中国70个大中城市的新建商品住宅及二手住宅价格,于2011年9月份延续多个月向下整固的势头,且下跌的范围和幅度稳步有序地扩大,不仅(1)止住商品住宅销售面积和增资反告逐步增长倾向,(2)房地产开发商亦开始放慢投资速度,而(3)住宅竣工面积则持续增加,显开发商前期开发投资使供应陆续回升,乃国家的积极采取措施完善和改革房地产市场､再由防止转遏制住房价格过快上涨等政策性措施,初见佳效｡中国的居住刚性需求强烈,政府宜继续适度调控楼市,利民惠民,亦肯定会使营商者得益｡
*商品住宅房新竣工面积续增料促楼价有序回调*
从中国国家统计局所发布的最新数字,可见房地产市场于最新一段期间有颇为重大的渐进式改变,重点包括有(一)全国70个大中住宅于的销售价格于8月份的最新变动有(A)新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降者有17个,较8份增加1个,其中(a)8月则较7月份按月增加2个,持平者为29个,少于8月份的30个仅1个而多17个增加12个,且环比涨幅由7月份的未超过1%降低至8月份的未超过0﹒4%,到9月份为未超过0﹒3%,而(b)同比涨幅回落的城市有59个,较8月份的40个和7月份的26个分别增加19个和32个,涨幅在5%以内的城市则由8月的45个,增5个至49个｡
至于(B)二手住宅价格,较(i)上月份出现下降的城市数目为25个,较8月份的26个少1个和多于7月份的22个增多3个,持平的21个和多于8月份17个与7月份的12个,环比价格涨幅由未超过0﹒7%减至0﹒6%;(ii)同比价格下降的城市7个,多于8月份的5个多2个,7月份的只为4个,涨幅同比回落者有50个,8月份为34个､7月份28个,同比涨幅在5%以内的城市由8月份的49个增至50个｡
由是可见,中国的主要城市的新建商品住宅及二手住宅价格,在国家实施的最新的要｢遏止房价过快上涨｣的相关措施调控底下,确实初步产生到逐步减缓房价上涨甚至回落的新势态｡住宅楼宇价格持续有序地下调,对商品住宅市场开始产生(二)置业者的价格预期向下者众,由是不急于追高买楼,使商品住宅的销售价量皆回落的新趋势:(I)销售面积于1-9月所达的7﹒1289万亿平方米的同比增长12﹒9%,低于1-8月13﹒1%约0﹒2个百分点,相对于1-7月所增之12﹒9%､1-6月之12﹒1%和1-5月之8﹒1%初步止住三连升之势;(II)销售额于1-9月累计达3﹒2694万亿元,同比增加23﹒2%和低于1-8月24﹒4%凡1﹒2个百分点,而1-7月则涨24﹒5%和高于1-6月及1-5月分别增加的22﹒3%与16%｡
相信(三)商品住宅房的价格于未来一段时间仍会保持有序的回落势头,理由为住宅竣工面积于1-9月份由1-8月累计达2﹒9742万平方米,增至3﹒4845万平方米,同比增长达16﹒6%,高于1-8月的13﹒6%､1-7月的12﹒7%和1-6月､1-5月的12﹒3%升幅,供应回升,加上国策之积极､有序和按实际供求关系适度调控,估计新建及二手住宅房价会逐步拉近至于居民置业购买力越来越相符合的水平｡
*开发企业及利用外资的房地产投资初见增长放慢*
但需要高度注意者,为(四)新建成和二手住宅价格之持续回落,开始使房地产开发商降低投资开发的意欲:全国房地产住宅开发投资于1-9月份累计额度3﹒1788万亿元,同比增长35﹒2%,不仅较1-8月的2﹒7118万亿元多4670亿元,且涨幅亦低于1-8月的36﹒4%,使全国住宅施工面积由1-8月的同比增长28﹒9%降低0﹒8个百分点至28﹒1%,亦使新开工面积11﹒448万平方米的同比增长由22﹒6%下调至21﹒3%｡
住宅开发投资放慢,亦可见诸:(1)境内自筹资金于1-9月累计达2﹒5535万亿元,同比增长由1-8的33﹒8%略回落至33﹒5%,(2)利用外资的累计额度由1-8月的633亿元增至679亿元,即9月份只增加46亿元和低于8月份的133亿元凡87亿元之普,同比增幅由71﹒5%降低至50﹒1%;(3)国内贷款9749亿元和同比增加3﹒7%,逊于1-8月份的8889亿元和上升5﹒1%,且于整体地产开发企业资金来源5﹒4738万亿元所占比重由1-8月的16﹒23%降低至只有15﹒7%,表银行收紧对以住宅为主的房地产开发投资尺度｡
完全绝对不可忽视的一点,为(五)个人按揭贷款之于1-9月的累计额度6186亿元,同比减少3﹒2%,相对于1-8月份5506亿元和所减少4﹒2%､1-7月份4869亿元所减的5﹒1%少减0﹒9个百分点､1-6月份的7﹒9%颇有改善,却并不是房地产市场的良性发展现象,最简单和最直接的因由为任何经济及相关的不同体系,要发展就要有赖银行的支持,否则便无法作进,甚至很有可能出现业绩倒退之败象｡
***中央政治局及中国国务院先后于7月22日及12日举行的会议,分别指出要｢遏制住房价格过快上涨｣,和对房价上涨过快的二三线城市亦’应采取必要的限购措施’,乃政府就长期房地产政策,按不同时期不同需要之动态微调,有利境内房地产市场稳定发展和平衡供求关系｡中国政府在2009年之要｢完善和健全房地产市场｣政策取得预期良性成效的基础上,转为2010年四季度所采取的｢防止房价过快上涨｣新策略乃为长期平衡市场供求关系的动态微调,料可达致全国居民安居乐业之安居的连美国也做不成的优异政策性成绩!
《资深财经评论员 黎伟成》