标题：国际投资评级机构穆迪：房企还能“再扛一年”

房价下滑势头渐渐显露，房地产企业还能否扛得住？昨日，国际投资评级机构穆迪发布一份调查显示，大部分中国受访房地产开发商在未来12个月内暂无流动性风险之忧。

穆迪助理副总裁兼分析师曾启贤认为，开发商目前相对充裕的现金流是其能在短期内扛住房价下滑风险的主要原因。穆迪分析显示，即使在保守的假设下，大部分受评开发商均拥有稳健的流动性。穆迪统计数据显示，截至2011年6月，内地开发商持有总现金规模达人民币1910亿元。

穆迪的调查报告共对29家中国内地房地产开发商进行调查。并将条件设定为“基础情景”：即假设一线城市的房地产销量大幅下降，同时开发商不能在海外债券及股票市场募资，并且只可延续75%的海外银行债务。“在基础情景下，29家受评开发商***有23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付穆迪预测该等企业未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金及再融资需要。”曾启贤表示。

在穆迪设定的“基础情景”下，只有一家参与调查的房地产企业流动性状况较弱，其现金及预测现金流不足以应付未来12个月内利息、土地金及再融资需要的100%。5家开发商的流动性覆盖属于中等范围，即其现金及预测现金流可应付上述各项支出的100%至150%。而其余开发商的预测现金流均在150%的覆盖范围以上。

穆迪方面表示，实际上，对于大多数中国房地产企业来说，“基础情景”的设定已算比较保守，因为大部分房企仍有获得国内银行贷款的渠道。

相比穆迪，部分国内研究机构对房企流动性预测并非如此乐观。“考虑到目前的住宅库存和一些房企因房价下降而可能面临的退房潮问题，房地产开发商的现金流仍存在一定风险。”北京中原地产市场总监张大伟表示，“按照目前的库存消耗比，即使目前不新增供应，消耗库存也需要超过22个月时间。”通常，高库存意味着未来销售现金流将会显著放缓，使得房地产开发商面临较大的资金压力。

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自国家开始实施地产调控政策以来，房地产信托一直走在风口浪尖上。自2009年开始爆发增长的房地产信托业务的一部分进入兑付期，银监会对此类业务的监管也层层加码。早在今年5月份，银监会就下发了《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》，8月，银监会又下发了《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况。10月18日，银监会更是直接叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月，原因即在于这四家公司在房地产信托业务上表现激进。

鉴于监管压力，信托公司多在重新审视此前这项“最赚钱”的业务。据统计，5月至9月的房地产信托发行数据显示，无论发行规模还是占比，下行趋势或已经形成。9月份，42家信托公司共发行150只信托产品，其中134只可统计到规模，总规模为280.18亿元，环比减少15%。从2011年前9个月的发行数据可看出，信托产品发行进入了下行区间，主要原因是受制于净资本管理办法和房地产信托调控。

多数人认为，房地产信托业务的风险在于房价下跌，其实不尽然。价格下跌风险可以在抵押率的设置上和担保措施上得到控制，房地产信托最大的危机在于流动性风险，而遗憾的是，目前信托公司的风控措施并没有很好的控制这一点。

比如，不少信托公司帮开发商“做杠杆”，信托资金主要用于增加项目资本金，然后撬动银行房地产开发贷款进入。现在银行开发贷收紧，“算盘”落空，开发进度立即受到影响，信托资金自然难以按期兑付。

再如，受限购政策和市场观望气氛影响，房地产成交量下降，销售进度不理想，现金流回归不畅，也会导致房地产信托项目不能如期兑付。

目前信托公司对房地产信托的监控多采用“大信托”模式，信托公司控制房地产项目公司全部股权，保管财务印章，监控每笔资金的使用。但殊不知，“大信托”模式只不过防范了开发商挪用资金的风险，而不能确保现金流的按时回归。另一方面，信托项目虽有抵押，但多以股权形式，即使抵押物充分，债权是交叉的，很多抵押物也是重叠的，同一土地或项目往往被用做其他类型融资的抵押，如银行贷款等，而银行对此具有第一索赔权。

投资人需要明白的一点是，收益虽然是风险的补偿，但却不能对风险覆盖。因此安全与流动性也是投资需要考虑的重要因素。据统计，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元。从房地产信托一般一至两年的期限来看，2012年中期至2013年第二季度将是房地产信托业务集中到期兑付时期，因此红基金研究员许晓蕊认为，此时此刻投资房地产信托业务，流动性将大大堪忧。

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