标题：房地产行业：销售增幅继续收窄

投资要点

前三季度市场整体销售平稳

8月、9月重点城市销售面积开始环比下降，显示出市场拐点。前三季度商品住宅销售面积、销售金额分别同比增长12%、21%，增幅未有明显下降。9月销售面积、销售金额增幅同比收窄，国庆黄金周重点城市成交量也下降4成以上，成交量现出拐点。龙头企业市场份额同比提升约1个百分点。

价格未有下降，但涨势得以控制

一线城市房屋销售价格指数近三个月持平，二线城市中，限购城市有26个，其中房价环比下跌的有5个，与7月、8月持平，跌幅均不超过0.3%；房价持平的有7个，较8月份少2个；房价环比增长的有14个，较8月份多2个；未限购二线城市中，重庆房价环比下跌0.4%，烟台与唐山环比持平；三线城市中，限购的城市有7个，其中房价环比上涨1个，8月份无房价上涨城市；未限购的三线城市中，房价环比上涨的有9个，较8月份少3个。

前三季度投资力度尚未出现明显下降

前三季度房地产开发投资额同比增长35.2%，增速位于历史较高位；施工面积和新开工面积未有明显下滑。8月、9月房地产投资额增速有所回落，9月新开工面积出现同比、环比回落，但供给减少趋势是否形成尚不确定。

但从上市公司拿地金额看，前三季度出现大幅下调，但龙头企业9月份拿地面积和拿地金额均出现环比大幅增长，似乎预示着拿地时机已到。

房地产资金来源增速位于历史低位

前三季度房地产资金来源共6.19万亿元，同比增长22.7%，增幅同比缩小9.8个百分点，处于历史较低位。9月资金来源7209亿元，同比增长17.4%，增速环比下滑8.1个百分点。三季度末自筹资金占资金来源的比重为41.22%，为近几年历史最高值。08年的最高值为11月份的40.25%。

国内贷款占资金来源的比例为15.7%，为近几年历史最低位。

我们分析房地产投资额占资金来源的比例来判断开发商的资金压力。2011年9月底该比例为71.4%，与08年7月份相当。08年8月至09年2月为近几年唯一的房价下跌空间。2008年8月该比例为73.4%，可视为降价临界点。若按照目前的投资力度和销售回款情况，2011年10月底该比例提高至73%，2011年11月底提升至74.3%，我们初步判断房价下跌的时间为2011年11月初。由于股价走势和房地产销售情况密切相关，我们建议投资者以规避风险为主。