除报复性反弹的可能。

@故乡飘来的雪：向@陈淮提问：我们看到地方政府过分依赖房地产，没有工业企业，只有房子，这种发展怎么可能持续？

@陈淮：这个问题问得极其好，可惜无法用三两句话回答。中国最终缓解房价和百姓收入之间矛盾要依靠四个调整：大中小城市结构的调整、中央地方财税关系的调整、土地制度的调整、收入分配结构的调整。

吃肉叫消费品价格，买房叫资产价格

@saidm：向@陈淮提问：限购和通胀有内在联系吗？老百姓吃肉和住房是否不能两全？

@陈淮：您提的这个问题很有意思。吃肉叫消费品价格，买房叫资产价格。通胀说的是CPI，就是消费品价格。在币值稳定与否上，这两种价格经常并非是同步同向的。在社会发展过程中，如果您“吃肉”尚且受通胀很大影响，也就是说，您的收入中绝大部分还得用来满足基本生活需求，那您还没具备私人财富累积能力呢。

@房产达人说

@潘石屹：我只转发短信，不敢说话：＂佛山不在规定的限购城市之列，佛山市今年年初的限购和而今的取消，都是自主行为，千万不要理解为什么信号，做出错误判断。＂

@董藩：这次房地产调控是否“成功”的两个标志：1、房价适度下跌，当然统计数据跌百分之三、四老百姓是不认可的，得一成左右吧；2、很多企业陷入困境，少部分企业被并购甚至倒掉。

@杨乐渝：本次房地产调控，本质是对传统房地产生产方式的终结，也是房地产新商业模式的开始，旧模式的终结意味着新模式的新生。再过五到十年，中国房地产将涌现出一批新的巨头，这些巨头的核心竞争力不是卖房子，它们的名字也不叫开发商，而是土地价值、物业价值、产业价值和城市价值的综合运营商。

@彭澎：想不通佛山为啥去捅这个马蜂窝！这下好了，全国其他城市更不敢轻易言放松了！楼市形势会更加严峻了！买家更加观望了！大家马上会重新关注那些没有限购的二三线城市了！韶关打折扣变限购为限价，看起来好过那些按兵不动的！看看管理层如何表态吧