标题：济南一房企探路购房基金

“限时团购，最高专享10万元优惠。”“低到八八折，黄金地段想不到的便宜。”最近一段时间，诸如此类的房地产促销信息铺天盖地地出现在报纸、网络、路边广告牌上。往年的“金九银十”行情今年并未出现，在一系列地产调控政策的重压之下，房地产开发商正在使出浑身解数。

济南一处名为建中大学仕花园的楼盘日前推出一份“购房梦基金”计划，为符合条件的购房者垫付10万元无息贷款。该计划一经推出，便引发了是否是变相降低首付比例的争议。

“金九银十”变秋风萧瑟

“往常市场行情不好的时候，业内总会乐观地预计，年初不行等到9月、10月就好了，不然还有春节呢。今年，情况恐怕有变，传统旺季‘金九银十’却没能旺起来。”山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗对目前楼市交易情况如此评价。

的确，“银十”已接近尾声，各地楼市的成交量依然没什么起色。在中国指数研究院10日-16日监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，14个城市成交量跌幅在50%以上，其中，长沙同比跌幅最大，达到79.79%。其次是扬州，同比跌幅达76.14%。重点城市成交量均同比下跌，其中，深圳跌幅最大，达64.45%。

另外，自建设银行北京分行日前将首套房贷利率提至基准利率的1.05倍之后，多家银行均“跟风涨利”，覆盖地区也从北京、上海等一线城市蔓延到武汉、长沙、济南、郑州等二线城市。房地产企业在面对资金链紧张的同时，又将迎来销售的一大利空。

山东师范大学房地产经管系主任、导报特约评论员程道平对经济导报记者表示，深秋将至，地产企业恐怕将面临更严峻的形势，那些有项目但又不好销的企业，如果还未进入预售阶段且面临资金紧张，很可能会将项目整体转让。

促销新招：“购房梦基金”

市场的冷淡、政策的利空，使许多开发商不得不在营销手段上推陈出新。

买房子能得到10万元购房基金，期限一年，不计利息。这种好事，你听说过吗？这就是建中大学仕花园推出的“购房梦基金”计划。消费者购买了该楼盘的房子后，如果资金短缺，可从该楼盘获得最高额度为10万元的贷款，消费者与开发商签订合同，约定一年之内归还，利息分文不取。

如此看来，这项手段无论对于开发商还是消费者而言，都是有利的。贷款的消费者能够降低首付压力，无能力付全款的消费者也能不差钱，楼盘更能以让利的名义冲销量。据该楼盘营销总监解先生介绍，10月1日开盘的两栋楼已销售出去100余套，其中2/5的消费者都选择了该计划。

“这笔钱并不是由我们开发商来出，而是我们与一家地产相关机构合作，他们提供资金，由我们来贷给消费者。”在采访中，谢先生对导报记者透露，“我们双方在广告、行业资讯等方面有着深入的合作。此次该机构提供给我们这笔购房基金，而我们付给他们与银行存款差不多的利息，数额对我们来说也并不太大，对双方来说，都是互利的。”

专家称系分期支付首付

该开发商推出的这一营销手段确实抓住了不少“眼球”。中国社科院金融研究所研究员、导报特约评论员易宪容在接受导报记者采访时表示，这是开发商用来吸引消费者的一种手段，与以往出现过的“零首付” 概念存在类似的地方。在这一模式的操作过程中，消费者实际取得的贷款额度并没有变化，只不过是将“全首付”的时间推迟了而已。对于开发商来说，无论是谁来提供这10万元资金，自己早晚还是会拿到的。

李铁岗将开发商的这一操作模式解释为双向的民间借贷：开发商先从某机构借得这笔款项，双方可能签订协议，规定还款利息等事项，而后开发商再将钱贷给消费者。“零息贷款也是一种借贷行为。”他表示，“无论是开发商还是上述出资机构，都没有提供金融产品的牌照，因而开发商的这一举措可以说是超出了自己的经营范围。”

“拐点”会否到来

易宪容告诉导报记者，由于整个信贷的收缩造成了住房销售的全面下降，有些地方的下降很严重，所以房价出现一定下行是正常的。下一步，还要看目前的信贷等政策还将持续多久。

目前一系列调控政策陆续浮出水面，对于市场中常被提及的“拐点”是否将要到来，业内人士也有自己的看法。

程道平认为，目前其实处在一个过渡时期，将出现一种差异化的市场表现。随着调控政策对市场影响的延续，房地产企业由于资金紧张程度不同，项目区位存在差别，因而在营销手段上下的工夫也有所不同。那些不具有区位优势的项目，在销售上将面临更大的困境。

李铁岗则将“拐点”分为增长速度上的减缓与价格上的回头两类。他认为，目前市场正处于速度的“拐点”之上，由前些年高速增长的局面转向增速的放缓甚至停滞，但是价格上回头的局面并未形成，在一线城市出现局部价格下降的可能性比较大，但整体下探的概率比较低。