高层视点
国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松
房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，中国房地产行业正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。
短期来看，房地产行业正进入去库存阶段：目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。明年有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。
中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：降价，从城市居民收入可承受能力测算，一线城市的平均房价降幅应在20%—30%之间，二线城市则在10%—20%之间，三线城市基本合理，降价空间不大；布局三四线城市；产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市；定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。
从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全开工后对冲效应减弱之后四季度房地产新开工也将出现明显减速。如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，房地产市场出现明显行业洗牌的可能性在加大。
总体来看，在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”，房地产行业将一改过去10多年高成长的趋势性增长格局，企业的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。 <script type="text/javascript" src="http://comment.news.sohu.com/upload/qingsohu/javascript/sohu.comment.min.11101801.js"></script>